Quelle est la fiscalité en usufruit ?

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La propriété d’un bien immobilier quel qu’il soit, peut être démembrée. On distingue alors le nu-propriétaire du bien et l’usufruitier de celui-ci. Nous nous intéresserons ici à ce dernier.

Ces deux statuts entrainent des disparités au niveau fiscales.

Le pouvoir d’administration est en général du ressort de l’usufruitier, car la loi prévoit qu’il peut effectuer « tous les actes d’administration correspondant à la gestion normale d’un patrimoine ».

Lors du démembrement, l’usufruitier dispose de la jouissance du bien, c’est-à-dire qu’il peut mettre en location le bien et ainsi en tirer des revenus ou l’occuper lui-même. Il n’a aucune obligation concernant les réparations dites de « gros œuvres », hors toutes les réparations du quotidien ou d’entretien sont à sa charge. Le paiement de ces charges (frais de gestion, assurances, entretien…) vient se déduire des revenus fonciers. Il faut toutefois préciser qu’un accord peut être établi entre le nu-propriétaire et l’usufruitier afin de décider d’une répartition différente de celle prévue originairement.

Lorsque le bien est occupé par l’usufruitier il en va de même que s’il était occupé par son propriétaire « normal ». Dans ce cas on ne peut imputer aucune charge sur les revenus fonciers car il n’y en a pas.

Taxes liées à la fiscalité de l’usufruitier

La taxe foncière reste due par l’usufruitier, à la différence d’un droit d’usage viager, sauf accord contraire avec le nu-propriétaire.

Quant à la taxe d’habitation, elle est due par celui qui occupe le bien au premier janvier de chaque année ; soit l’usufruitier, soit son locataire.

Rappels fiscaux liés à l’usufruitier

• Si l’usufruitier décide de louer le bien au nu-propriétaire dans des conditions de prix trop avantageuses alors il ne pourra déduire ses charges.

• Si l’usufruitier décide de laisser le nu-propriétaire jouir des loyers, il y aura une double imposition sur l’usufruitier et le nu-propriétaire.

• S’il y a refus de jouissance du bien devant notaire, seul le nu-propriétaire sera imposé sur les revenus fonciers.

• Si l’usage du bien est laissé au nu-propriétaire alors aucune charge ne sera déductible.

En conclusion il est important de préciser que lors d’un démembrement temporaire, il y a une fiscalité liée à l’usufruitier qui mérite d’être précisée afin d’éviter les pièges de la fiscalité.