Le rendement que l'on peut attendre d'un investissement en EHPAD

Investir dans un EHPAD relève d’une stratégie patrimoniale d’investissement sur du long terme avec comme objectif de garantir ou du moins d’assurer un placement durant plusieurs années, mais aussi de bénéficier d’un rendement très attrayant et avantageux. Avec l’augmentation de l’espérance de vie, les mentalités de la société évoluent d’une part mais dans un second temps on remarque que les perspectives d’investissements ont donc également évoluées. L’investissement dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou Ehpad se caractérise comme un symbole d’investissement d’avenir dans un secteur suscitant de nombreuses interrogations. Pour bien comprendre les rendements que l’on peut attendre d’un investissement en Ehpad, il est nécessaire de regarder le fonctionnement de ce dernier mais surtout de voir les différents dispositifs possibles.

Il est coutume de préconiser que l’investissement en immobilier corresponde à un lieu où l’on aimerait vivre. L’Ehpad ou investissement dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes est une exception. Pourquoi ? Cet investissement, porteur d’une véritable perspective d’avenir, consiste à acheter une chambre dont la gestion sera confiée à un groupe exploitant. Divisé entre un marché très protégé par les pouvoirs publics qui n’accordent qu’avec une très faible proportion les accréditations afin de permettre les nouvelles constructions d’établissements, ainsi que l’augmentation de l’espérance de vie laisse prévoir un investissement rentable et porteur de garanties. On retrouve ici un secteur très protégé et qui bénéficie d’une perspective d’augmentation de ses effectifs d’ici 10 à 15ans. Cet argument est généralement mis en avant pour une raison puisqu’on sait que le nombre de places disponibles pour les Ehpad augmentent moins vite que le nombre de demandes. De quoi continuer à rassurer les investisseurs. Il s’agit globalement d’un investissement décrit comme assez sur, puisque le risque de suroffre est donc minimisé.

Le deuxième argument que nous cherchons ici à montrer est le rendement d’un tel investissement qui va se situer entre 4 à 5%, qui plus est sur des biens acquis sur le marché secondaire. Enfin comme bonus, la fiscalité est attractive.

Les deux fonctionnements de l’Ehpad

Pour un investissement en Ehpad, il est possible de bénéficier de deux régimes fiscaux distincts : d’une part on retrouve le dispositif intitulé Censi-Bouvard. Ce dernier fonctionne sur le principe suivant : il autorise une réduction d’impôt d’un montant de 11% du prix sur un investissement comprit dans la limite de 300 000€. Concrètement dans les faits, cette réduction est en fait une répartition de la somme (soit les 11%) sur 9ans et les revenus fonciers accumulés durant cette période de location sont perçus comme des revenus BIC ou Micro-BIC.

Dans un second temps on retrouve le statut du LMNP dit du loueur en meublé professionnel. De même que pour le statut du Censi-Bouvard, les revenus sont compris et déclarés en BIC ou dans le régime du micro-BIC. En bénéficiant de l’amortissement du bien, les revenus sont encaissés et bénéficient d’une très faible imposition puisque la base imposable est faible en prenant en considération le montant total des revenus fonciers. En prenant en considération l’amortissement mais aussi les charges déductibles par rapport aux bénéfices ou plus simplement sur les recettes, il est possible d’obtenir un déficit foncier. En notant que ce dernier est reportable 10ans.

Bien que la seconde option soit la plus fréquente et la plus utilisée pour ces bénéfices dits quasi-net de fiscalité, les investisseurs peuvent également bénéficier du réduction d’’impôt avec la première option. L’une permet aux investisseurs de ne pas soucier de nouveaux revenus (pouvant être fortement fiscalisé du fait de leur catégorie de revenus fonciers), mais bénéficiant des nombreux avantages et donc de revenus faiblement fiscalisés quand l’autre hypothèse permet de bénéficier des avantages d’une réduction d’impôt et des loyers attractifs. Par ailleurs et pour conclure cette double présentation, une acquisition dans le neuf va permettre à son investisseur de récupérer la TVA, cependant il est important de noter que les revenus ne sont pas conséquents de cette récupération, pas encaissés immédiatement et la rentabilité est donc légèrement impactée et inférieure.

Les rendements attendus

Les rendements sont avant tout basés sur plusieurs éléments : étant donné qu’il s’agit d’un investissement immobilier, la rentabilité est fondée avant toute chose sur le loyer annuel d’une part mais également du nombre de locataire, donc de l’occupation physique d’autre part. La rentabilité du bien va dépendre d’un calcul simple consistant à diviser les loyers perçus dans l’année, par exemple 1 200€ x 12, étant égale à 14 400 pour un investissement de 250 000€, la rentabilité sera donc de 5,76% par an. On retrouve donc une relation de cause à effet qui nécessite des loyers élevés avec une location régulière sur l’ensemble de l’année.

Dans les autres éléments qui impactent le rendement de l’Ehpad on retrouve la qualité de gestionnaire, pourquoi ? En effet l’investisseur est rarement le responsable du bien. Le gestionnaire spécialisé est une différence importante par rapport à la location meublée en direct. L’avantage d’un bon gestionnaire est de bénéficier d’un bon rendement et d’une gestion efficace du bien, avec une location importante. Il est donc important de bien sélectionner le gestionnaire : vérifier la croissance de l’Ehpad, des expériences de la société, mais également l’implémentation géographique. Ces conditions ne sont pas une certitude mais indique une bonne situation financière, permettant de rassurer un potentiel investisseur. Il est enfin important de regarder également l’emplacement géographique, un investissement dans une région géographique ou la population est vieillissante, la demande est plus vive mais également plus importante que dans des régions ou la population est composée de jeunes actifs. Techniquement les risques sont plus faibles puisque ces derniers ont déjà été étudié par les gestionnaires en avance mais une vérification est de mise.

Se fondant sur une simulation des rendements moyens, l’investissement pour un Ehpad se situe en 3,5 et 5% par an.  En privilégiant les grands groupes qui gèrent de nombreux établissements, c’est un indicateur objectif montrant la solidité financière du groupe.  En vous engageant avec ces groupes, les conditions devraient être positives mais il important de lire attentivement le bail commercial pour s’assurer des charges de l’Ehpad.

En conclusion l’Ehpad propose deux options avantageuses et disponibles en fonction de l’investisseur. En prenant en compte les loyers mais aussi l’occupation physique ainsi que le gestionnaire, les rendements pouvant allant de 4 à 5% net de fiscalité. Grâce au contrôle d’un conseiller en gestion de patrimoine notamment sur le bail commercial permettant de bénéficier du meilleur rendement possible. Bien que l’investissement ne vise pas de plus-values immobilières à la rente, l’objectif est d’obtenir des rendements complémentaires quasi-net de fiscalité.