SCPI de rendement : une liquidité “saine” au premier semestre 2022

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la SCPI est bien liquide et constitue même une avancée en termes de liquidité : lorsque vous investissez dans l’immobilier “classique”, si vous désirez revendre votre bien, cela peut prendre des mois. Côté SCPI, la liquidité est soutenue par un marché secondaire dont les modalités diffèrent selon que la SCPI soit à capital fixe ou variable.

Au premier semestre 2022, la liquidité des SCPI se confirme avec un ratio de 9 parts retraitées pour 100 parts souscrites.

Quelle liquidité pour les SCPI en 2022 ?

Au deuxième trimestre 2022, la plateforme Rock & Data a évalué que 0,38% de la capitalisation totale des SCPI de rendement a fait l’objet de retraits.

Une estimation qui se traduit également par un ratio moyen de 9 parts retraitées pour 100 parts souscrites au premier semestre 2022. Des volumes jugés “stables et plutôt faibles”, demeurant largement absorbés par la collecte du marché.

Concernant les SCPI comprenant des parts en attente de retrait, les volumes restent réduits ou maîtrisés grâce à un fonds de remboursement.

La situation de liquidité des SCPI apparaît donc comme “saine” selon Rock & Data : si des disparités post-COVID subsistent encore, elles semblent s’estomper, permettant aux SCPI de se maintenir en phase avec les attentes du marché.

Zoom sur la liquidité des SCPI

SCPI à capital fixe

Tout associé cherchant à revendre des parts de SCPI à capital fixe détermine lui-même son ordre et son prix sur un carnet d’ordre tenu par la société de gestion. La société confronte alors la demande avec les offres disponibles. Si un acheteur propose un montant au moins équivalent au prix de vente indiqué, la revente des parts peut être appliquée. Tout dépend donc de l’offre et de la demande : de même que pour les actions, vous pourrez bénéficier d’une surcote si la demande est plus forte que l’offre… ou subir une décote dans le cas inverse. Si les conditions d’échange ne sont pas compatibles, il vous faudra attendre que les propositions d’achat et de vente tendent vers un prix unique, le prix d’exécution.

Attention, les sociétés de gestion ne revendent les parts de SCPI à capital fixe qu’une fois par mois sur le marché secondaire, ce qui peut prendre un certain temps.

C’est pourquoi vous avez également la possibilité de revendre vous-même vos parts, sans passer par la société. Vous éviterez ainsi les frais de gestion, mais n’échapperez pas aux droits d’enregistrement (5%).

SCPI à capital variable

Si vous souhaitez revendre des parts de SCPI à capital variable, la transaction s’effectue suivant votre demande, à la valeur de retrait (prix de souscription moins les frais de collecte d’en moyenne 10%) déterminé par la société de gestion lors de la souscription.

Le prix de souscription, quant à lui, est défini d’après la valeur du parc immobilier, selon une règle imposée par l’AMF. Cette mesure empêche tout décalage trop important entre la valeur des parts et la valeur du parc immobilier, ce qui peut arriver sur un marché de gré à gré.

Lorsque la société de gestion reçoit votre demande, elle s’organise pour revendre vos parts à un nouveau souscripteur, ou compenser la vente grâce à sa trésorerie. La liquidité est ici quasiment garantie a priori, puisque le vendeur n’a pas à trouver lui-même un acheteur, ni ne se retrouve dépendant d’un carnet d’ordres.

En cas de crise, si les retraits deviennent trop nombreux et que la trésorerie ne suffit pas à racheter les parts, la société de gestion doit céder des actifs pour constituer un fonds destiné à rembourser les associés.

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