Démembrement : Questions Fréquentes

Qu'est ce qu'un démembrement de propriété ?

Le démembrement consiste à diviser un bien immobilier en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. La propriété est divisées en 3 parties en droit français : l’usus (droit d’user d’un bien), fructus (droit de jouir d’un bien), et abusus (droit de disposer d’un bien). Ce dernier correspond à la nue-propriété et les deux premiers correspondent à l’usufruit.

Misent ensemble, ces parties correspondent à la pleine propriété.  Le démembrement demande cependant une entente entre les deux parties  car on parle ici de notion de partage d’un bien.

Comment peut se faire un démembrement ? 

Lors du décès d’un conjoint : Si aucune disposition successorale n’a été prise. Il s’agit d’usufruit légal, ou universel (usufruit subi). Le conjoint survivant dispose de deux choix, prendre 100% de l’usufruit, ou ¼ de la pleine propriété. En cas de choix de l’usufruit, il obtient la jouissance de tous les biens concernant la succession, et les enfants la nue-propriété. Les deux parties seront donc en démembrement jusqu’à renonciation d’un des deux cotés ou décès.

Cependant, si le conjoint décédé est parent d’un ou de plusieurs enfants d’un premier lit, le démembrement sera impossible et le conjoint survivant ne pourra acquérir seulement ¼ de la pleine propriété.

Donation : En préparation de la transmission de patrimoine, des parents peuvent faire donation de la nue-propriété à leurs enfants et en gardent l’usufruit. Il s’agit d’une opération d’ingénierie patrimonial, visant à préparer la transmissions de ses biens.

Achat de la nue-propriété : Il est possible d’acheter la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit est conservé par le vendeur, par exemple un bailleur, qui en gardent également les revenus pendant un temps donné. A échéance de l’usufruit, le nu-propriétaire acquière la pleine propriété du bien.

Vente en viager : Il y a démembrement lors d’une vente en viager. Le propriétaire cède la nue-propriété en échange d’une rente et conserve l’usufruit jusqu’à la fin de ses jours.

Un autre type de démembrement est le démembrement de la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance vie. Généralement le souscripteur ou le conjoint conserve l’usufruit de son épargne, tandis que ses enfants (majoritairement) bénéficient de la pleine propriété.

A quoi sert un démembrement de propriété temporaire ?

Par propriété, on entend un bien dont une personne dispose et qu’elle possède pleinement dans la limite du respect des lois. La propriété donne lieu à trois sous catégories : l’usus, le fructus et l’abusus. L’usus revient à pouvoir utiliser le bien, le fructus à pouvoir en percevoir les fruits et l’abusus pour avoir le droit de faire ce que l’on souhaite du bien in fine comme le donner ou le vendre.

Le principe du démembrement est ici de diviser la pleine propriété en deux catégories : l’usufruit et la nue-propriété. Prenons l’exemple d’un bien immobilier comme un appartement. L’usufruitier est la personne qui peut jouir d’habiter dans l’appartement et d’en percevoir les possibles revenus mais qui ne le possède pas. A l’inverse, le nu-propriétaire ne peut pas habiter dans l’appartement tant que l’usufruitier y réside mais c’est le nu-propriétaire qui possède les murs de cet appartement. Cela revient à dire que l’usufruitier a l’usus et le fructus, tandis que le nu-propriétaire à l’abusus. Souvent utilisé lors d’un héritage ou d’une donation, le démembrement de propriété peut permettre au conjoint du défunt de continuer à vivre dans l’habitat familial, habitat qui reviendra aux enfants à la mort du second parent.

Bien que le démembrement de propriété est majoritairement viager, c’est-à-dire jusqu’au décès de l’usufruitier, il peut aussi être temporaire. Dans ce cas, le nu-propriétaire du bien percevra la pleine propriété (ie. usus, fructus et abusus) après un laps de temps déterminé dès le départ. Si l’usufruitier est une personne morale, le démembrement ne peut alors pas excéder 30 ans. Dans le cas d’un bien immobilier, le démembrement doit par contre être d’une durée supérieure à 15 ans.

