LMNP : l’immobilier locatif avec une fiscalité favorable

Sur le plan fiscal, vos revenus issus de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) sont imposés et considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il existe deux régimes fiscaux applicables en fonction du montant des recettes locatives et du choix du bailleur : le régime Micro-BIC et le régime BIC réel.

Le régime Micro-BIC

Le régime Micro-BIC est le régime fiscal appliqué par défaut aux bailleurs en LMNP lorsque leurs revenus locatifs annuels ne dépassent pas un certain seuil. En 2025, ces seuils ont été modifiés :

• 77 700 € pour les locations meublées classiques (au lieu de 72 600 € auparavant).

• 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (contre 77 700 € auparavant).

Avec ce régime, un abattement forfaitaire est appliqué sur les recettes locatives pour tenir compte des charges :

• 50 % pour les locations meublées classiques (inchangé).

• 50 % au lieu de 71 % pour les meublés de tourisme classés.

• 30 % au lieu de 50 % pour les meublés de tourisme non classés.

L'abattement forfaitaire signifie que seule la moitié des revenus locatifs (ou moins pour les meublés de tourisme) est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Ce régime est avantageux pour les investisseurs souhaitant éviter la gestion comptable complexe, car il ne nécessite pas de comptabilité détaillée. Il suffit d’indiquer les loyers perçus (charges comprises) dans la déclaration de revenus, sans avoir à justifier des charges déduites.

Cependant, le Micro-BIC ne permet pas de déduire les charges réelles ni d’amortir le bien immobilier, ce qui peut être moins avantageux pour les investisseurs ayant des charges élevées (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion). De plus, la réforme de 2025 a réduit considérablement les abattements pour les meublés de tourisme, rendant ce régime moins attractif pour ce type de location.

Le régime BIC réel

Le régime BIC réel est facultatif si les revenus locatifs sont inférieurs aux seuils du Micro-BIC, mais obligatoire au-delà :

• À partir de 77 700 € de revenus annuels pour une location meublée classique.

• Dès 15 000 € de revenus pour les meublés de tourisme non classés (contre 77 700 € auparavant).

• Au-delà de 247 000 €, l’investisseur est soumis au régime réel normal, avec des obligations comptables plus strictes.

Ce régime permet de déduire toutes les charges réelles liées à la location du bien, notamment :

• Les intérêts d’emprunt.

• Les frais de notaire.

• Les provisions pour risques et charges de copropriété.

• Les assurances (PNO, loyers impayés, habitation).

• Les frais de gestion locative.

• Les charges récupérables sur le locataire (eau, électricité si incluses dans le loyer).

• La taxe foncière (hors ordures ménagères).

• Les travaux d’entretien et de réparation.

• L’amortissement du bien immobilier et des équipements.

L’un des principaux avantages du régime réel est la possibilité d’amortir la valeur du bien et des meubles, réduisant ainsi considérablement l’impôt sur les revenus locatifs. Les amortissements non utilisés peuvent être reportés sans limite de durée, permettant d’avoir des revenus locatifs peu fiscalisés pendant plusieurs années.

Cependant, la loi de finances 2025 a introduit un changement majeur : les amortissements seront désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Cela signifie que la base imposable de la plus-value sera plus élevée qu’auparavant, augmentant potentiellement l’impôt à la revente.

Le régime réel offre donc une optimisation fiscale plus poussée, mais il impose une gestion comptable plus rigoureuse, nécessitant généralement l’intervention d’un expert-comptable pour établir un bilan et un compte de résultat.

Quel régime choisir ?

Le choix entre le Micro-BIC et le régime réel dépend de plusieurs facteurs. Le Micro-BIC est plus adapté aux investisseurs ayant peu de charges et recherchant une simplicité administrative. Toutefois, avec la baisse des abattements en 2025, il devient moins intéressant pour les meublés de tourisme.

