Résidence senior articles 605 et 606

Le marché des résidences senior est promis à un «grand» avenir, en effet, selon les chiffres de l’INSEE, dans cinquante ans environ, le nombre de personnes âgées ayant dépassé 60 printemps devrait atteindre 23 millions.

Partant de ce principe, les résidences senior (et les EHPAD) disposent d’un avenir «radieux», et nombre d’investisseurs font confiance à ce genre de placement.

Les avantages de la résidence senior

Conçues pour les personnes âgées de plus de 60 ans valides et non dépendantes, elles fournissent en plus d’un appartement aménagé et équipé pour un grand confort, de nombreux services tels que des cours de gymnastique, de piscine, etc.

Un des avantages de ce type d’investissement est le bail commercial qui vous permet de signer un contrat avec un gérant plutôt qu’avec des locataires. Avoir affaire à un professionnel est un gage de professionnalisme, et donc de sécurité.

Ce ne sera pas le locataire qui vous versera un loyer mais bien le gestionnaire. Une grande différence. Notamment puisque dans le cas extrême d’une faillite de la résidence, un gestionnaire de bonne qualité est susceptible de reprendre la gestion de la résidence et continuera à vous verser vos loyers.

De plus ce type de bail apporte des assurances dont ne peut faire profiter un bail civil simple. Un bail commercial dure 9 ans (mais peut s’étendre jusqu’à 12 ans), et ne peut être rompu que tous les 3 ans. Alors qu’un bail classique ne dure que 3 ans et peut cesser à tout moment.

Les articles 605 et 606

De plus dans beaucoup de cas, les articles 605 et 606 du code civil (qui déterminent qui de l’investisseur ou du gestionnaire est responsable des charges d’entretien et de réparation) sont pris en charge par le gérant de l’établissement.

Cependant, cela n’est pas automatique, et un certain nombre d’investisseurs refusent de miser sur une résidence senior dès lors que ces articles ne sont pas présents dans les baux. Néanmoins, il faut bien faire la distinction entre les résidences seniors et d’autres types de résidence de services telles que les EHPAD.

En effet, dans les 2 cas, les enjeux de ce type de charges ne sont pas les mêmes. Tout d’abord, rappelons que l’achat d’un bien neuf permet d’obtenir une garantie décennale, qui couvre donc toutes les grosses dépenses d’entretien intervenant dans les 10 premières années d’existence de la résidence. Il convient également de préciser que ce type de dépense est très rare sur un bien immobilier neuf.

Par ailleurs, les raisons pour lesquelles ont été inclus à l’origine dans les baux commerciaux des EHPAD les articles 605 et 606 sont spécifiques : dans un EHPAD, la quote-part des locaux de service est importante car les parties communes sont très étendues (salons, salles de soin, cuisines, etc.) ce qui implique un coût plus élevé. Un coût qui n’a pas lieu d’être dans une résidence senior par exemple, puisque les parties communes demeurent souvent la propriété du gestionnaire.

De plus, dans un EHPAD, les réglementations sont strictes et les travaux de remises aux normes sont donc plus fréquents, de par la dimension médicale (qui n’est pas présente en résidence senior). Il était donc nécessaire d’éviter ce surcoût à l’investisseur.

Ainsi, même si cela reste un avantage certain d’obtenir une prise en charge par le gestionnaire des articles 605 et 606, l’intérêt dans une résidence senior est bien moindre que dans un EHPAD. Au lieu de «bouder» de manière automatique les baux de résidences qui n’en disposent pas, les investisseurs ont sans doute intérêt à regarder de plus près ces résidences et surveiller d’autres critères bien plus impactant tels que les loyers versés, les services à la carte proposés aux résidents où encore la localisation géographique de l’établissement.