Revalorisation des loyers dans un bail commercial : révision fixe ou basée sur un indice ?

Du fait de l’augmentation de l’espérance de vie, et l’arrivée à la retraite des «baby-boomers», le marché de la dépendance constitue un enjeu majeur pour notre société. Ainsi, l’investissement en EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) connait une activité de plus en plus importante, car l’offre est nettement inférieure à la demande. Pour résumer, ce sont des résidences spécialisées qui accueillent des personnes de plus de 60 ans ayant perdues leur autonomie. Elles proposent, entre autres, des soins médicaux, un espace de restauration...

Le Bail Commercial 

Les avantages principaux d’un investissement EHPAD, indépendamment du faible risque locatif, sont que le marché est encadré par l’Etat et que les charges de l’investisseur se retrouvent diminuées. En effet, l’acquéreur aura tout intérêt à veiller à ce que les articles 605 et 606 du Code Civil soient mentionnés dans le bail commercial. C’est un contrat de location que l’investisseur signe avec le gestionnaire de l’EHPAD pour une période de 9 à 12 ans et qui oblige ce dernier à verser des loyers réguliers.

Révision des loyers

La revalorisation des loyers intervient tous les ans. C’est une clause qui se négocie logiquement entre l’investisseur et le locataire. Dans les faits, il faut admettre que c’est la société de gestion qui a le dernier mot. Dès lors, deux types de révisions peuvent être adoptées : une fixe et une variable.

Dans le premier cas, il s’agit d’un pourcentage forfaitaire. Ainsi, tous les ans, le locataire verra son loyer augmenter à hauteur de ce pourcentage. A titre d’exemple, la société de gestion ORPEA (voir présentation du gestionnaire) impose une révision triennale de 6% du loyer.

Dans le deuxième cas, il s’agit d’un pourcentage indexé sur un indice donné, que l’on retrouve en général parmi ceux ci-dessous.

Indice des Loyers Commerciaux 

Celui-ci est publié par l’INSEE à chaque trimestre. Sa valeur s’apprécie par la pondération de trois grandeurs : l’indice des prix à la consommation, le chiffre d’affaires du commerce de détail et l’indice du coût de la construction. Au troisième trimestre 2012, l’ILC était de 108,17.

Prix des Prestations d’Hébergement des Personnes Agées

Les EHPAD ne peuvent pas modifier leur tarif dans la mesure où ils sont soumis à des arrêtés annuels. Cet indice est le plus souvent utilisé dans les baux commerciaux EHPAD. En 2012, les prix ne pouvaient pas augmenter de plus de 2,5 % au cours de l’année.

Dans ce cas, fixe ou variable ?

Il n’existe pas de réponse précise. Cela dépend du degré d’aversion au risque des investisseurs. Certains préféreront se rassurer et ne pas s’exposer à un risque d’une trop grande variation des indices.  D’autres au contraire, désireront maximiser leur chance de bénéficier d’une revalorisation de leur loyer moins important, au détriment d’un degré d’aversion au risque plus grand.