Faciliter la transmission d'un studio en résidence étudiante ?

Le studio en résidence étudiante est de l’immobilier très spécifique et différent d’un logement classique. Ce, que ce soit au niveau de la gestion locative, du cadre fiscal ou encore de la nature des loyers perçus. L’investissement en résidence étudiante consiste à acheter un appartement, généralement un studio au sein d’une résidence dédiée à la population étudiante en zone urbaine et inscrite dans l’enseignement supérieur dans les villes universitaires.

LE FONCTIONNEMENT D'UNE RESIDENTE ETUDIANTE

Ce type de logement est construit et aménagé à l’intention de cette dernière ainsi que des jeunes travailleurs. Ceux-ci ont le choix entre intégrer un studio (pour ceux qui souhaitent loger seul ou en couple), ou un appartement allant du T2 au T3. La colocation est possible pour un logement en appartement.

Les principaux atouts : confort, sécurité, wifi, accès à de nombreux services. Ces derniers sont par exemple le service de ménage, de conciergerie, l’accès à la cafétéria, le service petit-déjeuner, la laverie et la blanchisserie.

Ce sont des logements fonctionnels et meublés, et dotés d’équipements nécessaires au quotidien des jeunes locataires. Tous les studios et appartements comprennent une chambre, une kitchenette et une salle d’eau : ce sont les espaces privatifs. Ils comportent également des espaces communs : de co-working, de remise en forme (sport et gymnastique), de détente et de loisirs, ainsi que des lieux de rencontre entre résidents. Ces derniers ont aussi accès à un parc vélo et à un parking sécurisé.

Les résidences haut de gamme, aussi dites « ultra hype » proposent des « plus » ; elles intègrent piscine, ascenseur, systèmes d’ouverture et de fermeture électronique, salle de musculation, de billard, salle de cinéma. Avec ses suites, elles répondent aux exigences des locataires ayant le goût du luxe. Ceux-ci sont prêts à payer cher leur chambre étudiante dotée d’un ensemble d’équipements modernes. Ce, afin de bénéficier d’un confort optimal et échapper aux contraintes des foyers étudiants, des logements dans les cités U ou encore ceux du CROUS et des campus universitaires.

En bref, nombreux sont les avantages de loger dans une résidence étudiante : un environnement calme, les transports en commun à proximité (autobus, RER, tramway), l’implantation dans les grandes villes. La proximité aux universités et aux grandes écoles ainsi qu’aux centres d’études fait aussi leur atout.

La recherche d’un logement étudiant se fait non sans difficulté dans ces grandes villes en raison du taux d’occupation très élevé. La réduction des frais de dossier fait partie des avantages proposés aux futurs locataires. La réservation se fait un an avant que ce dernier n’entame sa prochaine année universitaire et ce, par la constitution d’un dossier social étudiant. L’intégration aux résidences se fait sur dépôt de garantie, sur le paiement d’une caution locative ainsi que sur désignation d’un garant par le futur locataire. Le tout suivi de l’état des lieux avant l’occupation proprement dite. La souscription à une assurance logement est souvent requise. Les loyers étant plus ou moins élevés, il est judicieux d’adresser une demande d’aide au logement, par exemple auprès de la CAF, afin d’alléger les coûts. Exemple d’aide : APL, ALS, ALF pour aider à s’acquitter des loyers et des charges. La recherche de logement et l’inscription se font sur le site internet dédié, de même que le choix de logement définitif. Une date limite est à respecter en ce qui concerne ladite inscription.

LA FISCALITÉ DE L’INVESTISSEMENT EN RÉSIDENCE ÉTUDIANTE

L’achat d’un appartement dans une résidence étudiante consiste à investir dans l’immobilier avec le régime LMNP (loueur meublé non professionnel). L’investissement avec ce statut engendre des revenus locatifs dans la catégorie des BIC, les bénéfices industriels et commerciaux.

Ce statut permet une réduction d’impôt : elle est issue du régime réel d’imposition et du régime micro BIC. La fiscalité des résidences avec services c’est-à-dire des logements loués meublés se démarquent par une très intéressante défiscalisation dans le neuf en particulier, grâce à la récupération de la TVA et à l’application du régime Censi-Bouvard, en plus du régime micro BIC.

Rappelons par ailleurs que le contrat de location est directement signé entre le gestionnaire et le résident. C’est un bail locatif. Quant à l’investisseur, le contrat le liera au gestionnaire suivant des clauses commerciales.

LA TRANSMISSION DE LA RÉSIDENCE ÉTUDIANTE

En cas de décès de l’investisseur, la résidence étudiante viendra s’inscrire dans le patrimoine successoral qui sera réparti entre les héritiers. La studette rentre dans le régime de droit commun concernant la succession. La résidence étudiante sera considérée comme un bien immobilier classique. La dotation aux amortissements qui est pratiquée en investissant en LMNP sera conservée. Les loyers continueront donc à être comptablement « diminués» sur le plan fiscal pour les héritiers.

Si le propriétaire a plusieurs héritiers, l’immobilier sera en indivision, à moins que les héritiers s’entendent sur le partage des biens et qu’aucun d’entre eux ne soit lésé. Par exemple par la création d’une SCI, la société civile immobilière. Ce montage permet d’ailleurs d’en faciliter la transmission.

Cependant, il n’est pas possible de mettre un bien percevant des revenus du BIC au sein d’une SCI. C’est pourquoi la solution peut être la SARL de famille. Ce type de SARL permettra de transmettre le bien et répartir les loyers entre les héritiers en évitant tout problème de gestion.

En plus d’organiser la succession, ce montage simple permettra de réduire les frais de succession liés à la transmission du patrimoine.