Démembrement temporaire : A quoi ça sert ?

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Le principe de démembrement est le fait de séparer une propriété, un bien immobilier, des parts de SCPI en deux parties, la nue-propriété et l'usufruit. L’investisseur qui opte pour le choix de la nue-propriété va acquérir le bien en totalité, quant à l’usufruitier, ce dernier va bénéficier des revenus qu’il pourra tirer du bien durant les dix à vingt années à venir (période de démembrement) sans pouvoir se réclamer propriétaire de ce bien.

Démembrement temporaire = L’usufruit et la nue propriété

L’usufruit permet à celui qui en bénéficie d’occuper le bien ou de louer et ainsi d’en percevoir des revenus. Le bénéfice de cette opération pour l’usufruitier réside dans l’effet de levier. En effet, celui-ci perçoit la totalité des revenus générés par le bien tandis qu’il a minimisé son investissement initial.

La nue-propriété donne la pleine propriété à l’investisseur mais ne confère pas les avantages vus précédemment. Elle permettra à l’investisseur de jouir du bien une fois la période de l’usufruit terminée. Toutefois, le nu-propriétaire n’a pas à se soucier de l’impact fiscal de son investissement car les intérêts qu’il contracte sont déductibles de ses revenus fonciers ; ni de la location du bien, il ne supporte pas la pression de gestion et n’est pas soumis aux charges habituelles de renouvellement des locaux, d’entretiens qui incombent à l’usufruitier (articles 605 et 606 du Code Civil)…son unique obligation est constituée des honoraires du syndicat de copropriété.

L’intérêt d’une acquisition en démembrement temporaire

Le démembrement peut être effectué dans le cadre d’acquisition de parts de SCPI. Le fait d’opter pour le démembrement confère à l’investisseur la pleine propriété sans toutefois lui accorder l’usufruit, c’est-à-dire les loyers qu’il pourrait tirer de cette propriété selon le principe même du démembrement.

Néanmoins, ce principe reste intéressant car l’investissement se réalise avec une décote du prix des parts de SCPI dès le début de l’opération, en récompense de l’effort de non-perception de l’usufruit.

Ainsi, l’investisseur récupère non seulement la pleine propriété des parts qu’il a souscrites, mais aussi des loyers plein dès la fin du démembrement temporaire. Il dispose du choix de vendre en totalité les parts de SCPI et ainsi espérer réaliser une plus-value, ou bien conserver la propriété des parts et bénéficier de l’usufruit.

Préparation à la retraite et trésorerie d’entreprise

Le démembrement temporaire est indiqué dans le cadre de la préparation de revenus complémentaires pour la retraite, mais aussi dans le cadre d’une construction de patrimoine, qui plus est non imposable à l’ISF pendant la période de démembrement pour les investisseurs optant pour le choix de la nue-propriété.

Les professionnels peuvent aussi bénéficier du démembrement des SCPI pour le placement de leur trésorerie. Cette opération présente l’avantage de la réduction fiscale de l’amortissement de l’acquisition des parts, en usufruit, de la SCPI lors de la période du démembrement.