Wemo One, la SCPI nouvelle génération qui allie transparence et performance

Dans un marché des SCPI de plus en plus compétitif, l'arrivée de nouveaux acteurs peut parfois amener un vent d'innovation, ou bousculer les codes. Parmi ces nouveaux venus, WEMO REIM promet une stratégie d’investissement unique : Small cap, high Yield et Europe. Ainsi que des frais simplifiés et réduits. Cette démarche pourrait-elle redéfinir les standards du secteur ? Notre Responsable communication Geoffrey Henriot est allé à la rencontre d’Ivan Vagic, président de WEMO REIM.

Vous venez de lancer votre première SCPI, WEMO ONE.  Quelle est la genèse de ce projet ?

La genèse de notre projet tient en deux points : l’opportunité de marché et la volonté d’apporter une stratégie d’investissement renouvelée. Le marché immobilier a été profondément affecté par la hausse rapide des taux, ce qui a créé des conditions favorables pour l’acquisition d’actifs à des prix plus attractifs. Il y avait donc une véritable opportunité de marché à constituer une nouvelle SCPI qui n’a pas d’effets de stock avec des actifs acquis en haut de cycle. Nous pouvons ainsi acquérir des actifs à un prix plus intéressant et servir la performance optimale à nos investisseurs.

WEMO ONE se positionne comme une SCPI diversifiée et Européenne. Pouvez-vous nous en dire plus sur votre stratégie d’investissement ?

La stratégie d’investissement de notre SCPI repose sur quatre piliers. Tout d'abord, nous nous concentrons sur l'acquisition d'actifs dits "small cap", c'est-à-dire des biens de moins de 5 millions d’euros. Cela nous permet de cibler des actifs en dehors des radars des investisseurs institutionnels, et donc de limiter la concurrence, tout en accédant à un marché profond. Ce positionnement est fondamental car il permet de répartir le risque sur un grand nombre de locataires tout en nous permettant d’avoir de meilleures leviers de négociation au moment de l’acquisition, ce qui améliore la performance tout en rendant la SCPI Wemo one résiliente.

Le deuxième pilier est le rendement élevé (High Yield), avec un objectif de taux de distribution de 7% (non garantie) au moment du lancement du fonds. Cette année, nos acquisitions nous permettent de viser un taux de distribution cible de 10% (non garantie). De façon concrète, notre SCPI a vocation à optimiser le couple « rendement/risque », en allant rechercher des actifs performants et pérennes. 

Pour atteindre cet objectif de performance, notre SCPI doit pouvoir être opportuniste. C’est pourquoi les troisième et quatrième piliers reposent sur une diversification géographique et par classe d’actifs. Cela nous permet d’explorer une large palette d’opportunités pour maximiser le potentiel de rendement.

Quelles sont les pistes concrètes pour vos prochaines acquisitions ?

En application de cette stratégie, nous avons déjà acquis quatre actifs en France et en Espagne. Un cinquième actif est actuellement sous promesse. Le rendement moyen, acte en main, de notre portefeuille, est de 9,13%. Cette performance est atteinte sans même avoir eu encore recours à l’effet de levier.  Parmi nos actifs, nous dénombrons quatre commerces et un immeuble de bureaux, et nous sommes actuellement en négociations avancées pour l’acquisition d’actifs de santé situés en Europe. Notre portefeuille sera alors déjà majoritairement européen (hors France)..

Le prix des parts de Wemo One est fixé à 200 €, un niveau qui correspond aux SCPI de nouvelles générations. Pourquoi faire le choix des frais d’entrée, une pratique qui se rapproche des SCPI traditionnelles ?

On parle souvent des frais d’entrée, mais il est essentiel de rappeler que le rendement d’un investisseur est calculé sur le montant total investi, et non pas sur le montant net des frais d’entrée. Nos frais de souscription ne sont prélevés qu’au moment de la sortie.

Ensuite, les SCPI sans frais d’entrée appliquent souvent d’autres types de frais, elles ne sont donc pas sans aucun frais. Par exemple, elles prélèvent des frais d’acquisition sur le montant total des achats et, y compris, après application de l’effet de levier (pour rappel, lorsqu’une SCPI collecte 100 €, elle peut déployer jusqu’à 166€, environ, en empruntant ; cela augmente l’assiette de prélèvement pour le calcul des frais d’acquisition). Ensuite, il existe aussi parfois des frais de sortie anticipés et surtout, les frais de gestion sont généralement plus importants que dans une SCPI avec une structure de frais traditionnelle.

Chez Wemo One, nous avons choisi la transparence totale vis-à-vis de nos souscripteurs. Nous n’avons que deux lignes de frais, contre au moins cinq dans les autres SCPI avec ou sans frais d’entrée. Nous simplifions ainsi le modèle tout en réduisant les coûts, offrant une structure de frais plus claire et avantageuse à long terme pour redistribuer le plus de valeur possible à nos souscripteurs.

Vous faites le pari de la transparence, puisque pour avoir une idée des frais réels des SCPI il faut en général lire leurs statuts. Mais est-ce que cette politique de frais d’entrée est bien comprise de vos clients ?

J’espère qu’elle est comprise par nos clients car c’est l’un de nos atouts. Notre structure de frais est bâtie avec l’idée de faire simple et compréhensible pour le souscripteur, d’aligner les intérêts entre les souscripteurs et notre société de gestion tout en réduisant les frais.

La simplicité, parce qu’il n’y a que deux lignes de frais, ce qui permet à chaque investisseur d’appréhender avec précision les frais qui lui sont prélevés.

