Les bonnes raisons d'investir en EHPAD

Marché des seniors et démographie

Le marché des seniors connaît un succès surprenant parce que le vieillissement de la population s'accélère. Selon les statistiques, les personnes âgées représentent un tiers de la population française et l'espérance de vie augmente en France d'une année sur l’autre. Les personnes classées dans la tranche d'âge des plus de 75 ans deviennent de plus en plus nombreuses.

En parallèle, le taux de dépendance ne cesse de gagner en nombre. Face à cette situation, les offres des établissements médicalisés ne peuvent plus répondre à la demande d'hébergement. Il existe actuellement près de 6 850 EHPAD, soit plus de 500 000 places d'hébergement. Les nouvelles demandes de placement sont estimées à 10 000 par an pour seulement 5 000 places créées.

Réglementation de la construction des EHPAD

La construction de nouveaux EHPAD est soumise à une réglementation très stricte, via une structure tripartite : le préfet de région, le président du conseil général et l’ARS (Agence Régionale de la Santé).

Description de l'EHPAD

Très prisé des Français en retraite, l'EHPAD (Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) est une maison de retraite médicalisée. Cet établissement médico-social est dédié à toutes les personnes âgées dépendantes, victimes de pathologies chroniques. C'est la maison d'accueil pour personnes âgées la plus en vogue. Le bénéficiaire y jouit de nombreux avantages et profite d'une prise en charge de qualité ainsi que de soins particuliers. Il faut, par exemple, lui offrir sa propre chambre.

Certains services sont collectifs. Ils diffèrent d'un établissement à un autre. Mais en général, on y trouve un lieu de restauration, une blanchisserie, une assistance médicale, une aide à la vie quotidienne, des centres de loisirs et d'activités. Ces services sont assurés par des aides-soignants et des assistants de vie. Pour pouvoir se loger dans un EHPAD, il faut avoir plus de 60 ans et être victime d'une perte d'autonomie physique et/ou psychique.

Bail commercial dans un investissement en EHPAD

Le propriétaire d'une chambre en EHPAD reçoit chaque mois un loyer net de charges de la part de la société de gestion responsable de l’exploitation du bien. Un bail commercial, d’une durée de 11 ans et 9 mois, est établi entre le propriétaire et la société de gestion. Ce bail garantit la collecte des loyers pendant toute cette période, quel que soit le taux d’occupation de la chambre, et supprime tout besoin de trésorerie pour le propriétaire (du fait de la prise en charge de la maintenance de la chambre par le gestionnaire).

Fiscalité de l'EHPAD

Afin de faire face à la forte demande en EHPAD, dûe à la démographie, l’Etat français a mis en place des incitations fiscales pour faire appel à l’épargne privée. Investir dans un appartement médicalisé offre des avantages fiscaux selon 2 modalités possibles :

• soit 11% du montant d'achat sur une durée de 9 ans en réduction d’impôts dans le cadre de la loi Censi-Bouvard,
• soit un amortissement de 80% du montant d’achat sur 20 ans dans le cadre du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Dans ce dernier cas, l'amortissement est alors déductible des revenus locatifs de l'EHPAD.

Ce n'est pas tout, si l'investissement en EHPAD est financé par un emprunt, les intérêts de ce prêt sont déductibles des revenus fonciers. Par ailleurs, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet de récupérer la TVA de 19,6% sur le montant de l'investissement dans un délai de 6 mois suivant l’achat. Cette fiscalité avantageuse permet donc de percevoir des compléments de revenus nets d’impôts quelle soit la tranche d’imposition marginale pendant une durée de 20 ans. La rendement d’un EHPAD se situe autour de 4,5% net.

Sélection d’un EHPAD

Comme dans tout achat et investissement immobilier, le choix du bien est crucial. A la différence d’un bien immobilier classique, la zone géographique n’est pas un facteur déterminant. L’élément le plus important réside dans le choix de la société en charge de l’exploitation de l’EHPAD puisque c’est avec cette même société que sera établi le bail commercial (et donc la garantie du versement des loyers pendant une durée de 11 ans et 9 mois). La taille du gestionnaire ainsi que sa solidité financière seront parmi les éléments clés étudiés dans notre processus de sélection du bien.

Processus d'achat d'une chambre en EHPAD

Pour devenir propriétaire d'une chambre en EHPAD, il faut attendre environ 3 mois. L'intéressé doit d'abord signer un contrat de réservation et le bail commercial. Un chèque de réservation est souvent joint à ce contrat. Ensuite, il faut attendre 7 à 14 jours avant de recevoir la SRU (Lettre en recommandation). Il sera alors temps de déposer le dossier concernant le financement de l'achat d’EHPAD à la banque dans le cadre d’un achat avec un crédit immobilier.

En cas du refus, le chèque de réservation sera restitué à son propriétaire. Si le prêt est octroyé, il faut fournir cet accord de prêt au notaire sous 45 jours. Enfin, il reste à finaliser l'achat par la signature d'un acte de vente devant le notaire.