Savoir investir en Ehpad

Le marché des senior, compte tenue de la démographie française (fort taux de natalité et du vieillissement de la population (les personnes agées de plus de 80 ans vont doubler d'ici 2030), semble donc être un investissement d'avenir.

L’achat de chambres en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) séduit de plus en plus de particuliers cherchant des revenus locatifs stables. En effet, l’un de premiers avantages des achats de résidences de service est la signature d’un bail commercial avec la société gérant la chambre. Les différentes résidences de service sont: les résidences sénior/ médicalisées (Ehpad), les résidences étudiantes, de tourisme et d'affaires. Mais il est évident que ces deux dernières sont trop sensibles à la conjoncture économique. Alors que le marché des senior représente un investissement fiable et en adéquation avec la démographie française.

Il faut toutefois garder à l’esprit que la réelle sécurité de l’investissement réside dans la fiabilité du bailleur. C’est en effet la qualité de l’exploitant qui fait la pérennité du placement. Si ce dernier a des problèmes, c’est tout le placement qui tombe à terre. On fera donc confiance aux gros gestionnaires comme Korian, Orpea, Médica, GDP Vendôme ou encore le Noble âge.

Lors de l’achat d’une chambre en Ehpad, le bail commercial est d'une durée minimale de neuf ans mais l'est plus fréquemment sur douze, renouvelable par tacite reconduction. Ce dernier est donc assuré de percevoir un loyer ferme.

Autre point de vigilance, il faut s’assurer que l’exploitant s’occupe des travaux et notamment prenne en charge les articles 605 (petits œuvres) et 606 (gros œuvres) du Code Civil.

Concernant la fiscalité d’un investissement en résidence de service médicalisée, le dispositif censi bouvard semble attractif car il permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien sur 9 ans. Mais en fait, le régime de Louer Meublé Non Professionnel est bien plus avantageux car il permet de déduire des loyers perçus toutes les charges comme les intérêts d’emprunt, mais également l’amortissement de l’immobilier sur 20 ou 30 ans et le mobilier. Tout cela fera donc une fiscalité proche de 0 pour ces loyers.