SCPI : Comment les US Persons peuvent-elles investir ?

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des véhicules d'investissement immobilier collectif permettant à plusieurs investisseurs de détenir des parts d'un patrimoine immobilier géré par une société de gestion. Ce modèle d'investissement offre plusieurs avantages en termes de diversification, de gestion simplifiée et de potentiel de rendement.

Qui est considéré comme une US Person ?

Avant de discuter des modalités d'investissement des US Persons (citoyens américains et résidents fiscaux aux États-Unis), il est essentiel de définir qui est concerné. Une US Person inclut généralement :

• Les citoyens américains, y compris ceux vivant à l'étranger.
• Les résidents permanents (titulaires de la carte verte).
• Les sociétés, fiducies et autres entités constituées en vertu des lois des États-Unis.

Pour ces individus et entités, investir dans des SCPI européennes peut présenter des défis particuliers dus à la réglementation fiscale complexe des États-Unis.

Une US Person peut-elle investir dans une SCPI ?

Les États-Unis ont mis en place des réglementations strictes en matière de fiscalité internationale, en particulier pour la déclaration des revenus et des actifs détenus à l'étranger. La loi FATCA, entrée en vigueur en 2014, illustre bien cette complexité. Cette loi vise à accroître la transparence fiscale internationale en obligeant les contribuables américains à déclarer leurs revenus et actifs détenus hors des États-Unis.

Réglementation américaine pour les investissements à l'étranger

Depuis 2014, les exigences et obligations fiscales américaines se sont nettement durcies. En conséquence, les US Persons ne peuvent pas acheter de titres financiers qui ne sont pas commercialisés aux États-Unis ou par des entités n'ayant pas de liens substantiels avec les États-Unis.

Est-il possible pour une US Person d'investir dans une SCPI ?

Oui, les US Persons peuvent investir dans des SCPI, mais sous certaines conditions spécifiques. La société de gestion de la SCPI doit évaluer chaque demande provenant d'une US Person. Cette évaluation prend en compte le patrimoine immobilier, le montant de l'investissement et les revenus immobiliers potentiels de l'investisseur, selon des critères définis par chaque fonds de gestion.

La loi FATCA exige que les détenteurs de parts de SCPI déclarent annuellement leurs revenus au fisc américain (IRS). Ainsi, même si une US Person peut investir dans une SCPI en France ou dans d'autres pays, elle doit respecter toutes les obligations fiscales et réglementaires américaines, ainsi que les obligations de déclaration spécifiques.

Recommandations

Pour naviguer dans ces complexités, il est vivement recommandé de consulter un professionnel qualifié en droit fiscal, tel qu'un avocat spécialisé en fiscalité internationale ou un expert-comptable ayant une expertise en conformité fiscale transfrontalière.

Raisons d'investir dans des SCPI

Les raisons d'investir dans des SCPI peuvent être nombreuses pour les investisseurs américains :

1. Diversification : Accès à l'immobilier européen sans nécessité d'achat direct de biens immobiliers.

2. Gestion professionnelle : Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion expérimentées, qui s'occupent de l'acquisition, de la gestion locative et de la maintenance des biens immobiliers.

3. Rendement potentiel : Les SCPI visent généralement à distribuer des revenus réguliers issus des loyers perçus, ainsi qu'à offrir la possibilité de plus-values à long terme.

Fiscalité pour les US Persons

La fiscalité pour les US Persons investissant dans des SCPI européennes est complexe. Les revenus générés peuvent être soumis à la fois à l'impôt dans le pays d'origine (France, par exemple) et aux États-Unis, en fonction des règles fiscales applicables et des conventions fiscales entre les pays.

• Impôt en France : Les revenus locatifs et les plus-values peuvent être soumis à la taxe sur les revenus fonciers en France.

• Impôt aux États-Unis : Les revenus et les gains en capital peuvent être assujettis à l'impôt sur le revenu américain, ainsi qu'à des déclarations spécifiques comme la déclaration de comptes étrangers (FATCA).

SCPI accessibles aux US Persons

Certaines SCPI françaises peuvent accepter les investissements des US Persons, mais les options peuvent être limitées en raison des exigences réglementaires et fiscales strictes. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal spécialisé pour déterminer les SCPI adaptées à votre situation.

Conditions de souscription et documents nécessaires

Les conditions de souscription varient d'une SCPI à l'autre, mais généralement, les US Persons devront fournir :

• Documents d'identification : Passeport, carte d'identité, preuve de résidence fiscale aux États-Unis.

• Documents fiscaux : Déclarations de revenus des États-Unis, éventuellement des déclarations complémentaires sur les revenus étrangers.

• Accords spécifiques : Certains gestionnaires peuvent exiger des documents supplémentaires pour se conformer aux réglementations locales et internationales.