Valeur des EHPAD : quel risque ?
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En 2007, le gouvernement met en place la loi CENSI BOUVARD. Elle permet au particulier souhaitant acquérir un bien neuf d'obtenir une réduction d'impôt sur le revenu à hauteur de 11% du montant sur 9 ans HT dans la limite des 300 000€ d'investissement.
On se doutait bien qu'après les neuf années de défiscalisation, nous allions retrouver de nombreux EHPAD à la revente et par corrélation qu'ils auraient un impact sur la valeur de ces derniers. Un an après cette premiere échéance de défiscalisation, nous avons le recul nécessaire pour analyser l'état du marché et le résultat est plutôt surprenant.
En effet, on aurait pu penser que de nombreuses personnes allaient vouloir revendre leur bien car ils ne profitaient plus des avantages de leur défiscalisation et ainsi voir que la loi de l'offre et de la demande allait réguler la valeur des EHPAD à la baisse. Pourtant, cette baisse n'a pas eu lieu et celà s'explique en 3 raisons.
1.La Convention Tripartite
Depuis 2002 elle est obligatoire, elle regroupe pour 5 ans le Conseil Général, les EPHAD et l'ARS (Agence régionale de santé). Elle tend à faire respecter les normes de prise en charge, mais ce n'est pas tout. Cette convention régule ensemble le marché des EHPAD, de l'offre à la demande, en respectant un cahier des charges bien précis. De cette manière, même avec la vente de nombreux EHPAD sur l'année 2017, la demande est restée bien plus forte que l'offre.
2. Des BIC plutôt que des revenus fonciers
Cela s'explique par le régime fiscal qu'offre l'investissement en LMNP beaucoup plus intéressant que la défiscalisation en CENSI BOUVARD en elle-même. Les recettes provenant des baux commerciaux sont des BIC (Bénéfices industrielles et commerciaux) et profitent d'un important abattement fiscal permettant aux EHPAD d'être encore très rentable même après 9 ans.
3. Une panoplie d'avantages
Les investissements en EHPAD restent toujours une valeur sûre grâce à une rentabilité net des programmes intéressants (4,5%), une revalorisation locative qui rassure sur la durée et des gestionnaires pour nous accompagner. D'autre part, la TVA est récupérable à l'achat d'un EHPAD neuf, toutefois on devra rembourser au prorata temporis la TVA collecter, s'il est vendu avant les 20 ans.
En bref, le marché n'a pas du tout été impacté par la fin de l'échéance défiscalisante car les propriétaires bénéficient d'avantages plus consequents sur la durée.
Nicolas TEIXEIRA Consultant en gestion privée 408 articles rédigés
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