Le régime réel, bien que plus contraignant sur le plan comptable, permet une optimisation fiscale bien plus importante en permettant la déduction des charges et l’amortissement du bien. Ce régime est à privilégier pour les investisseurs ayant des charges importantes, un emprunt immobilier ou des travaux à réaliser.

Enfin, avec la réforme fiscale de 2025, les investisseurs doivent anticiper la fiscalité à la revente, car les amortissements seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, impactant la rentabilité à long terme.

Pour faire le meilleur choix, il est recommandé de réaliser une simulation fiscale et de consulter un expert-comptable afin de maximiser les avantages du LMNP en fonction de la situation de l’investisseur.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre des avantages fiscaux significatifs, notamment en matière de récupération de la TVA et d’amortissement du bien et du mobilier. Cependant, certaines évolutions réglementaires en 2025 modifient les conditions de ces dispositifs, en particulier en ce qui concerne la fiscalité à la revente.

Récupérer la TVA en LMNP

L’un des principaux avantages du LMNP en résidence de services est la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du bien, soit 20 % du montant investi. Pour bénéficier de cette récupération, plusieurs conditions doivent être respectées :

• Investir dans un bien neuf situé dans une résidence de services proposant au moins trois des services suivants :

  • Accueil et réception

  • Fourniture de linge

  • Ménage

  • Petit-déjeuner

• S’engager à louer le bien pendant au moins 20 ans via un bail commercial avec un gestionnaire de résidence.

Cette exonération ne concerne pas les locations classiques mais uniquement les résidences avec services telles que :

• Résidences d’affaires

• Résidences étudiantes

• Résidences seniors

• Résidences de tourisme

• Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD)

Attention : Si le bien est revendu avant la fin de l’engagement de 20 ans, la TVA récupérée doit être remboursée au prorata des années restantes, ce qui peut impacter la rentabilité de l’investissement.

L’amortissement en LMNP : un levier d’optimisation fiscale

L’amortissement en LMNP permet de réduire l’imposition des revenus locatifs en déduisant chaque année la perte de valeur du bien et des équipements. Cette stratégie permet d’obtenir un revenu net imposable très faible, voire nul, pendant plusieurs années.

L’administration fiscale fixe des durées d’amortissement en fonction de la nature des biens amortis :

• Le bien immobilier : amorti généralement entre 25 et 40 ans (soit environ 2 à 4 % par an).

• Les équipements et le mobilier : amortis sur 5 à 10 ans selon leur nature.

• Les composants spécifiques (toiture, façade, installations techniques, etc.) : amortis séparément selon des durées spécifiques, variant entre 10 et 30 ans.

Avantages de l’amortissement LMNP :

• Il réduit considérablement l’impôt sur les revenus locatifs en diminuant la base imposable.

• Les amortissements non utilisés sont reportables indéfiniment, ce qui permet de neutraliser la fiscalité des revenus locatifs pendant de nombreuses années.

• En combinant amortissement et charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion…), le revenu net imposable peut être proche de zéro.

Nouveautés : impact de l’amortissement sur la plus-value à la revente

Jusqu’en 2024, les amortissements comptabilisés n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente du bien. Cela permettait de bénéficier d’une exonération progressive de l’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Depuis 2025, les amortissements doivent être réintégrés dans la base imposable de la plus-value, ce qui signifie que :

• La plus-value imposable sera plus élevée qu’auparavant.

• L’avantage fiscal lié à l’amortissement est réduit à long terme.

• Il est nécessaire d’anticiper la fiscalité à la revente, notamment pour les investisseurs souhaitant vendre après plusieurs années d’exploitation.

Cette réforme aligne le LMNP sur d’autres régimes fiscaux et réduit son attractivité pour les investisseurs cherchant uniquement un avantage fiscal. Toutefois, l’amortissement reste un levier puissant pour minimiser l’imposition des loyers perçus.

Pourquoi le LMNP reste un investissement attractif malgré ces changements ?

