Le résidence étudiante, mieux qu'un investissement Pinel ?

Un projet immobilier nécessite une longue réflexion. Pour faire un bon investissement immobilier, mieux vaut bien se renseigner, en amont, sur quel type de bien aller. Nous étudierons deux types d’investissement : la résidence de services et la Pinel. Ces deux investissements ont un objectif commun : se constituer un patrimoine.

Face à un contexte de crise, l’achat d’une résidence de services reste un placement préservé et sécurisant. La bonne santé du secteur immobilier, ainsi que la diversité des programmes, reflètent l’engouement de l’investissement locatif dans ce marché de l’immobilier. Cependant, cet investissement locatif, aux rendements garantis, doit se choisir avec précautions.

Une résidence de services désigne un ensemble immobilier de logements permettant de bénéficier de mesures fiscales avantageuses. Ces résidences se composent d’appartements équipés, meublés, et loués. Investir dans une résidence consiste à acheter un appartement dans un ensemble immobilier neuf et en confier la locationpour au moins 9 ans à une société chargée d’exploiter le bien. Ce type d’investissement immobilier est très intéressant, mais reste, cependant, très ciblé. On parle ici des résidences étudiantes, étant donc localisée dans des grandes villes dynamiques.

Après avoir acheté le bien, l’acquéreur va ensuite louer son bien à un professionnel de gestion de biens, en charge de la gestion de tous les lots de la résidence. Il s’occupera donc de l’ameublement, de la recherche des futurs locataires, d’accueillir la clientèle, d’encaisser les loyers, d’assurer l’entretien, le nettoyage du logement et des parties communes, tout ceci étant rédiger sur un contrat (bail commercial) de longue durée. Vous l’aurez compris, une fois l’investissement acquis, vous n’aurez plus rien à faire !

Comme expliqué précédemment, l’investissement en résidences étudiantes répond principalement à une logique de défiscalisation. Plusieurs dispositifs en matière de fiscalité ont donc été mis à disposition des investisseurs, rendant la fiscalité de cet investissement locatif très attirante. 

Le marché de la résidence étudiantes présente donc de nombreux avantages fiscaux pour ses investisseurs, incluant notamment une forte réduction d'impôt.

Nous pouvons prendre comme exemple la loi Censi-Bouvard. Cette loi a été mise en place par l’Etat, afin d’encourager l’investissement dans l'immobilier par les particuliers.L’investisseur peut bénéficier d’une remise d'impôt de 11% du prix d’achat du logement en résidence sur 9 ans.

La récupération de la TVA est aussi possible, mais uniquement sous le statut LMNP. Ce statut permet de déduire les charges liées à l’investissement (intérêts d’emprunt, taxes…) de votre impôt sur le revenu et de récupérer la TVA, soit 20% du prix de vente (sous condition d’une mise en location sur 20 ans). Il est possible de bénéficier de cet avantage pour plusieurs logements.

Cette « carotte fiscale » permet donc aux nombreux investisseurs de multiplier la rentabilité des sommes investis. L’objectif est donc d’amortir le bien sur 20 ans afin de pouvoir bénéficier de revenus complémentaires, accompagné d’une défiscalisation possible.

Après avoir parlé de l’investissement en résidences de services, nous allons désormais vous présenter l’investissement en Pinel. Chaque année, le dispositif Pinel fait le bonheur de nombreuses personnes. Mais pourquoi ? Tout simplement parce que ce dispositif permet de bénéficier d’avantages fiscaux conséquents, suite à l'acquisition d'un bien neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA). Mais quels sont ces avantages ?

Les avantages de l'acquisition en loi Pinel 2020 sont nombreux : 

• Réduire vos impôts sur le revenu de 12%, 18%, ou 21%, pouvant atteindre 63 000€ sur 12 mois ;
• Recevoir des revenus supplémentaires grâce aux loyers perçus chaque mois ;
• Constitution et/ou diversification de son patrimoine immobilier ;
• Possibilité de louer le bien à un membre de sa famille (non rattaché au foyer fiscal) ;
• Financement facilité auprès des banques (projet soutenu par le gouvernement) ;
• Une possible plus-value à la revente.

Le dispositif Pinel limite l’investissement à 300 000 euros. Suite à cet investissement, le client bénéficie d’une réduction d’impôt. Il faut bien comprendre que l’on capitalise son impôt. Mais là aussi, il faut être vigilant sur plusieurs critères : L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

En plus de ces éléments il faut tenir compte de la solvabilité du promoteur, des garanties qu’il propose etc. Le choix du promoteur est donc primordial. Autre chose important à savoir, la gestion du locataire. Il s’agit d’un bail classique, donc, contrairement à la résidence de services, vous devrez vous occuper de tout.

Il faut également faire attention aux assurances de garanties de loyers impayés, car un bail classique ne vous protège pas, contrairement à l’investissement en résidence de services. Ces assurances vous aideront dans le scenario catastrophe où votre locataire ne fera plus face à ses engagements.

Résidences de services ou Pinel ? Un choix difficile car ils répondent tous deux à des objectifs différents. Pour ma part, je préfère la résidence de service pour la sécurité du bail apportée, et donc, un complément de revenus sûrs.