Créer une rente net d’impôts avec l’achat d’un Ehpad

Présentation de l'investissement en EHPAD

Le statut EHPAD (Etablissement d’Hébergement Pour Adultes Dépendant) a été créé en 2002 et correspond à des maisons de retraite médicalisées.

Il y a une très forte demande en EHPAD. En effet, le taux d’occupation est en moyenne de 96%. Ce taux n’est pas prêt de diminuer, au regard de l’évolution démographique, la population française étant vieillissante. Par conséquent, la demande en EHPAD sera toujours présente.

Avec ces différents éléments, un particulier qui opte pour un achat d’EHPAD fait un investissement rentable.

L'avantage fiscal lié à l'achat d'un EHPAD

On choisit ce type d'investissement pour bénéficier des loyers sur le long terme, en estimant que l'avenir du marché concerné est favorable, en particulier avec l'augmentation anticipée du nombre de personnes dépendantes qu'on peut estimer de l'ordre de 1% par an si l'on en croit différentes études disponibles sur internet. Avec un achat d’Ehpad, on espère aussi se simplifier la vie, en se reposant sur l'exploitant pour de nombreux aspects (l'exploitation de l'établissement, son maintien aux normes, voire l'établissement des factures de loyer), et sur le bail commercial qui apporte une certaine visibilité sur plusieurs années, tout en bénéficiant d'une rentabilité correcte (de l'ordre de 5%/an actuellement) qu'on espère devant suivre l'inflation, et avec un statut LMNP ou LMP fiscalement relativement favorable.

Pour un particulier l’achat d’EHPAD doit se faire sous le régime du LMNP. Le principe du LMNP consiste à acheter un bien immobilier. Les loyers perçus par l'investisseur sont des revenus BIC ou micro BIC à ne pas confondre avec les revenus fonciers d’une mise en location nue.

L’avantage principal d’un montage en LMNP classique réside dans la possibilité d’amortissement du bien. En effet, en LMNP classique, on peut comptablement amortir la valeur de l’immobilier et du mobilier. Seule la valeur du foncier ne peut être amortie.

 Sur le plan comptable via la déclaration 2035 : d'une part il y a les revenus locatifs qui proviennent du bien immobilier, et d'autre part des charges déductibles : les intérêts d’emprunt si l'achat a été fait à crédit, les charges locatives habituelles ainsi qu’une charge comptable, non réellement décaissée, correspondant à l’amortissement du bien.

 En conclusion, votre résultat BIC sera donc très faible, voir négatif, par conséquent vous n’aurez aucun impact fiscal sur les loyers encaissés. On peut parler de loyers sans aucun impôt. Ces loyers net d'impôt pourront être perçus pendant 15 à 20 ans.

Avec l’achat d’EHPAD il y a donc la possibilité de se créer une rente net d’impôt.