Est-il possible de récupérer la TVA en résidence étudiante ?

De nombreux investisseurs se demandent si ils seront susceptibles d'optimiser leur investissement immobilier en résidence étudiante, notamment grâce au statut LMNP qui permet de récupérer une partie de la TVA.

Investir en résidence étudiante

Le marché de l'immobilier étudiant est très porteur car la demande de logements par la population étudiante est de plus en plus forte, et les habitations disponibles insuffisantes.

Pour 2 raisons principales :

• La France compte plusieurs millions d’étudiants de toutes nationalités sur son territoire. De plus, à l’image de l’évolution démographique du pays, soutenue par un des plus forts taux de natalité en Europe, cette population estudiantine ne cesse de croître chaque année.
• Notre pays connaît un manque structurel très fort de logements spécialement adaptés à cette frange de la population.

L’immobilier d’habitation traditionnel connaît quelques difficultés ces derniers temps :

• fiscalité de plus en plus lourde, notamment sur les plus-values à la revente,
• stagnation ou baisse des valeurs des appartements sur une bonne partie du territoire,
• faible avantage fiscal. 

En comparaison, réaliser un investissement locatif pour générer des revenus complémentaires grâce à un studio étudiant s’avère plus que pertinent.

Rappelons par ailleurs que les résidences étudiantes sont généralement gérées par des exploitants professionnels qui exonèrent les propriétaires particuliers de toute gestion et leur versent directement les loyers.

Investir dans l’immobilier est donc plus simple : la rentabilité à la clé est attractive et l’investisseur n’a pas à se préoccuper de savoir si son appartement étudiant est bien loué, puisque l’exploitant lui verse les loyers pendant les 12 mois de l’année.

Fiscalité et récupération de la TVA

D'un point de vue légal, le gestionnaire est le locataire effectif de la studette étudiante acquise par l’investisseur particulier. Les 2 parties sont alors liées par un bail commercial d’une durée de 9 ans. Dès lors, c’est le statut de la location meublée (LMNP/LMP) qui s’applique pour ce type de bien immobilier.

Commençons par la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) : ce statut permet de se constituer un patrimoine immobilier dans un cadre fiscal avantageux car il comporte 3 régimes fiscaux différents :

Le dispositif Censi-Bouvard

Adoptée en 2009, la loi Censi-Bouvard permet de réduire son impôt sur le revenu (IR) dans la limite du prix de revient de 300 000€ (frais de notaire compris). Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11% du prix HT, étalée sur 9 ans et reportable 6 ans.

En revanche, ce dispositif est éligible uniquement dans le cas d’une acquisition de logements neufs ou réhabilitation d’un bien.

Le régime Micro-Bic

Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers perçus dans la limite de 72 600€.

Contrairement au régime réel, les charges réelles ne sont pas déductibles.

Le régime réel

Le régime réel permet de déduire toutes les charges liées à la propriété du bien :

• • Intérêts d’emprunt,
  • Taxe(s) foncière(s),
  • Frais de Gestion,
  • Travaux,
  • Assurance,
  • Frais de garantie + frais de dossier en cas de crédit la première année.

Dans le cadre de la LMNP, le déficit BIC, si déficit il y a, n’est pas déductible du revenu mais reportable sur 10 ans.

Par ailleurs, Lorsque vous investissez dans une résidence de services pour étudiants gérée, vous pouvez récupérer le montant de la TVA. Vous bénéficiez alors d’un remboursement intégral du montant de la TVA liée à votre bien immobilier, soit 20% de son prix d’achat.

En pratique

Dans le cas d'un achat d’un studio étudiant à Lille au prix de 105 000 € toutes taxes comprises (TTC).

– montant HT (hors taxes) = 105 000 / (1+19,6%) = 87 793 €
– remboursement par l’Etat de la TVA a posteriori = 105 000 – 87793 = 17 207 €

Cette récupération de TVA n’est pas possible dans l’habitation classique. Enfin, il faut savoir que cette TVA est censée s’amortir sur 20 ans et elle est donc définitivement acquise à l’investisseur une fois les 20 premières années de détention du bien écoulées. Néanmoins, en cas de revente avant cette date, dès lors que l’acheteur reprend l’objet du bien (usage de logement étudiant, poursuite du bail en cours avec le gestionnaire), il ne sera pas inquiété par le fisc qui exonère le vendeur d’un potentiel remboursement partiel de la TVA au prorata des années de détention du bien.

La Location Meublée Professionnelle (LMP) n’offre quant à elle pas autant de possibilités que la LMNP. Seul le régime réel est possible mais des conditions particulières sont à respecter pour prétendre à ce statut :

• + de 23 000€ de revenus
• + 50% de l’ensemble des revenus du foyer fiscal (retraite incluse)
• Doit constituer l’activité principale de l’investisseur

Il permet en contrepartie :

• Donne droit à une exonération d'IFI pour le patrimoine concerné par l'activité meublée.
• Récupération de la TVA.

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