Utiliser le levier du crédit pour un investissement EHPAD : comment ça fonctionne ?

Pourquoi le secteur Ehpad ?

Les établissements d’hébergement pour personnes Agées Dépendantes (EHPAD), sont des établissements destinés à l’assistance des personnes âgées dépendantes. Bien que ce secteur possède une dimension sociale et sociétale importante, le marché des Ehpad devient un marché de plus en plus prisé. Véritable source de revenus complémentaires, les investisseurs choisissent cet investissement avec l’idée qu’il s’agit d’un marché d’avenir, faisant de l’Ehpad un actif à fort potentiel de croissance et avec une bonne rentabilité. Comment expliquer ce phénomène ? D’une part la fiscalité attrayante, les rendements sont situés entre 4 et 5% en moyenne et on remarque que les données fournies par l’INSEE classe la population française parmi les populations vieillissantes et le nombre de personne âgées dépassant les 70ans avoisinera les 16 millions d’ici 2050. 

Le secteur de l’Ehpad est donc perçu comme une source de préoccupation mais aussi un marché d’avenir avec des perspectives de rendements meilleurs. L’espérance de vie augmente et le nombre de personnes dépendantes va continuer à augmenter. L’atout majeur de cet investissement se situe dans sa dépendance. Contrairement à de nombreux investissements qui dépendent de la conjoncture économique ou des chocs financiers, les Ehpad sont dépendant de la croissance démographique, qui va dans son sens. Selon les structures spécialisées dans le secteur des Ehpad, il faut en moyenne 10 000 places supplémentaires afin de répondre à la demande grandissante de logements. En prenant en considération ces conditions avantageuses, l’Ehpad se présente comme un investissement avec une rentabilité élevée pour un niveau de risque faible ou plus faible. Deux éléments sont à prendre en considération : d’une part le pourcentage de sinistre enregistré au sein d’une centaine de logement est de 0% et d’autre part, les pouvoirs publics sont très présents sur le secteur. Le secteur est extrêmement règlementé, un numerus clausus est défini et une ouverture est soumise à des autorisation entre plusieurs parties prenantes. 

En prenant en compte tous ces arguments, l’investissement en Ehpad devient rapidement un calcul bénéficiaire et positif. Doué d’une grande rentabilité, l’effet du « papy boom » risque d’avoir un impact sur les structures d’hébergement médicalisée. Impact qui peut être boosté par l’effet de levier d’un crédit. Comment le réaliser ? 

L’effet de levier du crédit pour un investissement en Ehpad ? 

Afin de bénéficier d’une rentabilité améliorée au sein d’un investissement dans le secteur des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, il est possible et recommandé de réaliser cet investissement à crédit et plus particulièrement lorsque les taux d’intérêts pratiqués par les établissements bancaires sont au plus bas. 

Le fonctionnement est simple, par l’acquisition d’un bien immobilier à crédit, l’investisseur pourra bénéficier de ses revenus locatifs et ainsi rembourser les mensualités de crédit. La première raison évidente de cet investissement à crédit est la prise en charge des mensualités par les revenus locatifs. Dans un second temps il s’agit également de pouvoir réduire l’investissement financier et donc l’effort demandé à un contribuable qui souhaite se lancer au sein de ce marché. Initialement cela va permettre à l’investisseur de garder donc une grande partie de ses liquidités disponibles pour un projet. Mais ce ne sont pas les seuls éléments à prendre en considération. Il est possible de déduire les intérêts du crédit de ses revenus locatifs : concrètement cela revient à diminuer la charge fiscale que peuvent peser impôts sur le ménage. L’investissement dans un Ehpad reste avant tout un placement de moyen terme, il faut donc être minutieux sur le projet et la volonté d’investissement. 

Les possibilités de crédit 

Il existe deux types de crédits : 

• Le crédit amortissable
• Le crédit in-fine

Le crédit amortissable 

Le crédit amortissable fonctionne sur le principe selon lequel l’investisseur rembourse donc le capital qu’il a emprunté et dans le même temps qu’il paye les intérêts d’emprunt. Cela suppose que le crédit amortissable module capital et intérêts. Il s’agit du crédit le plus utilisé par les contribuables. 

Le crédit in-fine 

A l’inverse le deuxième crédit disponible fonctionne sur un principe inversé qui suggère que l’investisseur rembourse les intérêts durant la période de crédit et uniquement les intérêts jusqu’à la fin du crédit ou le capital sera remboursé. Ce crédit est utilisé par les particuliers qui souhaitent acquérir une chambre Ehpad. 

L’achat à crédit

Avant de se lancer dans un investissement à crédit, il est nécessaire de se rappeler qu’il s’adresse aux personnes disposant d’importants capitaux. Bien que le contexte soit favorable et les taux d’intérêts soient intéressants, il reste un dernier critère afin de réaliser un investissement parfaitement rentable : pour mieux optimiser sa fiscalité, le choix du statut est important. Qu’il s’agisse du statut LMNP censi-boulevard ou du LMNP Classique, les conditions pour déduire les intérêts et les bénéfices potentiels sont différents. Explication :

Dans le cas d’une location classique, c’est à dire dans « l’ancien », il est possible d’amortir 80% du prix du bien et 100% du montant du mobilier. L’amortissement peut s’effectuer et s’étaler sur une période allant de 12 à 60 ans. Dans le cas du LMNP censi-boulevard, une réduction d’impôt s’applique, cette réduction est plafonnée à un montant d’investissement de 300 000€, à condition de respecter une durée de location de 9ans. En calculant une moyenne, cela permet de réaliser une réduction de 3 667€ par an. 

Pour conclure nous reviendrons sur les critères avant de se lancer dans un tel investissement. Un Ehpad est un investissement permettant des amortissements, à condition que ces derniers soient comptabilisés fiscalement au sein d’une location positive. Il faut donc que le bilan comptabilisé soit positif permettant ainsi d’amortir le coup total. Il faut donc que les résultats demeurent positifs afin que les amortissements puissent être décalés sur une durée prolongée. L’Ehpad possède donc tous les avantages, à savoir une bonne rentabilité et un niveau de risque diminué, permettant de se lancer dans un investissement à crédit pour bénéficier d’un investissement à crédit, amortissable et donc permettant d’obtenir des revenus quasi « net » de fiscalité.