Donation immobilière

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QU'EST-CE QU'UNE DONATION IMMOBILIÈRE ?

Une donation immobilière est un acte par lequel, une personne, le donateur donne un bien immobilier (appartement, maison, garage…) à une autre personne, le donataire. Cette donation doit obligatoirement se réaliser devant un notaire.

 

QUELS SONT LES FRAIS LIÉS À UNE DONATION IMMOBILIÈRE ?

Le coût d’une donation immobilière est composé de plusieurs coûts qui s’additionnent, voici la liste des frais à prendre en considération : 

• Les émoluments : cela correspond à la rémunération du notaire ce qui correspond à ses honoraires qui varient en fonction de la valeur en plein propriété du bien transmis. Ci-dessous le barème en vigueur : 

Tranche de valeur	Pourcentage HT	Pourcentage TTC
Inférieur à 6 500€	3,945%	4,734%
Entre 6 501 et 17 000€	1,627%	1,9524%
Entre 17 001 et 60 000€	1,085%	1,302%
Supérieur à 60 000€	0,814%	0,9768%

Nous pouvons préciser que pour la donation ou la vente d’un bien immobilier composé de plusieurs logements d’habitation, ces taux varient en fonction du nombre de logements qui le compose.

Les droits fiscaux : les montants des droits fiscaux varient fortement en fonction du lien de parenté entre le donataire et le donateur. De plus, avant l’application des différents barèmes d’impôts, des abattements entrent en vigueur,

Les débours : c’est le nom donné à l’ensemble des sommes d’argent que les clients doivent verser au notaire afin de lui régler l’ensemble des intervenants, intermédiaires, documents, le remboursement de divers frais comme par exemple les frais de transports,

Les frais de publication : lors d’une donation, il faut prendre en considération les frais liés à la publicité foncière qui se réfèrent aux biens immeubles. Cette taxe est d’environ 0,60% de la valeur du bien,

La contribution liée à la sécurité immobilière est une taxe servant à la rédaction des différents actes authentiques qui sont liés à la publicité foncière. Cette taxe est d’environ 0,1% de la valeur du bien.

 

LES PRINCIPAUX ABATTEMENTS EN VIGUEUR

Lors d’une donation et comme pour les successions, une liste d’abattement s’applique entre le donataire et le donateur.

Ci-dessous, les différents abattements suivant le lien de parenté :

Lien de parenté	Abattement
Enfant, parent	100 000€
Petit-enfant	31 865€
Conjoint, partenaire de pacs	80 724€
Frères, sœurs	15 932€

Après l’application de ces abattements, nous vous invitons à consulter notre page relatif aux barèmes des donations en fonction de votre lien de parenté avec le donataire (donation enfant, donation petit enfant, donation frère-sœurs, donation neveu-nièce…), dans la rubrique donation.

D’une façon générale, la répartition des frais d’une donation immobilière se fait comme suit.

 

QUEL TYPE DE DONATION RÉALISER ?

Dans le cas d’une donation immobilière, il est possible de réaliser cette donation via une donation simple ou via une donation-partage. Ces deux types de donations sont contraires et n’ont pas les mêmes impacts au moment de la succession.

• La donation simple : si le bien immobilier est transmis via cette donation, lors de la succession, le bien sera réévalué au prix du marché au jour de la succession. 

En pratique

Monsieur Dupont a transmis deux biens immobiliers en 2010 via des donations simples, le premier à Arthur, son fils et le second bien à sa fille, Maria. Les deux biens transmis avaient la même valeur en 2010, soit 150 000€. Monsieur Dupont décède en 2018 et laisse ses deux enfants hériter d’une somme d’argent de 50 000€ qui sera divisé en deux. Les deux biens seront dont réévalués au prix du marché en 2018, le bien d’Arthur est réévalué à 180 000€ et le bien de Maria à 170 000€. En intégrant ces donations, la valeur totale du patrimoine est de 400 000€ et devra être divisée en deux parts égales. Arthur héritera donc de 20 000€ et Maria de 30 000€.

• La donation-partage : vient en opposition à la donation simple, la valeur des biens transmis est figée au moment de la donation. 