Malgré ces ajustements fiscaux, le LMNP demeure un placement immobilier rentable pour plusieurs raisons :

• Une fiscalité optimisée grâce aux charges déductibles et aux amortissements reportables.

• Une rentabilité souvent plus élevée que dans une location nue, avec des loyers mieux valorisés grâce à l’ameublement.

• Un investissement accessible à partir d’un studio ou d’un petit logement en résidence de services.

• Une gestion facilitée dans le cadre d’un bail commercial avec un gestionnaire de résidence.

Conclusion : Depuis 2025, l’investissement en LMNP nécessite une meilleure anticipation fiscale, notamment en matière de revente. L’amortissement reste un avantage clé pour optimiser les revenus locatifs, mais il convient d’adapter sa stratégie en fonction des nouvelles règles. Pour maximiser les bénéfices du LMNP, il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) dépend des revenus locatifs générés et de leur proportion par rapport aux autres revenus du foyer fiscal. Avec les évolutions fiscales de 2025, il devient essentiel de bien comprendre les implications de chaque statut avant de faire un choix.

Les conditions pour obtenir le statut LMP

Le passage du statut LMNP au statut LMP se fait lorsque deux conditions cumulatives sont remplies :

1. Les recettes locatives annuelles doivent être supérieures à 23 000 €.

2. Ces recettes doivent représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, l’investisseur reste sous le régime LMNP.

À noter en 2025 : Ces critères restent inchangés par rapport aux années précédentes. Cependant, la réintégration des amortissements dans la plus-value imposable en LMNP renforce l'intérêt du passage en LMP pour certains profils d’investisseurs.

Les caractéristiques du dispositif LMP

Le statut LMP bénéficie d’une fiscalité spécifique, notamment en cas de revente du bien. Il permet d’accéder à un régime d’exonération des plus-values professionnelles, sous certaines conditions.

• Exonération totale de l’impôt sur la plus-value : si les recettes locatives sont inférieures à 90 000 € en moyenne au cours des deux années précédant la vente et que le bien a été loué pendant au moins 5 ans.

• Exonération partielle de la plus-value : si les recettes locatives sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € en moyenne au cours des deux années précédant la vente et que le bien a été loué pendant au moins 5 ans.

Changement fiscal depuis 2025 : Contrairement au LMNP, où les amortissements doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, le LMP permet toujours d’échapper à cette taxation dans certaines conditions.

LMP ou LMNP : Quel statut choisir en 2025 ?

Le choix entre LMNP et LMP dépend des objectifs d’investissement et de la situation fiscale de l’investisseur.

• Le LMNP reste avantageux pour un investisseur souhaitant percevoir des revenus complémentaires avec une fiscalité optimisée grâce à l’amortissement du bien et des charges. Cependant, la réforme de 2025 rend la revente plus coûteuse en raison de la réintégration des amortissements dans la plus-value imposable.

• Le LMP est plus intéressant pour les investisseurs ayant des revenus locatifs élevés et souhaitant bénéficier de l’exonération des plus-values après 5 ans. Toutefois, il implique des obligations comptables plus strictes et une affiliation obligatoire à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), avec des cotisations sociales à prévoir.

Investir à plusieurs en LMNP : la SARL de famille

Si plusieurs personnes souhaitent investir ensemble dans un bien immobilier tout en bénéficiant du régime fiscal du LMNP, il est recommandé de passer par une SARL de famille.

Ce statut permet de :

• Continuer à bénéficier des avantages fiscaux du LMNP tout en ayant une structure juridique adaptée aux investissements à plusieurs.

• Transmettre plus facilement le patrimoine immobilier aux héritiers.

• Profiter d’une imposition sur le revenu plutôt que sur les sociétés, ce qui permet de conserver les avantages liés au régime LMNP.

Quelle rentabilité espérer avec un investissement en LMP ?

