Crowdfunding immobilier : boostez et diversifiez votre épargne.

Bien qu’il soit porté sur de l’actif immobilier, cet investissement est considéré comme un actif mobilier. Fiscalement parlant, le crowdfunding immobilier est donc éligible à la flat tax de 30% sur les coupons brut perçus.

Si c’est plus avantageux, vous pouvez choisir l’imposition sur le revenu avec les prélèvements sociaux plutôt que la flat tax.

D’autre part, l’investissement en capital (par souscription d’actions) peut donner droit à un avantage fiscal conséquent : une réduction d’impôt de 18% si la société a moins de cinq ans, et si les titres acquis sont conservés pendant cinq ans minimum. Par ailleurs, cette réduction est applicable uniquement dans le cadre d'un investissement crowdfunding en direct. Vous ne l'obtiendrez pas si vous effectuez votre investissement via une plateforme. 

NB : les investisseurs ne sont pas assujettis à l’IFI.

Pour financer une opération de crowdfunding immobilier, vous avez le choix entre plusieurs types de financement participatif : le crowdequity et le crowdlending.

LE CROWDEQUITY OU L'INVESTISSEMENT EN CAPITAL

C’est la pratique la plus courante : l’investissement se fait par la souscription de titres. Il y a différents montages possibles :

Souscription d’obligations

Vous investissez dans la société en échange d’obligations qui vous permettront de toucher un intérêt annuel en plus du remboursement du capital investi. Le montant de cet intérêt, étant fixé dans le contrat, vous êtes sûr de percevoir ce montant, sauf si la société émettrice se retrouve en défaut de paiement. En contrepartie, vous vous engagez sur la durée définie au contrat, sans pouvoir revendre les titres et récupérer votre capital avant terme.

Souscription d’actions

Vous investissez dans la société en échange d’une part de son capital, ce qui vous octroie un pouvoir décisionnaire sur la stratégie de l’entreprise. Les rendements potentiels peuvent être aussi élevés que le risque encouru, car la valeur de l’action fluctue et vous n’avez aucune garantie en capital. Néanmoins, cette option vous fait également bénéficier d’avantages fiscaux. 

LE CROWDLENDING OU LE PRÊT RÉMUNÉRÉ

Cette pratique consiste à investir par le biais d’un contrat de prêt classique. Tel un banquier, vous prêtez à un promoteur immobilier une somme définie, avec un taux fixé et une durée précise. La promesse de rendement est d’environ 6%. D’autre part, l'investissement est ici plafonné à 2 000€ par prêteur/projet/an. Fiscalement, si vous essuyez des pertes, celles-ci sont imputables (dans la limite de 8 000€) sur les intérêts produits par d’autres prêts consentis et perçus la même année ou au cours des cinq années suivantes.

Les gains dépendent du risque pris par l’opération ou de la durée d’immobilisation des fonds. Les rendements espérés tournent autour de 6 à 12% annuels pour une période de 9 à 24 mois. 

Dans le cadre d’un prêt obligataire, les intérêts sont habituellement remboursés à la fin du projet, mais certaines plateformes choisissent de le faire progressivement pendant toute la durée de l’opération.

Pour un investissement en actions, l’épargnant récupère sa contribution ainsi que ses plus-values à la date prévue, sa sortie et la récupération de ses fonds étant préalablement assurées par un pacte d’actionnaires.

La durée d’investissement en crowdfunding immobilier reste relativement faible : 1 à 3 ans. En cas de succès, vous récupérez une partie des gains (investissement en actions) ou le capital de départ complété des intérêts (investissement en obligations). En revanche, si il y a faillite de la société, vous perdez votre investissement mais vous n’aurez pas à payer plus que votre investissement initial. 

L’investisseur récupère généralement sa mise au bout de 18 à 24 mois. En 2020, la durée moyenne de placement s’élevait à 20 mois.

Selon que vous investissez par prêt participatif ou par souscription de titres, les règles diffèrent concernant le plafond et le montant minimum d’investissement :

CROWDEQUITY

Si vous investissez par souscription de titres, il n’y a aucun plafonnement. Vous aurez seulement à payer un ticket d’entrée fixé entre 1 000€ et 2 000€ (en fonction des plateformes). Soit un montant qui reste inférieur à l’investissement minimum exigé pour de nombreux placements immobiliers.

CROWDLENDING

Contrairement au crowdequity, qui est libre, l’investissement en crowdfunding sous forme de prêt rémunéré reste plafonné à 2 000€ par prêteur/projet/an.

Comme tout investissement, le crowdfunding n’est pas sans risques. Dans ce cas précis, les placements à capital garanti affichent les rendements les plus faibles alors que les investissements les plus risqués rapportent les meilleurs gains. Or, en crowdfunding immobilier, le risque de défaut s’avère non négligeable : c’est-à-dire que, si le partenaire immobilier dans lequel vous avez investi faisait faillite, vous ne retrouveriez jamais votre capital. Néanmoins, il existe de fortes garanties sur certains projets.

Autre risque à prendre en compte : le retard de remboursement. Le projet immobilier prend du retard et, en tant qu’investisseur, vous n’êtes remboursé qu’après la date initialement prévue. En revanche, les intérêts continuent de courir jusqu’à ce que vous ayez perçu votre remboursement… souvent revu à la hausse.

RECOMMANDATIONS

Le montant d’investissement étant généralement bloqué sur la durée du projet, il est fortement conseillé de ne pas investir en totalité l’épargne de réserve. Cela vous fera un matelas de sécurité en cas d’imprévu.

Enfin, veillez à bien sélectionner vos projets et à diversifier votre capital en multipliant les participations sur des plateformes différentes.