Devenir rentier avec l’investissement en EHPAD

L’abandon de l’esprit rentier est un grand problème pour la France. C'est le point de vue de Michel Crozier, grand sociologue français, qui met en avant le fait que les rentiers ont eu un rôle d’investisseur de premier plan, permettant ainsi une grande création de richesse. Au-delà de cet aspect "investisseur", les rentiers ont préparé le futur en investissant à long terme dans des secteurs clés de l’économie, comme l’agriculture, l’énergie ou l’immobilier par exemple.

Qu’est ce qu’un rentier ?

Un rentier est une personne qui perçoit une rente grâce à laquelle il vit. En principe, cette personne ne se rémunère pas à travers une activité professionnelle, mais par des investissements. En effet, la rente est un revenu périodique qui ne s'obtient pas grâce au travail, elle est la contrepartie d'un droit de propriété. Etre rentier revient donc à bénéficier non pas de revenus liés à une profession, mais des revenus d'un capital et du patrimoine.

De nos jours, il y a moins de très gros rentiers et davantage de petits ou moyens rentiers. La caricature du rentier du XIXème et du XXème siècle, qui vit des rendements d’un patrimoine dont il a hérité, tend à disparaître. Le profil du rentier change : il n’est plus rentier au sens « classique » du terme, mais de manière plus moderne. Il est davantage cadre supérieur, de profession libérale ou entrepreneur avec des revenus mensuels de plus de 10 000 € provenant de son travail. Cela laisse entrevoir la possibilité de se constituer un patrimoine confortable.

Aujourd’hui, une rente constitue un supplément de revenus obtenu suite à des circonstances particulières ou à des investissements. Cette rente peut être le fruit d’un investissement dans l’immobilier mais aussi d’investissements financiers.

Le patrimoine des Français

Les derniers chiffres de l’INSEE établissent le patrimoine global net des ménages français à 10 544 milliards d’euros en 2012. Ce patrimoine est composé à 73% d’actifs non financiers, principalement des biens immobiliers, et à 27% d’actifs financiers. Le patrimoine des ménages a fortement augmenté depuis la fin des années 1990. Il a connu une augmentation de 4,3% en 2011 et de 1,6% en 2012.

Les revenus du patrimoine représentent en moyenne 11,9% du revenu global des ménages. Cependant, on constate que plus une personne a un revenu d’activité élevé, plus elle a un niveau de vie élevé et plus elle bénéficie de revenus du patrimoine élevés. Par exemple, pour les 10% qui ont le plus haut niveau de vie, les revenus de leur patrimoine représentent 27,9% de leur revenu global contre 3% pour les 10% qui ont le niveau de vie le plus bas.

Comment devenir rentier ?

De nombreuses solutions de gestion patrimoniale vous permettent d'obtenir des revenus récurrents sous forme de rente. Ces investissements ne doivent pas être pris à la légère puisque ce sont des placements sur le long terme qui devront vous assurer un revenu, mais aussi sécuriser - voire valoriser - votre patrimoine dans le temps. Pour plus de sûreté, il vaut mieux ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier et diversifier ses investissements.

Quels sont les placements d’un rentier ?

Un large panel d'options s'offre à vous :

• Être propriétaire de sa résidence principale est un élément important puisque cela vous permet, entre autre, de réduire considérablement vos dépenses de logement.

• L’assurance-vie est également un placement intéressant, principalement pour son large choix de fonds, sa flexibilité mais aussi sa fiscalité avantageuse.

• L’immobilier locatif est un bon moyen de bénéficier d’une rente sous forme de loyer. De plus, l’immobilier est un placement concret et sécurisé, même si le marché de l’immobilier réserve certaines surprises.

