Tout ce qu’il faut savoir sur le bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location conclu entre un propriétaire de locaux commerciaux et un professionnel à des fins commerciales, artisanales ou industrielles. C’est un contrat de location très utilisé dans la sphère professionnelle commerciale, car moins contraignant que d’avoir à acheter des locaux.

Les locaux commerciaux doivent être utilisés uniquement pour répondre aux besoins de l’exploitation du fonds de commerce. C'est pourquoi l’accès au bail commercial et son utilisation sont réglementés. Nous verrons ici l’ensemble des mesures applicables au statut des baux commerciaux.

LES CARACTÉRISTIQUES DU BAIL COMMERCIAL

Un contrat de bail commercial est un contrat consensuel, qui ne nécessite donc pas de formalités particulières (écrit). Cependant, afin de rendre le contrat opposable aux tiers et se prémunir en cas de besoin, il peut être utile de rédiger un écrit.

Durée du bail

Il existe plusieurs types de baux commerciaux, différents selon les besoins et attentes du locataire. En terme général, le bail commercial dit "classique" se conclut pour une durée minimum de 9 ans, mais peut être résilié tous les 3 ans par le locataire.

En revanche, si le locataire veut résilier son contrat, il doit présenter son congé au moins 6 mois avant la fin de période triennale ou du bail commercial.

Par ailleurs, il existe également des baux commerciaux permettant de louer un local commercial pour des durées plus réduites, comme le bail dérogatoire (limité à 3 ans).

Calcul du loyer

Le prix du loyer du local commercial n’est pas réglementé, mais il fait l'objet d’une phase de négociation entre les parties au contrat.

Néanmoins, lors de la révision triennale du loyer - droit que le locataire ou le propriétaire peut exercer lorsque s'est écoulé un délai de 3 ans - la révision est plafonnée. Autrement dit, elle ne peut pas excéder la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Le bailleur ne peut donc pas trop augmenter le loyer, car la révision doit être indexée sur la variation trimestriel du coût de la construction ou des loyers commerciaux.

Renouvellement du bail

Arrivé à échéance, le contrat peut être renouvelé par accord des parties. Le bailleur, en cas de défaut d’accord de renouvellement, doit justifier son refus de renouveler le bail commercial. Sans quoi, il devra verser des indemnités d’éviction. Le bail se poursuit par tacite prolongation, et pour une durée indéterminée, si aucun congé ou demande de renouvellement n'a été effectué.

Le locataire a la possibilité de sous-louer le local commercial qu’il a loué si :

• Le bailleur autorise le locataire à sous-louer les biens,
• Le locataire informe le bailleur par acte extrajudiciaire de son intention de sous-louer, et invite le bailleur à la signature du contrat de sous-location.

LE BAIL COMMERCIAL DANS UNE RÉSIDENCE DE SERVICES

Si vous investissez dans un bien immobilier LMNP qui serait une résidence de services - EHPAD, résidence seniors, résidence d'affaires, résidence de tourisme, résidence étudiante - vous devrez bien sûr signer un bail commercial.

Pièce maîtresse de votre investissement, ce contrat vous lie, en tant que propriétaire du bien immobilier sous statut LMP ou LMNP, au gestionnaire exploitant de la résidence (preneur à bail). Le bail détermine ici le montant du loyer, ses modalités de versement... mais surtout la répartition des charges entre vous, propriétaire, et le gestionnaire.

LES DEVOIRS DU BAILLEUR LORS D'UN CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL

Il existe plusieurs obligations propres au bailleur, qu’il se doit de respecter sous peine de rupture anticipée du contrat (clause résolutoire) : 

• Informer les locataires sur l’ensemble des risques liés au local,
• Mettre à disposition le bien loué au locataire,
• Mettre à disposition le bien en bon état de marche et assurer sa viabilité.

LES DEVOIRS DU LOCATAIRE LORS D'UN CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL

Le locataire a lui aussi des conditions à respecter lors de la formation d’un contrat de bail commercial, sous peine de rupture anticipée du contrat (clause résolutoire) :

• Verser le loyer du local commercial aux dates convenues,
• Laisser le local commercial en bon état,
• Utiliser le bien loué uniquement pour l’exercice de l’activité professionnelle.

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