Pourquoi vouloir démembrer la propriété temporairement ? Quelle est l’utilité pour l’usufruitier et le nu-propriétaire ?

Démembrement temporaire suite à une succession 

Tout d’abord, dans le cas d’un démembrement temporaire, la valeur fiscale de l’usufruit n’est pas décroissante en fonction de l’âge de l’usufruitier mais fixée à 23% de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans.

Prenons l’exemple d’un usufruitier X, âgé de plus de 70 ans au début du démembrement. Si le démembrement est viager, la valeur de l’usufruit sera de 30% de la valeur de pleine propriété. Mais si le démembrement est temporaire, pour une durée de 23 ans par exemple, la valeur de l’usufruit sera ici de 46% (23*2 car durée supérieure à 20 ans) de la valeur de la pleine propriété. Ces valeurs servent de base pour calculer les droits de donation et de succession.

Avec l’exemple cité ci-dessus, pour un bien immobilier d’une valeur de 100 000 euros, les nus propriétaires (souvent les enfants) ne paieront les droits de donation / succession seulement sur la valeur de la nue-propriété, donc 54 000 euros, au lieu de 70 000 euros en cas de démembrement viager.

Il faut donc faire des calculs préalables afin de trouver la solution optimale pour l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Investir en SCPI en démembrement temporaire 

Plutôt qu’investir en SCPI en pleine propriété, l’investisseur peut choisir de n’être que le nu-propriétaire pour une durée déterminée. Il ne perçoit alors pas les loyers et cela n’impacte pas sa fiscalité car les intérêts sont déductibles de ses revenus fonciers. Par ailleurs, l’impôt étant payé par l’usufruitier pour la durée du démembrement, l’investisseur n’a pas d’ISF a payer. Par ailleurs, l’investisseur perçoit une décote entre 15% et 44% sur le prix des parts de SCPI. A la fin du démembrement, l’investisseur commence à percevoir les loyers et acquière la pleine propriété de ses parts de SCPI. C’est un investissement intéressant pour se créer du patrimoine ou percevoir des revenus complémentaires. Cependant, ce type d’investissement peut uniquement être réalisé au comptant.

Pourquoi faire un démembrement ?

Sur le plan juridique, le code civil laisse la possibilité a une personne qui possède un bien en pleine propriété le droit de le démembrer, autrement dit le nu-propriétaire a le droit de donner soit la nue propriété ou soit l’usufruit à différentes personnes. Concrètement, prenons l’exemple d’une personne qui détient un bien immobilier d’une valeur de 200 000 €, qui a entre 50 et 60 ans, qui souhaite donner la nue propriété à ses enfants et garder l’usufruit. Dans cette situation il n’y a aucun souci sur le plan juridique, il suffit tout simplement d’établir une convention chez le notaire d’une donation de nue-propriété. Par contre, sur le plan fiscal, la donation de la nue propriété faite sur un bien immobilier pour une personne âgée entre 50 et 60 ans est de 50%, c’est à dire si on donne le bien à 200 000 € le fisc considère que la donation est faite sur 100 000 €, ce qui permet d’avoir des avantages sur un plan de transmission et d’utiliser les abattements par période de quinze ans qui s’élèvent à 100 000 € par an et par enfant. Le donateur reste usufruitier de son bien et reçoit les loyers et continue de supporter les charges.

Le législateur laisse également la possibilité de donner des parts de SCI en démembrement, le principe restera toujours le même : on donne des parts en démembrement, l’usufruitier percevra les loyers.

Quel interet à démembrer ? 

