La résidence senior représente-elle un investissement viable ?

La définition d’une résidence sénior

Les résidences seniors sont des établissements exclusivement réservés aux personnes âgées et voulant garder leur autonomie. Elles se différencient en cela des EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) qui s’adressent aussi à des personnes âgées mais dépendantes et ayant donc besoin d’une aide médicalisée. Un établissement pour senior est constitué d’appartements individuels. La superficie de ces appartements peut aller d’un simple studio à un appartement 4 pièces. Il peut arriver que des résidences seniors soient composées de maisons individuelles. La résidence senior a pour objectif d’assurer l’indépendance des résidents et une bonne convivialité entre eux. L’intérêt d’une résidence sénior est d’accompagner les personnes âgées tout au long de leur processus de vieillesse.

Un marché porteur

Tout d’abord les résidences seniors bénéficient de l’augmentation exponentielle de la démographie en France, ce qui joue une rôle prépondérant dans l’augmentation de la taille de ce marché. D’après l’INSEE, la population Française va passer de 67,2 millions en 2017 à 76 millions en 2070, soit une augmentation de 13%.

Ensuite, on assiste à une demande de plus en plus forte pour une offre limitée. Il existe actuellement seulement une chambre disponible pour deux demandes. Selon une étude de KPMG, le taux d’occupation moyen des résidences seniors est de 90%. L’élévation du niveau de vie ainsi que l’arrivée à la retraite des baby boomers engendre le vieillissement de la population française. En effet, plus 26% de la population française sera âgée de 65 ans ou plus d’ici 2020 et qu’il y aura 50% de personnes âgées indépendantes en plus d’ici 2040.

Les meilleurs gestionnaires

Choisir un bon gestionnaire c’est s’assurer d’une bonne gestion de son bien mais aussi une revente plus facile de celui-ci. Étant donné que la valeur d’une résidence sénior est fortement dépendante du gestionnaire, il est fortement conseillé de choisir un logement géré par un gestionnaire reconnu.

Classement des gestionnaires de résidence sénior en France en 2018 :

• Domitys: 89 résidences et 10 601 logements
• Les Sénioriales : 68 établissements et 3 995 logements
• Les Hespérides : 42 établissements et 3 416 logements
• Les Villages d’Or : 41 établissements et 3 397 logements
• Les Jardins d’Arcadie : 39 établissements et 3 736 logements

Les avantages

Tout d’abord, l’investissement en résidence sénior possède une rentabilité comprise entre 4 et 5%, ce qui est très intéressant lorsque l’on sait que le livret A par exemple est à seulement 0,75%. La différence de rendement n’est pas négligeable. Il faut ajouter à cela la plus-value à la revente qui peut atteindre 5% lorsque le gestionnaire est reconnu et que le bien est idéalement situé. Ensuite, l’investisseur n’a pas besoin de gérer la location de sa chambre en résidence sénior. En effet, les résidences séniors sont gérées par des gestionnaires qui s’occupent de la location du bien des investisseurs. Les loyers, les travaux, la gestion du personnel sont assurés via un bail commercial. De plus, il est possible d’accéder au statut LMNP et dans certains cas de profiter du dispositif Censi-Bouvard pour les résidences séniors neuves. Le statut LMNP permet d’être remboursé de la TVA de 20% sur le prix du logement neuf, il permet également à l’investisseur de toucher les loyers nets d’impôts durant 20 à 25 ans. Le dispositif permet aux investisseurs dans les résidences neuves de bénéficier d’une réduction d’impôts correspondant à 11% du montant le l’investissement.

Enfin, les possibilités de revente du bien sont variées. Étant donné que le marché est en continuelle expansion, des solutions de reventes sont apparues au fil du temps. La première est la revente via le gestionnaire de la résidence sénior. Ceci assure à l’investisseur de pouvoir revendre son bien. Cependant, le rachat se fait au montant de l’achat. De cette manière, l’investisseur ne peut pas bénéficier de la revalorisation de son bien. La deuxième solution est la revente en direct c’est à dire entre particuliers. La résidence sénior est avant tout un bien immobilier et de ce fait le processus classique peut être mis en place. Mais il est tout de même plus facile de faire appel à un professionnel. La troisième solution est de s’adresser à un conseiller en gestion de patrimoine. À l’aide de son réseau, il pourra proposer des propositions d’achats dans des délais réduits. Dans le meilleur des cas, cette personne est déjà le conseiller de l’investisseur, il pourra ainsi l’accompagner pour éventuellement un nouveau projet à la suite de la vente du bien. La dernière solution est la revente via une agence spécialisée. Certains professionnels se sont spécialisés dans l’achat et la revente de chambres EHPAD et de résidences séniors en occasion. Cette solution s’est développée au vue de la prospérité de ce marché qui à encore un bel avenir.

Les inconvénients

En avançant des rendements moyens de 4 à 5 %, l’investissement dans les résidences séniors attirent mais il y a des risques à prendre en compte. Afin d’éviter d’être confronté à une défaillance d'exploitation, il est nécessaire de sélectionner des biens gérés par des acteurs de référence. En effet, si l’exploitant de la résidence sénior fait faillite, l’investisseur perd l’intégralité de son investissement car la chambre qu’il possède n’est plus gérée par l’exploitant et ne sera pas reprise par un autre. Ainsi, le bien devient impossible à revendre. De plus, le fait d’analyser et de sélectionner des exploitants de référence permet de regarder les résidences déjà existantes et d’apprécier la qualité des biens. Il est vrai que, selon l’emplacement et les services proposés par la résidence senior, son coût peut varier de façon très importante, tout comme la qualité des services à disposition dans la résidence.

En outre, il est important de considérer ce type d’investissement comme long terme voir de rente viagère.

Enfin, il ne faut pas non-plus espérer une forte augmentation des loyers ou encore une énorme plus-value à la revente.