Résidence de service EHPAD et résidences étudiantes : Quelles charges sont à prévoir ?

Les résidences de services tel que les EHPAD ou les résidences étudiantes ont un avantage fiscal sur les revenus fonciers puisqu’elles bénéficient du régime LMNP. Ce statut va permettre de passer en charges des dépenses courantes tel que la taxe foncière, les ordures ménagères, les frais de comptabilité, mais aussi l’amortissement du bien et du mobilier.

Le bien ne pourra s’amortir que sur 80% du montant car l’on estime que le terrain ne s’amortie pas. Il y a également la possibilité d’amortir le mobilier. Cette charge d’amortissement permet de réduire le bénéfice imposable qui sera soit très faible, soit nul et engendrera donc très peu de fiscalité.

Une résidence de service, que ce soit une résidence étudiante, une chambre d’Ehpad ou tout autre résidence, a la la particularité d’être gérer par un gestionnaire où les deux parties, le gestionnaire et le propriétaire sont liés par un bail commercial.

Les charges de travaux.

Les articles 605 et 606 du code civil permettent de déterminé qui devra payer les travaux au sein d’une résidence de service. L’article 605 correspond aux petits travaux et l’article 606 au gros travaux. Il convient de savoir avant un achat d’une résidence si ces travaux sont à la charge du propriétaire ou du gestionnaire. Cette information très importante est indiquée par le bail commercial et permet donc à l’investisseur de mieux maîtriser son investissement.

En ce qui concerne les gros travaux il est important de savoir que ces travaux interviennent tout les 40 ans en moyenne pour une chambre d’Ehpad et qu’ils sont garanties lors des 10 premières années par la garantie décennale du constructeur. Cependant, lorsque ces deux articles ne sont pas mentionnés dans le bail, les charges relèvent de la responsabilité du bailleur (de l’investisseur).

Le bail commercial

Le bail commercial contrairement au bail civil va concerner les locaux d’entreprises et certaines locations meublés tel que résidences de services. Le bail commercial représente un outil de sécurisation pour le propriétaire car c’est un contrat de longue durée : 9 à 12 ans où le preneur du bail (le gestionnaire) s’engage à verser un loyer fixe pendant toute la durée du bail. De plus cela permet de faire supporter au bailleur plusieurs charges telles que les charges de consommation et d’entretien et selon les conditions du bail la possibilité de prise en charge des petits et des gros travaux.