Démembrement SCI : A quoi ça sert ?

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Démembrement SCI et démembrement de propriété

Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont des entités de plus en plus populaires auprès des particuliers qui souhaitent réaliser un investissement. Le système est un peu particulier, mais si l’on respecte certaines conditions, le placement s’avère fructueux.

Le démembrement de propriété comme principe

Le but lorsqu’on investit dans une SCI, c’est d’acquérir un bien immobilier par démembrement de propriété. Cependant, l’acquéreur jouit du bien mais ne le possède pas.

En d’autres termes, il peut habiter dans la maison acquise (usufruit), mais n’en détient pas les murs (nue propriété). L’acquéreur réalise cette opération volontairement, pour pouvoir occuper le bien et le céder plus tard, ou à sa mort. Bien souvent, c’est à une personne de la famille que revient la nue propriété. On parle alors de SCI familiale, car ce système représente une solution intéressante pour transmettre un patrimoine à sa famille (à sa mort ou de son vivant).

On appelle cela un démembrement, puisque l’on sépare l’usufruit et la nue propriété, mais pas seulement.

La SCI familiale en détail

Une SCI familiale est gérée par les différents membres d’une même famille. Chaque membre possède une quote-part du bien acquis. Le démembrement SCI consiste donc à diviser un bien immobilier entre les membres de la famille. Ainsi, en passant par la société immobilière civile, on est plus physiquement propriétaire du bien mais détenteur de parts. Ce détail à son importance lors de la succession du bien aux membres de la famille, puisque le bien peut être séparé entre eux, à hauteur des parts fixées.

Alors que la succession d’un bien immobilier de manière classique pose souvent problème, la SCI familiale facilite le processus. En effet, bien souvent l’indivision du bien est un obstacle conséquent. En cas de divorce, de séparation ou de décès, le partage du bien devient source de conflits et de complication. Dans le cas où les membres décident de vendre le bien à la mort de l’usufruitier ou lorsque celui-ci a décidé de renoncer à l’usufruit, ils obtiennent directement les gains à hauteur de la valeur de leur part. L’opération est simplifiée et évite les tensions familiales dues au partage à effectuer.

Les autres avantages du démembrement en SCI familiale

L’intérêt avec la SCI familiale, est aussi de bénéficier d’avantages fiscaux. La donation de parts de SCI aux membres donne lieu à des droits de mutation intéressants. Les impôts liés à la transaction immobilière, calculés sur la valeur nette des parts, peuvent ainsi être déduits de la valeur du patrimoine. Ce que l’on appelle le passif du bien est alors exonéré d’impôts.

Cependant, les parts sont exonérées d’impôts dans une certaine limite. Celles-ci ne doivent pas dépasser 159 325 euros pour une donation aux enfants, 31 685 euros pour des petits-enfants, 5 310 euros pour les arrières-petits-enfants, 15 932 euros pour les frères et sœurs, 80 724 euros pour un conjoint ou encore, 7 967 euros pour les neveux et nièces. Ces informations valent aussi en cas de succession, exceptées pour un conjoint; celui-ci conserve l’entièreté des parts exonérées d’impôts.Enfin, notons que l’exonération d’impôts de ces parts est possible lorsqu’elles sont cédées tous les dix ans uniquement.

Les droits de donation avec réserve d’usufruit (lorsque l’acquéreur garde la jouissance du bien) sont calculés en fonction de la nue propriété. Les parts de la nue propriété vont augmenter en fonction de l’âge de l’usufruitier et la valeur de l’usufruit baisser proportionnellement, ce qui veut dire que les droits de donation seront plus importants.

Il faut donc céder la nue propriété relativement jeune pour que les héritiers ne payent pas de fort droits de donation. Lorsque l’usufruitier cède la nue-propriété à moins de 21 ans, les droits de donation sont calculés sur 10% de la valeur de la propriété, lorsqu’il a entre 20 et 30 ans sur 20% de cette même valeur, et ainsi de suite par tranche de 10 ans.