Usufruit SCPI : A quoi ça sert ? Comment et pourquoi l'utiliser ?
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L'usufruit SCPI, qu'est-ce que c'est ?Les avantages du démembrement temporaire en usufruit SCPI
Parmi les nombreuses solutions existantes pour réaliser un investissement, il existe le démembrement en usufruit SCPI. Les temps sont particulièrement rudes et le placement, plus que jamais, se doit d’être précis et fructueux. Pas question en effet d’investir ses quelques économies dans un placement hasardeux. Le démembrement en usufruit SCPI est en cela une bonne solution car représente un investissement relativement stable.
L'usufruit SCPI, qu'est-ce que c'est ?
SCPI est un acronyme pour Société Civile de Placement Immobilier. C’est un investissement dans la pierre dite papier, car on achète indirectement un bien immobilier. Il s’agit en fait, d’acquérir des parts d’un bien immobilier. la société civile achète le bien et le divise en parts dans lesquelles le particulier ou l’entreprise peut investir.
L’usufruit est à distinguer de la nue propriété en immobilier; il permet de percevoir des loyers et donc de faire des bénéfices. Le placement en SCPI est un acte de démembrement du bien immobilier (en parts) temporaire. La durée durant laquelle l’usufruitier perçoit les loyers peut alors être fixée à l’avance, contrairement à la solution viagère (le démembrement prend fin à la mort de l’usufruitier)
Les avantages du démembrement temporaire en usufruit SCPI
Particuliers et entreprises ayant une réserve de déficit foncier peuvent être intéressés par ce système d’investissement. En effet, en payant seulement des parts de SCPI, les investisseurs percevront pourtant la totalité des loyers de la SCPI.
En somme, on achète un bien immobilier moins cher pour en retirer des revenus équivalents. Si à la fin du démembrement temporaire, il n’y a pas de récupération de capital, les bénéfices réalisés sur la durée de l’usufruit demeurent très intéressants. La rentabilité des loyers nets d’impôts est à 5,5% par an, un taux relativement élevé. Encore une fois, l’opération est d’autant plus importante lorsqu’il y a déficit foncier. Dans ce cas et seulement dans ce cas, l’usufruitier est exonéré d’impôts. Avec cet investissement spécifique, l’investisseur en question va pouvoir purger son déficit petit à petit. Avec le taux de rentabilité élevé des loyers, il peut même penser à reconstituer son capital.
De surcroît, la valeur de l’usufruit est évolutive : plus le démembrement se fera sur une durée longue, plus elle est élevée. Sur 5 ans, l’usufruit vaut 22% du bien immobilier alors que sur 10 ans, la valeur monte à 36%. Les loyers sont donc plus élevés sur un démembrement temporaire fixe à 10 ans et l’investissement plus rentable.
Notons aussi que chaque année durant la période du démembrement temporaire en usufruit SCPI, les loyers augmentent. Imaginons que l’investisseur est en déficit foncier : il n’a pas d’impôts à payer et profite de loyers en augmentation chaque année. L’investissement est donc très fructueux.
Les entreprises ont aussi recours à ce système d’investissement car il représente une solution plus avantageuse que les traditionnels produits qui leur sont proposés. Les parts d’usufruit sont en effet amortissables dans le bilan comptable de l’entreprise, sous certaines conditions.
Ainsi, placer sa trésorerie sur un démembrement temporaire en usufruit SCPI permet de déduire fiscalement les revenus générés. Pas d’impôts à payer en somme, un point intéressant en comparaison d’autres produits monétaires proposés sur le marché aux entreprises. Cette solution est privilégiée par les entreprises désireuses d’optimiser leur trésorerie à moyen voire long terme, en fonction de la durée du démembrement.
L’effet de levier de l’investissement en parts de SCPI via le démembrement temporaire en usufruit est le principal atout de ce système. Cependant, l’intérêt ne vaut que pour les situations où l’on sera exonéré d’impôts ou peu imposé en tant que particulier et où il existe un déficit foncier. La fiscalité devient peu avantageuse pour les personnes fortement imposées.
La SCPI est un placement à long terme qui comprend des risques. Étant un investissement immobilier, la SCPI est considérée comme peu liquide et doit être pensée dans une optique de placement à long terme. La durée de détention recommandée est de dix ans. Cet investissement comporte donc des risques, notamment un risque de perte en capital. D’autre part, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier. Enfin, il faut se rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
