Résidences de services dans l’ancien

Résidences de services dans l’ancien

Les résidences de services, que ce soit des résidences de tourismes, d’affaires, étudiantes ou séniors (résidences séniors à proprement parler ou EHPAD, établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), vous achetez un bien en copropriété dans une résidence gérée par une société de gestion. Vous allez donc avoir un bail de 11 ans et 9 mois entre vous et la société de gestion exploitante de la résidence de service, ce sera cette dernière qui sera chargée de l’entretien de l’établissement, de son bon fonctionnement, ainsi que de trouver les locataires.

Les résidences de services ont eut mauvaise presse dans les années passées, particulièrement les résidences de tourisme qui ont parfois renégocié à la baisse les loyers, voire fait faillite… En achetant dans une résidence déjà en activité, vous avez en quelques sortes l’historique de cette dernière, ce qui vous permet donc d’investir en tout état de cause dans un établissement « sain financièrement », tout en bénéficiant d’un prix moins élevé que dans le neuf. Effectivement on constate que les résidences de services déjà en activité ont un ticket d’entré 25% moins cher en moyenne (60 000 euros pour un bien dans une résidence étudiante et 120 000 euros dans une résidence sénior).

Avec le dispositif de loueur meublé, si votre revenu foncier est de moins de 32 900 euros par an vous optez pour le régime micro bic qui va vous permettre d’avoir un abattement forfaitaire de 50% mais une impossibilité de déduction des charges (exploitation, intérêts d’emprunts…) sinon vous serez soumis au régime réel. En achetant dans l’ancien vous ne pouvez pas récupérer la TVA et vous n’avez pas accès au dispositif censi-bouvard (réservé au neuf) qui vous permet d’avoir une réduction d’impôts de 11% du prix du bien HT (dans une limite de 300 000 euros).

Le but premier de l’investissement dans une résidence de service est la perception des loyers, l’intérêt est donc le rendement brut (loyers sur prix d’acquisitions). Ce taux de rendement varie d’une résidence à l’autre mais il varie entre 4 et 6%.  Pour calculer le rendement net il faut en moyenne le diminuer de 10 % (varie en fonction de la répartition des charges entre vous et l’exploitant, par exemple le changement de moquette dans les parties communes qui peut être à votre charge, cette répartition est stipulé dans le bail, lisez le donc attentivement). N'hésitez pas à vous faire aider par un conseiller en gestion de patrimoine pour décrypter le bail.