Usufruit : Qu'est ce que l'usufruit ?

Sommaire

Démembrement usufruit Usufruit et nue propriété Investir en usufruit

L'usufruit est l'une des composantes du droit de la propriété dont il est possible de le démembrer, c'est-à-dire de séparer l'usufruit de la propriété du bien. Si vous êtes dans le cadre d'un démembrement de propriété et que vous êtes usufruitier, cet article devrait vous éclairer

Démembrement usufruit

Usus, Fructus, Abusus

Du latin « Usus » signifiant « usage », et de « Fructus » signifiant « jouissance », l’usufruit est donc littéralement la jouissance des fruits d’un bien appartenant à autrui. Défini par l’article 578 du code civil français, il se rencontre principalement dans les cas de successions (décès d’un des conjoints sans dispositions particulières) mais également pour des raisons fiscales (des parents souhaitant transmettre de leur vivant leur bien immobilier à leurs enfants afin d’éviter de trop importants frais de succession, mais qui souhaitent continuer à vivre dans leur maison).

Derrière ce terme que nous croyons tous connaître, nous allons essayer de comprendre quelles réalités concrètes il encadre.

Le droit de propriété, ou la pleine propriété, se décompose en trois prérogatives principales dans le droit français :

L’Usus, le droit d’utiliser un logement, de l’habiter, de vous en servir.
Le Fructus, le droit de louer cet appartement, d’avoir jouissance des revenus qu’il peut vous rapporter.
L’Abusus, c’est-à-dire votre capacité à « disposer » de ce bien en dernier lieu. Vous avez le droit de le vendre, de le détruire, de le donner

Usufruit et nue propriété

Le principe du démembrement est de séparer le droit de propriété en deux éléments à savoir : l’usufruit et la nue-propriété.

Ces droits peuvent être scindés en deux groupes :

Si vous avez le droit de vivre dans le logement et d’en récolter les dividendes, vous êtes l’usufruitier.
Si vous avez le droit d’en disposer : vous êtes le nu-propriétaire.

Le démembrement usufruit d’un bien immobilier ne doit surtout pas être confondu avec le simple droit d’habitation

Ce dernier se limite à un seul bien, et le bénéficiaire de ce droit d’usage ne peut en aucun cas louer. A noter également que le droit d’habitation est très généralement limité dans le temps. L’usufruit, dans son immense majorité des cas, est prévu jusqu’au décès de la personne (c’est pour cela que l’on dit qu’il est viager).

Des règles bien particulières s’appliquent si l’usufruitier et le nu-propriétaire souhaitent vendre leur bien. L’évaluation de la valeur revenant au nu-propriétaire et de celle revenant à l’usufruitier varie en fonction de l’espérance de vie de ce dernier (puisque comme nous l’avons dit plus haut, il dure généralement jusqu’au décès de son bénéficiaire). Ainsi, en cas de vente, si l’usufruitier a moins de 20 ans, il percevra 90% de la valeur du bien. A l’inverse, si ce dernier est âgé de plus de 91 ans, il ne se verra reverser que 10% de la somme.

Depuis le décret d’application du 20 mars 2009, il est possible de céder l’usus et le fructus de son logement à un bailleur social ou à une association. Le dispositif fiscal mis en place est fortement incitatif. Votre notaire saura vous conseiller si vous souhaitez opter pour cette solution. Vous pouvez déjà en apprendre plus sur la fiscalité de l'usufruit en lisant cette page.