Une résidence étudiante à 50 000 euros, un bon plan?

D’après le département statistique du Ministère de l’Éducation Nationale, le nombre d’étudiants en France ne cesse de progresser et atteint aujourd’hui environ 2,4 millions.

Le marché du logement étudiant : constat alarmant

Certaines régions attirent une part importante de cette jeune population : un quart d’entre eux sont en Ile-de-France tandis qu’un autre quart est réparti dans les grandes agglomérations telles que Lyon, Toulouse, Nantes et Lille.
Les provinces et les petites académies ne sont pas en reste, nombre d’entre elles affichant une belle progression de leurs effectifs étudiants : +3,5% d’une rentrée à l’autre pour Clermont-Ferrand, +3% pour Orléans-Tours, Rennes ou Dijon.

Ajoutons à cela que plus de 60% des étudiants sont amenés à quitter le domicile familial pour poursuivre leurs études universitaires et entamer un cursus plus ou moins long. On compte ainsi près de 200 000 chambres dans les cités universitaires actuellement.

On a donc une population étudiante en progression permanente et une forte pénurie de logements, qui pousse même certains jeunes à revoir leur « plan de carrière » (changement de filière, arrêt momentané de leurs études).

Qu’est-ce qui séduit dans les résidences étudiantes ?

Ce sont des résidences avec services tout inclus. Elles sont modernes, fonctionnelles et connectées grâce à internet haut-débit. Ce sont des studios meublés et des mini-appartements prêts à vivre. Les lieux de vie et les espaces communs ont été aménagés de manière à permettre aux jeunes résidents de profiter d’un environnement parfaitement propice aux études. Dans chaque chambre étudiante sont aménagés : une kitchenette ou coin-cuisine dans les studios, une cuisine équipée dans les appartements, des espaces de rangement, une salle d’eau. Quant aux espaces communs, ils comprennent la salle de sport, la laverie, la cafétéria, l’espace de co-working.

Ces résidences sont implantées dans les grandes villes étudiantes, à proximité des universités et des grandes écoles. Elles sont plus modernes et plus accueillantes que les logements universitaires et les foyers. Ce sont des résidences privées dont le gestionnaire est indépendant du CROUS. Les étudiants internationaux sont de plus en plus nombreux à y loger, bien que les démarches soient parfois ardues par rapport à la ville universitaire qu’ils ont choisie pour poursuivre leurs études. Ils y vivent seuls ou avec des colocataires en fonction de leurs préférences et de la disponibilité des appartements. Ces résidences ne sont pas seulement attrayantes pour les étudiants mais aussi pour les jeunes travailleurs et les stagiaires en quête de logement meublé et équipé, généralement neufs ou récents.

Pas de critères sociaux pour accéder à la résidence : boursier ou non peuvent y loger. Des chambres spécialement aménagées peuvent aussi accueillir des étudiants handicapés, à mobilité réduite.

Un accès moins contraignant

L’accès est ainsi moins contraignant que pour les logements universitaires classiques qui priorisent les étudiants boursiers. Pour loger dans ces résidences étudiantes privées, il suffit de se constituer un dossier spécial étudiant (DES), verser un dépôt de garantie qui correspond à un mois de loyer, désigner un garant – généralement le parent – souscrire une assurance-habitation.

Les loyers sont relativement accessibles, mais sont plus élevés pour les résidences de luxe. Toujours est-il que des aides financières sont disponibles afin d’alléger les coûts. La demande à en bénéficier sera adressée à la Caisse d’allocations familiales (CAF) et dont les conditions d’octroi se font toutefois en tenant compte des conditions de ressources du demandeur.

Pourquoi investir en résidence étudiante ?

Face à ce constat, l’investissement en résidence étudiante prend alors tout son sens. Si l’on prend en compte tous les avantages du point de vue fiscal (statut LMNP, la location meublée non professionnelle) ainsi que la sécurité en termes de gestion et de perception des loyers, on a donc le bien idéal pour réaliser une opération patrimoniale réussie. Soulignons d’ailleurs que le gestionnaire de la résidence est votre locataire et vous règle directement les loyers.

Toute la difficulté va être de bien sélectionner le gestionnaire et l’emplacement géographique. Un élément déterminant qui peut forcer ou, au contraire, étendre le choix final, c’est bien entendu les moyens financiers.

Quel budget pour investir en résidence étudiante ?

Avec une enveloppe financière de 100 000 € HT, il est clair que le champ des possibilités est relativement large. En revanche, si l’on divise ce budget initial de moitié, peu d’offres seront éligibles. A 50 000 € HT, il faut alors oublier les zones telles que la région parisienne, Toulouse, Lyon ou Bordeaux. Néanmoins, d’autres villes peuvent être très porteuses comme nous l’avons mentionné plus haut, telles que Reims, Dijon, Orléans ou encore Clermont-Ferrand, où le foncier est moins cher.

Enfin, plutôt que de prospecter du côté de villes d’importance vraiment moindre où la présence d’un bassin étudiant solide n’est pas forcément avéré, notez qu’une autre solution existe : le marché secondaire, en visant des studettes étudiantes d’occasion. L’investisseur peut même dénicher des propositions autour de 50 000 €.