L’intérêt de faire un démembrement peut être de répondre à une réflexion patrimoniale ; on souhaite commencer à préparer sa succession avec différentes donations de biens immobiliers à un ou plusieurs enfants, neveux ou nièces. Cela peut aussi être l’occasion de préparer sa retraite et l’utilisation d’un démembrement temporaire peut aider un proche ou un de ses enfants qui a un manque de revenus par exemple. Ce démembrement peut également se faire dans le sens inverse : donner l’usufruit à son enfant étudiant et en manque de revenus pour qu’il puisse faire face à ses dépenses et le donateur peut en contrepartie réduire sa fiscalité.

Le démembrement nécessite le passage chez le notaire qui sera en chargera de rédiger les conventions de démembrement.

Quelle est rentabilité d’un investissement en démembrement ?

Le démembrement est défini de manière juridique comme la division de la pleine propriété ou des droit de propriété en deux parties. Les deux parties qui constituent la pleine propriété sont : L’usufruit, qui se définit comme le droit de jouir des fruits du bien, c’est-à-dire, soit utiliser ce bien en y résidant ou soit d’en percevoir les revenus. L’usufruitier est la personne qui peut jouir des fruits du bien mais cette personne n’est pas propriétaire. En effet la deuxième partie qui constitue le démembrement est la nue-propriété. La nue-propriété est définit comme le fait de posséder un bien, d’être propriétaire de ses murs mais de ne pas en disposer de la jouissance. De ce fait le nu-propriétaire ne percevra pas les revenus d’un possible loyer ou de se loger au sein du bien, il conservera le titre de propriétaire.

Dans quel cas effectuer cette procédure ? 

La procédure peut s’effectuer de manière successorale (suite à un décès). Ce type de procédure intervient lorsque aucune disposition n’a été prise pour la succession. Dans ce type de cas les héritiers ou le conjoint survivant pourront choisir de posséder une part de la nue-propriété ou le bien en usufruit. Sinon le démembrement peut s’effectuer de manière volontaire suite à une donation de l’usufruit ou de la nue-propriété.

Ce type d’opération s’effectue sur une durée de 15 à 20 ans. Si le bien est revendu par rapport à son prix d’origine le rendement avoisine en général les 3% net. L’avantage fiscal d’un démembrement : le nu-propriétaire ne paye que 50 ou 60 % de la valeur du bien. 60 lorsqu’il s’agit d’un démembrement de 15 ans et 50 pour cents s’il s’agit d’un démembrement sur 20 ans. L’avantage d’un démembrement est qu’à la fin de la procédure, le nu-propriétaire possédera la pleine propriété à la fin du bail en ayant payé qu’une partie du bien. Ceci permet notamment d’être exonéré à l’ISF.

Combien coûte un démembrement ?

On peut définir la nue-propriété comme le fait de posséder un bien mais de ne pas disposer de la jouissance de celui-ci, appelé l’usufruit. Une formule patrimonial simple peut en être dégagé pour calculer le coût de la pleine propriété (lorsque l’usufruit et la nue-propriété sont rassemblés) :

Pleine propriété = Nue-propriété + Usufruit

Les valeurs de l’usufruit et de la nue propriété varient en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Tableau coût démembrement Usufruit nue-propriété

Par exemple, pour l’achat d’un bien d’une valeur de 200 000 euros en pleine propriété dont l’usufruitier est âgé de 55 ans, la nue-propriété ne vaudra que 50% de la pleine propriété, soit 100 000 euros. 

Afin de déterminer la vraie valeur de la nue-propriété, il n’est considéré que des usufruits au jour de la mutation de celle-ci. (voir article 669 du code général des impôts). Il est important de noter que pour l’usufruit pour une durée déterminée ou bien l’usufruit temporaire, elle est à 23% de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans de l’usufruit sans prendre en compte l’âge de l’usufruitier. Les droits de l’usufruitier sont répertoriés dans l’article 582 du code civil : « L’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils que peut produire l’objet dont il a l’usufruit ».

Le démembrement permet également d’optimiser sa fiscalité. En effet, en tant que nu-propriétaire, il n’est pas possible de jouit du bien et par conséquent aucune taxe ou impôt ne pourra être appliquer sur le bien, quelle qu’en soit la nature.