Un investissement locatif très intéressant : l’EHPAD placement anti-crise

Les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) sont des résidences de services et plus précisément des maisons de retraites médicalisées. En tant qu’investisseur, vous devenez propriétaire d’une chambre médicalisée que vous louez au gestionnaire de la résidence à travers un bail commercial. Le bail commercial apporte plus de sécurité qu’un bail de location traditionnel puisque les loyers sont garantis par l’exploitant. La durée d’un bail est de 9 à 12 ans et est tacitement reconduit.

De plus, les risques sont mutualisés et c’est l’ensemble des biens du gestionnaire qui porte le risque, et non un seul bien ou une seule résidence. C’est pourquoi il est important de bien choisir la société de gestion de votre investissement en EHPAD.

Point important, le marché des EHPAD est contrôlé par l’Etat via une convention tripartite entre l’Etat, les gestionnaires en EHPAD et l’Agence Régionale de Santé (ARS). De ce fait, chaque EHPAD est construit selon un cahier des charges bien précis et dans le but de répondre à une demande identifiée en amont. Il n’y a donc aucun risque de surproduction ou de faible taux d’occupation. Un EHPAD a tous les avantages d’une maison de retraite accompagnée d’un service médical de qualité pour la prise en charge des résidents.

Un chiffre à retenir

Le nombre de personnes âgées dépendantes aura doublé en 2040 et la demande en EHPAD n’a jamais été aussi forte. Elle continue même de progresser, profitant du vieillissement de la population française.

Avantages

Les avantages d'un investissement en EHPAD sont nombreux :

• Rendement locatif de 4,5% en moyenne

• Bail commercial garantissant les loyers

• Aucune gestion et aucune trésorerie

• Un cadre fiscal attractif permettant de réduire sa fiscalité

• Remboursement de la TVA

• Pas de charges (articles 605 et 606)

Exemple d’un investissement en EHPAD : EHPAD «Le Clos d’Aliénor»

Gestionnaire ORPEA

ORPEA est le premier exploitant privé européen de maisons de retraite destinées à la prise en charge de la dépendance. Acteur incontournable du marché, ORPEA réalise un chiffre d’affaire de plus de 1,6 milliards d’euros et possède près de 46 000 lits sur 460 établissements.

Programme EHPAD neuf

• Vente en l’état futur d’achèvement

• Chambre de 20,90m2

• Prix 190 715€ HT

• Investissement de 228 490,5€ avec récupération de 37 775,5€ de TVA

• (3 500€ HT mobilier TVA 9,5% à TTC 3 832,5€)

• (187 215€ HT logement TVA 20% à TTC 224 658€)

• Prix TTC 228 490,5€

• Rentabilité : 4,40% HT/HT

Fiscalité possible

LMNP Classique : Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel permet d’amortir 80% de la valeur du bien sur 20 ans. Durant cette période, l’amortissement du bien (dépense) viendra équilibrer les loyers perçus (recette) et vous ne serez pas imposés sur vos revenus. Les revenus générés sont des revenus Bénéfice Industriels et Commerciaux (BIC).

LMNP Censi-Bouvard : Le dispositif Censi-Bouvard permet de profiter d’un avantage que le statut de LMNP classique ne propose pas. En effet, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11% de la valeur du bien sur une durée de 9 ans.

Dans ce cas, avec un investissement de 190 000 € HT, vous bénéficierez de 8 391€ par an, une somme revalorisée chaque année selon des termes définis dans le bail. Mais également la possibilité d’obtenir 20 900 € de réduction d’impôt sur 9 ans soit 2 322,22€ en moins sur votre feuille d’impôt chaque année.

Si votre objectif est de devenir rentier ou de bénéficier de revenus complémentaires en plaçant votre capital, il vous est nécessaire d’établir une stratégie patrimoniale. Dans ce cas, l’investissement dans l’immobilier locatif à travers un EHPAD est très intéressant. Cependant, il vaut mieux être conseillé pour bien comprendre la spécificité de chaque investissement pour atteindre vos objectifs qu’ils soient de placer votre capital ou de devenir rentier.