Vente viagère et succession, les règles à connaître

La vente en viager est une opération longtemps restée dans l’ombre, mais elle connaît aujourd’hui un nouvel élan et répond aux problématiques actuelles liées au financement de la retraite des séniors et à la transmission patrimoniale.

Elle consiste à vendre des biens mobiliers ou immobiliers en échange d’une rente reversée mensuellement ou trimestriellement, avec la possibilité pour l’acheteur de régler une partie au comptant (le bouquet). Ce dernier entrera en jouissance du bien au décès du vendeur. Ce type de vente est régie par les articles 1968 à 1983 du Code Civil.

Néanmoins, la vente en viager demeure un procédé sensible, et il convient de prendre quelques précautions afin d’éviter tout contentieux. Voici quelques conseils.

Choisir le viager, c’est accepter les potentielles répercussions engendrées par le décès du crédirentier (vendeur), ou celui du débirentier (l’acheteur), lors de la succession.

La succession du côté du vendeur

Un bien cédé par la vente en viager, c’est un bien qui sort du patrimoine familial et par conséquent, de la succession. Ainsi, les héritiers en seront dépourvus de droits.

Néanmoins, les contrats de vente en viager prévoient désormais, en cas de décès du vendeur, une clause de rente réversible sur le conjoint ou sur un membre de la famille. Elle permet d’assurer une continuité dans la perception de la rente viagère, sans aucune obligation d’acquittement des droits de mutations par le(s) bénéficiaire(s) (art. 793 du Code Général des Impôts).

La succession du côté de l’acheteur

Les héritiers de l’acheteur ont eux pour obligation de payer la rente viagère jusqu’au dernier denier. Dans le cas contraire, le vendeur pourra légalement récupérer son bien, sans même devoir rembourser la somme jusqu’à lors avancée.

Les héritiers peuvent cependant faire valoir leur droit de refus de payer le restant dû de la rente en renonçant à leur part d’héritage. Toutefois, invoquer ce droit signifie renoncer à l’ensemble des biens contenus dans cet héritage.

L’une des solutions les moins contraignantes serait alors la simple revente du viager.

La succession en cas de vente en viager à un parent 

Il est aussi possible d’opter pour une vente en viager entre parents afin de s’assurer une retraite confortable tout en conservant le patrimoine familial. À noter que le vendeur du bien en viager reste fiscalement propriétaire de l’usufruit du bien, ce dernier fera donc partie de la succession.

Une telle opération peut susciter des conflits au sein même d’une famille, aussi il est à conseiller que chacun des membres valide l’authenticité et la sincérité de la vente avant la signature de l’acte. Autre conseil pour éviter toute discorde : se prémunir du défaut de paiement des rentes! Le fisc, qui plus est, sera de son côté très regardant sur les opérations de donations déguisées ; la valeur de rachat devra être cohérente par rapport à la valeur réelle du bien, et l’acheteur devra être en mesure de présenter l’ensemble des justificatifs de paiements.

Les biens en indivision

Les biens en indivision sont aussi susceptibles d’être vendus en viager. Lors d’un décès, la règle impose que le conjoint survivant ne conserve qu’une moitié de la propriété, l’autre étant destinée aux enfants. L’acheteur potentiel devra alors obtenir un accord pour le paiement comptant de la moitié détenue par les enfants, et reverser en rente l’autre partie au conjoint survivant.

Recours et annulation

Il existe plusieurs recours possibles pour obtenir l’annulation d’une vente. Les enfants pourront s’y opposer si l’acquéreur avait pour connaissance le mauvais état de santé du vendeur, et que le décès de ce dernier arrivait peu après la signature de l’acte de vente. Idem si le prix payé était trop largement inférieur à la valeur réelle du bien. Nous recommandons donc de faire figurer dans l’acte de vente les modalités de calcul du bouquet, et de la rente.