L’alignement d’intérêt, car la société de gestion ne perçoit des frais qu’au moment de la souscription, et pour la gestion des actifs. Nous ne percevons aucun frais par exemple pour la vente d’un actif, pour le suivi des travaux ou en cas de réalisation d’une plus-value. Nous considérons tout cela comme faisant partie intégrante de notre mission. Une grande partie de la valeur ajoutée qui est créée à long terme est ainsi distribuée au souscripteur.

Les frais sont maîtrisés car les deux seules variables de facturation sont connues au moment de la souscription. Il n’y a pas de frais non connus par le souscripteur et c’est en cela que nous sommes parfaitement transparents.

Parlons objectifs : quel montant de collecte visez-vous ? 

Notre approche chez WEMO est guidée par l’humilité et la discipline. Nous visons une collecte de 20 millions d’euros d’ici 12 mois. Cet objectif raisonnable reflète notre volonté de croître de manière réfléchie et durable. Nous avons plusieurs décennies devant nous d’une certaine manière.

Il est important pour nous de toujours maîtriser notre collecte afin de pouvoir déployer nos fonds dans de bonnes conditions et de sélectionner les bons actifs, ceux que nous pourrions détenir pour l’éternité.

Les SCPI sont assez chahutées ces derniers mois, entre la baisse de l’immobilier et quelques fonds anciens qui ont dû baisser le prix de leurs parts. Comment voyez-vous l’avenir de ce placement ?

Je vois déjà une prime à la jeunesse. Les SCPI plus anciennes comme vous le dites subissent plus fortement la crise que les jeunes SCPI car elles ont une part importante de leur patrimoine qui a été acquis sous l’empire des taux bas. Lorsque les taux sont remontés, mécaniquement, la valeur du patrimoine a diminué. Mais il est important de rappeler que c’est l’ensemble du marché immobilier qui a été touché et non pas seulement les SCPI.  

Par ailleurs, je vois une évolution dans les stratégies d’investissements. Pour rappel, ce sont les fonds, principalement investis en bureaux, qui ont dû décotter leurs parts. C’est le risque lorsqu’on est exposé à une classe d’actifs en particulier, d’où notre volonté d’être le plus granulaire possible et diversifié. Il ne faut pas oublier que pendant des dizaines d’années, cette classe d’actifs était particulièrement plébiscitée par les investisseurs et qu’elle a été performante. Cependant, comme personne n’a de boule de cristal, il est difficile d’anticiper l’avenir. Par exemple : l’impact du COVID sur l’immobilier de bureau et l’accélération du télétravail qui s’en est suivi.

D’un point de vue fondamental, je suis persuadé que l’investisseur final y trouvera toujours son compte en investissant en SCPI et ce, pour plusieurs raisons. L’objectif principal de la SCPI, c’est de verser un complément de revenu au souscripteur. Même si la valeur de la part fluctue du fait des cycles économiques, les SCPI continuent à verser un dividende à leurs souscripteurs.

C’est l’un des seuls placements financiers pour lequel vous pouvez bénéficier de l’effet de levier en achetant vos parts à crédit, ce qui améliore votre TRI (autrement dit, le rendement de vos capitaux).

Quelles sont les principales tendances que vous observez actuellement sur le marché de la SCPI actuellement ?

Parmi les principales tendances que nous pouvons observer, il y en a une qui est frappante : c’est l’évolution des stratégies d’investissement des nouvelles SCPI. Nous constatons que les SCPI françaises s’internationalisent de plus en plus en investissant en Europe. En effet, le marché est plus large et permet de saisir plus d’opportunités. De plus, l’investisseur français bénéficie d’une fiscalité plus avantageuse, ce qui améliore la rentabilité nette de l’investissement. Par ailleurs, nous constatons que le marché rajeunit avec l’émergence de nouvelles SCPI qui offrent des performances tout à fait attrayantes du fait de la baisse des prix de l’immobilier.

Quel est le profil des investisseurs ciblés par Wemo One ?

Wemo One cible plusieurs types d'investisseurs en fonction de leurs objectifs patrimoniaux. D'abord, il y a ceux qui souhaitent placer leurs liquidités pour obtenir un complément de revenu régulier, notamment des personnes proches de la retraite cherchant à diversifier leurs sources de revenus. Ensuite, Wemo One attire des investisseurs qui achètent des parts à crédit grâce à un financement sur 20 ans, par exemple, afin de maximiser leur rendement par l’effet de levier. La SCPI Wemo One est éligible au financement. Un autre profil concerne les investisseurs anticipant leur succession, qui recourent au démembrement pour optimiser la transmission de leur patrimoine. Enfin, certains cherchent à optimiser leur fiscalité en investissant en direct dans une SCPI européenne ou de manière indirecte, par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS ou de leur holding. Dans les deux cas, le souscripteur bénéficie d’une fiscalité avantageuse.

Quels sont les principaux défis auxquels Wemo One doit faire face dans les années à venir ?

Nous avons à cœur de placer l'épargne de nos souscripteurs de la meilleure façon afin de leur servir le meilleur rendement possible, tout en optimisant le couple rendement/risque. Il faut aussi veiller à ce que les flux locatifs futurs soient le plus sécurisés possibles. C’est donc la recherche de l’équilibre permanent dans le déploiement des fonds qui guide notre politique d’investissement. Il conviendra par ailleurs de réussir à maîtriser notre collecte afin que celle-ci soit toujours proportionnée à ce que nous sommes capables d’investir.