Les 3 points clés pour réussir un investissement en Ehpad

L'Ehpad est un investissement particulièrement attractif. Tout d'abord, c'est un secteur sécurisé: celui des résidences médicalisées. En effet,  le taux d'occupation est de 99 % dans ces résidences et les besoins vont fortement croitre avec la papy boom. Il permet aussi de bénéficier d'un avantage fiscal à choisir entre la loi Censi-Bouvard et le régime amortissable. Le régime amortissable rend les loyers perçus nets d'impôt, ce qui est très intéressant si votre fiscalité est élevée. Enfin il s'agit d'un investissement qui apporte généralement une grande sérénité; la gestion est totalement assurée  par le gestionnaire de la résidence, qui est votre unique locataire. Un bon gestionnaire est donc la première raison d'un bon investissement. Le bail signé avec celui-ci a également un gros impact, notamment en ce qui concerne la répartition des charges. Enfin, si contrairement à l'immobilier résidentiel, la localisation n'est pas la clé d'un bon investissement, certaines caractéristiques de la résidence sont à étudier.

Un gestionnaire solide

Lors de l'achat d'une chambre en Ehpad vous signez, concomitamment au passage chez le notaire, un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. Celui-ci est généralement d'une durée comprise entre 9 et 12 ans. Par ce bail, le gestionnaire s'engage notamment à vous versez les loyers. Les loyers sont donc garantis par le gestionnaire, c'est à dire que le seul risque pendant la durée du bail est une faillite de celui-ci. Pour cette raison il convient de sélectionner un bien où le gestionnaire est très solide financièrement. La taille du gestionnaire(nombre de lits)  est l'élément le plus important, nous étudions également sa situation financière.

L'autre risque concerne la fin du bail. Celui-ci est normalement prolongé par tacite reconduction. Certains gestionnaires peuvent être tentés de négocier à la baisse les loyers. Outre la pérennité financière, il faut également étudier les politiques des gestionnaires dans ce domaine.

Le Bail

Dans le bail commercial, on ne trouve pas seulement le montant des loyers. La répartition des travaux et  l'indexation des loyers sont notamment indiqués dans ce bail. Il convient donc d'étudier ce document avec attention pour éviter les mauvaises surprises.

La Résidence

Enfin une bonne situation de la résidence est également un gage de pérennité de l'investissement. Une taille minimale de 60 lits est recommandée, des services spécialisés  et une proximité des hôpitaux sont également conseillés.