Les avantages de l'EHPAD, bail commercial et gestionnaire

Le marché des EHPAD est un marché porteur, la situation démographique ainsi que le manque d'investissement public provoque une situation déséquilibrée où l'offre locative est très inférieure à la demande. Le taux d'occupation moyen est de 98%. Au vue de la durée moyenne de présence des résidents de 1,5 an il s'agit juste de la vacance due au turnover.

Un bail commercial protecteur

Contrairement à d'autres investissements comme les SCPI, le taux d'occupation n'a pas d'impact direct sur la rentabilité d'un EHPAD. Lors de son acquisition, un bail commercial est signé avec le gestionnaire. Ce bail garantit à l'investisseur qu'il percevra ses loyers que son EHPAD soit occupé ou non. En effet, le locataire de l'investisseur est le gestionnaire de l'EHPAD, c'est à lui de verser les loyers, mais aussi de s'occuper de la gestion du matériel et de rechercher les locataires.

L'investissement en EHPAD ne nécessite donc pas de gestion particulière contrairement à un investissement immobilier en direct. A cette simplicité de gestion s'ajoute la sérénité quand à la perception des loyers. Pendant la durée du bail, généralement d'une durée de 11 ans et 9 mois et tacitement reconductible, seul une faillite du gestionnaire peut constituer un risque pour l'investisseur. Cette sérénité nécessite donc de choisir un gestionnaire fiable, c'est là où le taux d'occupation doit être pris en compte.

Comment choisir le bon gestionnaire

Le risque d'un investissement en EHPAD est que votre gestionnaire soit peu fiable. Pour choisir un gestionnaire fiable plusieurs critères doivent être pris en compte. Il faut avant tout avoir à l'esprit qu'en tant que locataire seul une faillite imputera votre investissement: vous n'êtes pas actionnaire, l'objectif n'est pas que votre gestionnaire dégage des bénéfices impressionnant mais que sa gestion offre une pérennité à long terme.

Tout d'abord la taille du gestionnaire, en effet un gestionnaire de grande taille pourra mutualiser les risques si une de ses résidences est en difficultés. De plus au vue du grand manque d'EHPAD sur le territoire français, il est peu probable que l'état laisse une société gérant plus de 10 000 lits faire faillite.

Un taux d'occupation actuellement élevé est bien sûr une garantie de bonne santé pour le gestionnaire. Cependant seul 10% des gestionnaires ont un taux d'occupation inférieur à 90%. C'est donc un indicateur à regarder mais où 90% des gestionnaires connaissent une bonne situation et qui n'est donc pas suffisant pour se déterminer.

Un taux d'occupation global qui offre de très bonnes perspectives à long terme

La problématique du vieillissement de la population et de la dépendance est l'un des grands défis de notre pays en ce début de siècle. En effet, ce nouvel âge de la vie n'est pas traité par notre modèle de protection hérité de 1945. Du fait de sa situation financière, l'état investit bien trop peu dans ce secteur au vue des besoins et le secteur mutualiste est bien trop faible pour jouer un rôle important.

De ce fait, alors qu'il faudrait construire 10 000 logements par an pour répondre à la demande, on en construit 6 000 dans les bonnes années. Les investisseurs privés vont donc de plus en plus avoir la main alors que les délais d'attente excèdent déjà 10 mois.