Comment réaliser une vente en EHPAD ?

Avec le veillissement de la population française, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes - ou EHPAD - semblent avoir un bel avenir devant eux. Pour accélérer leur développement, l’Etat a fait appel aux investisseurs privés. Mais les particuliers peuvent également investir sur ce marché et acquérir une chambre en EHPAD.

Dans le cadre de cet investissement, vous pouvez être amené à terminer votre opération et à solder votre position pour diverses raisons. Etant propriétaire d’une chambre médicalisée, vous disposez d’un actif immobilier qu'il est possible de revendre. Dans cette situation, comment vendre votre EHPAD, dans quelles conditions et à qui s’adresser ?

Lorsque vous souhaitez revendre votre investissement en EHPAD, il faut en premier lieux s’adresser à l’interlocuteur par lequel vous avez acheté votre bien. Si vous avez réalisé votre investissement par le biais d’un cabinet de conseil en gestion de patrimoine ou auprès d’un promoteur immobilier, vous serrez pris en charge par son « service après vente » (plus précisément par son suivi de clientèle). Dans la pluparts des cas, le professionnel profite de son contact avec les investisseurs et de son expertise sur le marché de l’EHPAD pour trouver un acquéreur.

Les scénarios possibles 

Scénario 1 : l'occasion

Vous pouvez vendre votre chambre à un professionnel de l’occasion. Le marché se faisant de gré à gré, il existe des sociétés qui centralisent les transaction d’EHPAD. Le nouvel investisseur se positionne sur de l’occasion pour obtenir rapidement des revenus. Vous pouvez vous renseigner auprès d’un des leader du secteur : Le Revenu Pierre.

Scénario 2 : revendre soi-même

Vous pouvez également revendre votre chambre par vous-même si vous ne voulez pas réduire le montant de votre vente en passant par des intermédiaires. Cependant, cela peut prendre beaucoup plus de temps pour trouver un acquéreur.

Scénario 3 : vente directe au gestionnaire

Le dernier cas de figure est celui d’une vente directement au gestionnaire. Cette situation se présente régulièrement et le plus souvent une fois que vous ne bénéficiez plus de l’avantage fiscal. Avec les grands gestionnaires, le rachat de l’EHPAD s'effectue rapidement mais rarement avec des plus-values.

Les meilleurs gestionnaires

Voici une liste des meilleurs gestionnaires sur le secteur des EHPAD :

• ORPEA
• Korian – Medica
• DomusVi
• GDP Vendôme
• Domidep
• Le Noble Age
• Colisée Patrimoine

Revente d’un EHPAD

En principe, un EHPAD d’occasion se revend facilement parce que le marché est saturé. Il y a environ deux fois plus de demandes que d’offres sur le neuf, ce qui laisse aux investisseurs la possibilité de se tourner vers le marché de l’occasion.

La durée de vie et la durée d’exploitation d’une chambre étant supérieure à la durée moyenne d’un investissement en EHPAD, il est normal qu’une chambre ait eu plusieurs propriétaires au cours de son exploitation.

Différences entre les dispositifs LMNP Classique et Censi-Bouvard

Le dispositif LMNP et l’avantage fiscal qui en découle n'est pas limité dans le temps ni raboté chaque année : on peut donc en bénéficier à sa guise. Votre bien est amorti sur une durée de 15 ans et le nouvel acheteur peut effectuer la même opération que vous.

Cela ne fonctionne pas dans le cadre d’un investissement Censi-Bouvard puisque l’avantage fiscal ne peut être utilisé qu’une seule fois.

Prix de revente

Le prix de revente ne suit pas vraiment l’évolution des prix de l’immobilier, c’est plutôt le prix de rachat d’une rente. Avant tout, vous revendez un rendement et un loyer annuel. De plus, le prix dépend également d’autres facteurs comme les caractéristiques de la résidence et le gestionnaire de cette dernière.

Il faut bien noter la différence entre le prix net acheteur et le prix net vendeur qui peut comprendre les frais de notaire, les frais d’agence et les éventuels frais d’ingénierie dans le cas d’un montage complet de l’opération.

Fiscalité

La fiscalité lors de la vente de votre EHPAD est celle d’une vente immobilière classique de droit commun. La taxe sur la plus-value s’applique à la cession des biens autres que votre résidence principale. Cette taxe s'applique au taux de 19%. Taux auquel viennent s’ajouter les prélèvements sociaux à hauteur de 15,5%, ce qui fait une imposition de 34,5% sur la plus-value.

Depuis septembre 2013, un système d’abattement progressif en fonction de la durée de détention est mis en place dès 6 ans de possession. Par exemple, entre 6 et 21 ans de possession, un abattement de 6% sur l’assiette pour l’impôt sur le revenu et de 1,65% sur les prélèvements sociaux est applicable. Après 30 ans de détention, la plus value est totalement exonérée.

Revendre son EHPAD n’est pas très difficile mais il faut s’adresser aux bons interlocuteurs et surtout trouver un nouvel acquéreur. Le marché secondaire des EHPAD étant un marché de gré à gré, vous pouvez autant ne pas faire de plus-values qu'une bonne affaire à la revente.