Nue-propriété SCPI : A quoi ça sert ?

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Acquérir des parts de SCPI en nue propriété est un investissement intéressant aux caractéristiques particulières.

• En quoi consiste ce placement immobilier ?
• Quels en sont les avantages ?
• Éléments de réponses. 

 

Qu'est-ce qu'acheter des parts de la nue-propriété SCPI ?

Une Société civile de placement immobilier (SCPI) peut procéder au démembrement du bien dont elle a la gestion. Cela consiste à céder à des personnes différentes l’usufruit et la nue propriété d’un immeuble en location. Le détenteur de l’usufruit bénéficie de tous les revenus générés par la mise en valeur du bien. Mais le nu propriétaire ne jouira des parts acquises que lorsqu’il en sera le propriétaire à part entier à la fin du démembrement. Cette forme d’investissement présente bien des avantages.

 

Un outil efficace de défiscalisation

Pendant toute la durée de l’investissement, le nu propriétaire ne perçoit aucun montant d’argent des loyers reversés aux usufruitiers. Seuls ceux-ci sont appelés à payer les impôts relatifs aux revenus qui découlent de l’exploitation du bien.

En outre, le Code général des impôts (CGI) n’impute pas au nu propriétaire des parts d’une SCPI la déclaration de ces parts dans le calcul de son Impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Cette responsabilité revient également aux usufruitiers qui sont en fait les seuls à jouir des fruits de l’exploitation de l’immeuble. 

 

Objectif de l'acquisition des parts de la nue-propriété SCPI : préparer sa retraite

Les deux caractéristiques essentielles d’une acquisition de parts en nue propriété sont la suspension des revenus générés par ces parts et l’exemption d’ISF. Ainsi décrit, un tel investissement convient aux travailleurs fort taxés par le fisc et qui souhaitent mettre un peu d’argent de côté en vue de la retraite, sans pour autant alourdir leur ardoise fiscale jusqu’au moment où ils cessent d’exercer.

La seule précaution à prendre pour réussir cet investissement est de choisir un programme dont la fin coïncide avec le début de sa retraite. Ce faisant, puisqu’on deviendra le propriétaire à titre intégral des parts acquises, on pourra compléter sa pension de retraite obligatoire avec les produits de ces parts. De plus, on les aurait obtenues à un coût en dessous de leur valeur, car elles sont généralement cédées avec un abattement sur leur prix réel. 

 

Illustration concrète de la nue-propriété en SCPI

Soit un investisseur que nous appellerons Jean.

Jean est un travailleur consciencieux qui va à la retraite dans 10 ans. En prévision de cela, il achète des parts de la nue propriété d’une SCPI dont le démembrement prend fin exactement dans 10 ans.

La valeur réelle de ces parts est de 120 000 €. Mais Jean les obtient à 66 % de ce montant, soit 79 200 €. Pendant cette décennie, notre investisseur ne perçoit aucun gain de son placement et cette somme n’est donc pas considérée dans le calcul de son ISF. Or, le revenu par an des parts acquises est de 6 600 €.

Au terme des dix ans donc, Jean devient propriétaire à part entier des parts, à leur valeur réelle de 120 000 € et touche un revenu de 6 600 € par an. 

Quand on paie des impôts jugés exorbitants, il est intéressant d’acquérir des parts de la nue propriété d’une SCPI à l’approche de la retraite. Le fisc n’a aucun regard sur cet investissement qui prend cependant de la valeur jusqu’à ce qu’on commence à en jouir.

 

La SCPI est un placement à long terme qui comprend des risques. Étant un investissement immobilier, la SCPI est considérée comme peu liquide et doit être pensée dans une optique de placement à long terme. La durée de détention recommandée est de dix ans. Cet investissement comporte donc des risques, notamment un risque de perte en capital. D’autre part, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier. Enfin, il faut se rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.