Nue-propriété immobilier : A quoi ça sert ?

---

Principe d’un montage en nue propriété immobilière

Détenir la nue propriété d’un bien peut s’appliquer à tous types de biens donc bien évidemment à un actif immobilier qu’il soit détenu en direct ou au travers d’une société. Le principe d’un montage en nue propriété immobilière est relativement simple. Un actif immobilier est constitué d’une pleine propriété qui se compose de deux éléments la nue propriété et l’usufruit. 

Ces deux composantes sont sécables. On peut détenir soit la nue-propriété soit l’usufruit. Dans le cas d’un bien immobilier, détenir la nue-propriété de celui-ci implique de détenir le bien mais de ne pas pouvoir en jouir c’est-à-dire qu’on ne peut pas y loger ni percevoir les loyers en cas de location. C’est l’usufruitier qui bénéficie de la jouissance du bien.

Fiscalité de la nue propriété immobilière

Le propriétaire de la nue propriété d’un bien immobilier ne paie aucun impôt sur le bien immobilier pour lequel il ne dispose que de la nue propriété. Il y a une «transparence» fiscal de l’actif pour le nue propriétaire. En effet, l’ensemble des impôts revient à l’usufruitier qui détient la jouissance du bien. Au final, cela implique que le bien en nue propriété ne rentre pas dans l’assiette ISF et n’implique aucune cotisation sociale ou impôts sur les revenus fonciers.

Les avantages de la nue propriété immobilière

 En règle générale, le recours à la mise en place d’un projet de nue-propriété immobilière permet de répondre à deux problématiques :

• une problématique fiscale
• une problématique successorale

Dans le cadre de l’achat de la nue propriété d’un bien, la volonté première de l’investisseur est de constituer un patrimoine immobilier sans pour autant avoir à faire face à l’imposition. Il peut aussi être pertinent de ne conserver que la nue propriété dans une optique successorale.

En règle général, les donations sont plutôt orientées vers la donation de la nue propriété afin de transmettre le bien (en effet, en cas de disparition, l’usufruit disparaît et les nu-propriétaires récupèrent le bien). Néanmoins, la donation de l’usufruit peut aussi servir pour permettre par exemple à un enfant d’occuper un appartement ou de recevoir un loyer d’un appartement loué.

La nue propriété immobilière temporaire

Il est tout à fait possible d’acquérir ou de donner la nue propriété d’un bien de manière temporaire. Le principe est le suivant : on se met d’accord avec un autre acquéreur ou le légataire afin de convenir d’un contrat donnant un prix et une durée de démembrement. Par exemple, Mr Durand et Mr Dupont peuvent se mettre d’accord pour acheter un appartement à deux en démembrement sur 10 ans.

Mr Durand achète la nue propriété donc ne bénéficiera pas des revenus de l’appartement tandis que Mr Dupont acquiert l’usufruit et donc bénéficie des loyers sur une période de 10 ans. Il ne leur reste plus qu’à déterminer le prix payé par chacun. Au terme de ce contrat, l’usufruit disparaît et Mr Durand le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.