En pratique (bis)

Madame Duval réalise une donation à chacun de ses enfants. En 2008, Eric reçoit un bien immobilier d’une valeur de 170 000€ et Baptiste reçoit un appartement d’une valeur de 200 000€. En 2018, leur mère décède et le prix des biens est passé de 170 000€ à 190 000€ et le second bien de 200 000€ à 250 000€. Lors du décès de leur mère, ils héritent d’une somme d’argent de 100 000€ qui devra être divisé en deux parts égales. Les valeurs des biens reçus en donation qui sont prises en compte sont celle au moment de la donation en 2010, soit 170 000€ et 200 000€. Par conséquent, la valeur du patrimoine est 470 000€ (170 000 + 200 000 + 100 000) et non 550 000€ (200 000 + 250 000 + 100 000). Chacun doit recevoir une somme de 235 000€, donc Eric recevra 65 000€ et Baptiste 35 000€.

 

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LA DONATION D'UN BIEN IMMOBILIER EN DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Il est également possible de démembrement un bien afin de faire la donation de la nue-propriété ou de l’usufruit. Les deux parties seront alors séparées et appartiendront à des personnes différentes qui auront des droits et des obligations différentes.

Dans la majorité des cas, le propriétaire du bien converse l’usufruit jusqu’à sa mort afin de pouvoir y vivre ou de le louer dans le but d’en percevoir des revenus. Cependant, il donne la nue-propriété à une tierce personne, comme par exemple à l’un de ses enfants afin de ne pas payer de frais supplémentaires lors de la succession.

Il est important de rappeler que la valeur de l’usufruit est calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier, cette valeur est exprimée en pourcentage.

Exemple : Monsieur Dutueil est âgé de 75 ans et propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de 480 000€. Il décide de donner la nue-propriété à Arnaud, son fils unique et il conservera l’usufruit de sa maison jusqu’à sa mort. Voici l’ensemble des étapes pour calculer les droits de succession :

• Application du barème de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété qui est égale à 30% pour l’usufruitier et de 70% pour le nu-propriétaire. Donc la valeur de la maison est de 336 000€ (480 000*0,70),

• Application de l’abattement en ligne directe (entre parent et enfant) de 100 000€, soit une valeur après abattement de 236 000€.

• Application du barème progressif des droits de donation :

Tranche	Taux	Droits
Inférieur à 8 072€	5%	403€
De 8 073 à 12 109€	10%	403€
12 110 à 15 932€	15%	573€
15 933 à 552 324€	20%	44 013€

Si Monsieur Dutueil n’avait pas procédé à une donation en démembrement, son fils aurait payé 74 194€ de frais de donation.

D’une manière générale, plus la donation en démembrement est réalisée quand l’usufruitier est jeune, plus le coût sera faible, c’est pourquoi il est judicieux de l’anticiper au maximum. Nous vous invitons à consulter nos articles sur le démembrement de propriété afin de connaître l’ensemble des caractéristiques d’un nu-propriétaire et d’un usufruitier.

 

COMMENT DÉCLARER UNE DONATION IMMOBILIÈRE ?

La donation d’un bien immobilier est le seul type de donation qui doit obligatoirement s’effectuer par l’intermédiaire d’un notaire. Le don doit être enregistré auprès d’un notaire qui se chargera de déclarer la donation auprès de l’administration fiscale française. A la suite de cette déclaration, il faudra vous acquitter du paiement des droits de donation si la valeur du bien est supérieure aux abattements en vigueur. Le notaire se chargera également de réaliser les démarches liées à la publication de l’acte de donation immobilier auprès de la publicité foncière ainsi que pour la contribution de sécurité immobilière.

 

QUELS SONT LES AVANTAGES D'UNE DONATION IMMOBILIÈRE ?

La donation immobilière permet de préparer la succession. L’anticiper suffisamment en amont permettra de réaliser de véritable économie sur les futurs droits de succession. En effet, vous pouvez donner, à vos enfants, tous les 15 ans un bien d’une valeur de 100 000€ sans payer de droit de donation, ce qui permet de bénéficier d’importantes économies. Une fois le délai de 15 ans écoulé, vous pourrez réaliser de nouveau une donation à hauteur de 100 000€.