SCPI Françaises versus SCPI Européennes

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI - ou Société Civile de Placement Immobilier - est un investissement 100% immobilier qui consiste à détenir des parts dans un parc immobilier géré par une société de gestion. Ce parc génère du rendement et des revenus qui sont ensuite versés sous forme de loyers aux investisseurs, proportionnellement au nombre de parts détenues. 

Les rendements annuels tournent autour de 4% à 5%. 

Le souscripteur se voit apporter un complément de revenus grâce aux loyers mensuels, en plus de la plus-value de son capital à long terme. 

La société de gestion, quant à elle, est chargée d'acquérir, de gérer et de louer un parc immobilier composé principalement d'entrepôts, de bureaux, de commerce et d’autres entités dans certaines villes de France ou d'Europe.

La mutualisation des risques est l’un des plus gros avantages de la SCPI : lors d’un investissement en immobilier direct, la dépendance d’un locataire est inévitable, tout comme la gestion et les dépenses permettant la location (réparation, travaux, charges de copropriété etc…). La SCPI permet d’éviter ces inconvénients car plusieurs locataires participent aux loyers (cela évite les mois impayés) et la société de gestion prend en charge tous les frais. 

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Deux formes de SCPI existent :

-        Les SCPI de rendement

-        Les SCPI fiscales

Les SCPI de rendement sont faites pour générer généralement des compléments de revenus grâce à un taux de rendement attractif, tandis que les SCPI fiscales permettent certains avantages fiscaux.

Une SCPI, tout comme un investissement locatif, génère des loyers. Ces loyers sont donc taxés comme des revenus fonciers, ce qui réduit le rendement. Nous allons donc voir comment optimiser la fiscalité pour le rendement des SCPI.

Quelles différences entre une SCPI française et une SCPI européenne ?

En tant qu’investisseur, vous pouvez choisir d'investir dans une SCPI française ou une SCPI européenne. Là est toute la différence et “l’astuce” pour réduire la fiscalité.

Prenons l’exemple de la SCPI française Interpierre France.

Les loyers perçus de cette SCPI, sont fiscalisés au titre de l’impôt sur le revenu (IR) et donc à la tranche marginale d’imposition + les prélèvements sociaux.

Une personne avec une TMI à 30% devra donc s'acquitter de 47,2% de fiscalité sur les revenus de la SCPI française.

Prenons en revanche l’exemple d’une SCPI européenne comme Corum XL.

Cette SCPI qui investit dans des pays comme l’Allemagne, permet une fiscalité avantageuse, car les loyers ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux. L’investisseur est donc exonéré des prélèvements sociaux. De plus, la France octroie une réduction d’impôts en raison des conventions fiscales entre la France et les pays européens pour éviter la double imposition.

En investissant dans une SCPI européenne, l’investisseur est fiscalisé au titre de sa tranche marginale d’imposition (TMI) moins le taux moyen. Le taux moyen correspond au montant de l’impôt divisé par le revenu imposable, que l’on ramène par la suite en pourcentage.

En pratique

Mr Bircet investit dans une SCPI européenne pour 100 000€ avec un rendement de 5%. Les loyers perçus seront de 5000€. Sa tranche marginale d’imposition est à 30%.

Imposition = 30 - 17 (taux moyen), soit 13% = 5000 x 13% = 650 euros

Il existe, à l’heure actuelle, plus de 175 SCPI sur le marché. Si vous le souhaitez, nos conseillers en gestion de patrimoine s’assureront de vous conseiller dans vos investissements selon vos objectifs. N’hésitez pas à nous contacter !