Résidence étudiante : une catastrophe en cas de défaut ?

À l’heure actuelle, les résidences étudiantes ont un bel avenir devant elles. On enregistre une vraie pénurie de logements étudiants et de studettes de petites surfaces depuis déjà quelques années. Pas moins d’un million d’étudiants sont en difficulté tous les ans, pour trouver un logement digne, confortable et répondant à leurs aspirations. En effet, on ne dénombre actuellement que 165 000 logements dans les cités universitaires et seulement 315 000 dans les résidences privées. Un million et demi d’étudiants sont ainsi à la recherche de solutions auprès des agences immobilières et les résidences étudiantes viennent naturellement répondre à ce besoin.

Pour présenter rapidement le concept, ces résidences modernes avec services sont des structures situées à proximité des établissements d’enseignements supérieurs, proches des services et des commerces, ainsi que d’un réseau de transports en commun développé. Les locataires bénéficieront de divers services tels que laverie, blanchisserie, gardiennage, etc.

Ces studettes sont équipées, meublées et connectées. Elles sont aménagées en studios ou appartements modulables, avec pièce à vivre et kitchenette, salle d’eau ou salle de bain. Les chambres individuelles occupées par les étudiants sont en général d’une surface moyenne de 20 mètres carrés.

L’investisseur acquiert un ou plusieurs appartements au sein de la résidence et signe un bail commercial avec le gestionnaire, le plus souvent pour une durée moyenne de 9 ans. Ce document contractuel mentionne les revenus qui lui seront versés, les modalités de leur revalorisation au fil du temps ainsi que la répartition des charges entre les deux parties.

Le plus important est que l’investisseur se couvre du risque de carence locative grâce à ce bail commercial qui lui garantit un loyer pendant au moins 9 ans. En effet, il arrive que durant les périodes estivales, les chambres étudiantes ne soient pas toutes occupées. Ainsi, l’investisseur n’a pas à se soucier de ces performances ni de l’atteinte d’un bon taux de remplissage pour percevoir ses revenus locatifs.

Mais qu’arrive-t-il si le gestionnaire fait défaut ou décide tout simplement de ne pas renouveler ce bail commercial pour s’installer ailleurs ? Cette problématique est souvent source d’interrogation pour les investisseurs potentiels. Mais là encore, pas d’inquiétude ! Comme précisé précédemment, l’implantation des résidences étudiantes et les services qu’elles proposent offrent une réelle opportunité de reconversion pour les propriétaires de ces appartements. C’est de fait l’un des points primordiaux à surveiller lors d’un tel investissement. Il est logique de penser qu’une résidence étudiante bien située, bien conçue et bien entretenue par le gestionnaire facilitera la relocation de l’appartement si besoin. Les emplacements à privilégier sont par conséquent ceux à proximité des grandes écoles et des centres universitaires, ainsi que du réseau de transport, incluant RER et tramway. Nous pouvons rajouter que la localisation de ces résidences génère une probabilité de plus-value immobilière non négligeable. Notons également que les grandes villes françaises souffrent d’une véritable pénurie de petites surfaces. Ainsi, la revente sera plus fluide et la résidence trouvera facilement son repreneur potentiel qui n’hésitera pas à placer son argent dans ces sympathiques chambres étudiantes nouvelle génération.

Les autres avantages de la résidence étudiante : l’accès à internet haut-débit, aux salles de sport, à la cafétéria, aux bibliothèques, ainsi qu’aux espaces de co-working dédiés. Ce, en plus de l’implantation dans une ville universitaire. Les étudiants à mobilité réduite y sont également accueillis.

Par ailleurs, de plus en plus de résidences sont construites selon les normes BBC (bâtiment basse consommation), c’est-à-dire à haute performance énergétique. Une telle structure dans une ville universitaire offre d’énormes potentiels et se démarque par un taux de remplissage immédiat et élevé.

Pour conclure, la qualité du gestionnaire et la localisation doivent être sélectionnées de manière sérieuse afin d’anticiper tout risque locatif.

Les étudiants internationaux sont particulièrement intéressés par ces résidences avec services, au sein desquelles ils préfèrent loger, à la différence des campus universitaires. Ces derniers sont surbookés et dont les services et les conditions d’hébergement sont peu attractifs. Les jeunes travailleurs sont aussi intéressés par ces résidences modernes, et bien entendu les étudiants locaux eux-mêmes, afin de profiter des conditions optimales pour réussir brillamment leurs études dans l’enseignement supérieur. À l’inverse, les logements sociaux dans les cités étudiantes, de même que les foyers étudiants sont de plus en plus délaissés.

La vie étudiante y est plus animée et plus riche, et la colocation est aussi possible. Les demandes de logement sont importantes, et nombreux sont les résidences qui commencent à sortir de terre afin de répondre à ces besoins de plus en plus importants. Bien que les loyers soient assez élevés, celui qui souhaite loger dans ces résidences peut effectuer une demande à bénéficier des aides au logement en complétant un dossier social étudiant. Citons par exemple l’allocation-logement. Le demandeur peut aussi bénéficier du service de l’Action logement dans ses démarches, en particulier pour les jeunes travailleurs et les jeunes actifs.

Accéder à une résidence étudiante ne tient pas forcément compte des critères sociaux et ne sont pas réservés qu’aux étudiants boursiers. Le mois de loyer est connu à l’avance pour tous, et le contrat de location est téléchargeable depuis internet. Le futur locataire peut également s’enquérir des frais de dossier qui lui seront taxés. Pour effectuer une recherche de logements étudiant, il suffit de se connecter sur les sites dédiés, ou parcourir les petites annonces. Réserver son logement est recommandé en raison de la demande élevée, comme énoncé plus haut.