En moyenne, un investissement sous le statut LMP offre une rentabilité brute d’environ 4 % par an, en fonction du type de bien et de son emplacement. Cependant, cette rentabilité doit être analysée en tenant compte des charges supplémentaires liées au régime LMP, notamment :

• Les cotisations sociales obligatoires auprès de la Sécurité sociale des indépendants (SSI).

• La gestion comptable plus complexe, nécessitant souvent l’intervention d’un expert-comptable.

• Les obligations déclaratives spécifiques au LMP.

Conclusion : LMNP ou LMP, quelle stratégie ?

Avec la réforme de 2025 et la modification du calcul des plus-values en LMNP, le LMP devient plus attractif pour les investisseurs souhaitant revendre leur bien après 5 ans.

Le LMNP reste adapté aux investisseurs souhaitant générer des revenus complémentaires avec une gestion simplifiée et une optimisation fiscale sur les loyers perçus. Cependant, les nouvelles règles de taxation à la revente imposent une réflexion stratégique avant de choisir son régime fiscal.

Recommandation : Pour optimiser son investissement, il est conseillé de réaliser une simulation fiscale et de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP/LMP.

Investir en EHPAD en 2025 : un placement sécurisé et réglementé

Un EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) est une structure médicalisée destinée à l’accueil des personnes âgées en perte d’autonomie, nécessitant une assistance quotidienne et des soins adaptés. Contrairement aux résidences seniors, les EHPAD sont soumis à des normes strictes définies par l’État, garantissant une prise en charge complète des résidents.

L’investissement en EHPAD consiste généralement en l’achat d’une chambre avec salle de bains, intégrée dans un établissement spécialisé géré par un exploitant agréé. Ce type d’investissement s’inscrit dans un marché en forte croissance, porté par le vieillissement de la population et le besoin croissant de structures adaptées aux seniors dépendants.

EHPAD ou résidence senior : quelles différences ?

Bien que ces deux types d’établissements répondent aux besoins du logement des seniors, ils présentent des différences majeures :

• L’EHPAD est un établissement médicalisé, conçu pour les personnes âgées en perte d’autonomie, nécessitant un suivi médical et une assistance quotidienne.

• La résidence senior accueille des personnes autonomes, offrant des services de confort et de loisirs sans encadrement médicalisé.

• Les EHPAD sont soumis à des normes réglementaires strictes, imposant des autorisations administratives et des conventions avec l’État et l’Agence Régionale de Santé (ARS).

• Les résidences seniors peuvent être situées en périphérie des villes, tandis que les EHPAD sont généralement implantés dans des zones plus proches des centres hospitaliers et des services de soins.

Pourquoi investir en EHPAD ?

L’investissement en EHPAD présente plusieurs avantages financiers et fiscaux, notamment dans le cadre du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Les principaux atouts de l’investissement en EHPAD :

• Une forte demande locative : avec le vieillissement de la population, la demande en EHPAD ne cesse d’augmenter. En 2025, plus de 2,5 millions de Français auront plus de 85 ans, renforçant les besoins en établissements spécialisés.

• Une rentabilité attractive, généralement comprise entre 4 % et 5 % brut par an, avec des loyers garantis par un bail commercial longue durée signé avec l’exploitant.

• Une gestion totalement déléguée, l’investisseur n’ayant pas à s’occuper de la location ni des charges d’exploitation.

• La récupération de la TVA à 20 % sur le prix d’achat du bien (sous conditions).

Les critères pour un investissement réussi en EHPAD

Investir en EHPAD nécessite une sélection rigoureuse afin d’assurer la pérennité et la rentabilité du placement. Voici les critères essentiels à prendre en compte :

1. Choisir un exploitant fiable : privilégier un gestionnaire reconnu et solide financièrement, avec une bonne expérience dans l’exploitation d’établissements médicalisés.

2. Vérifier l’emplacement de l’EHPAD : les établissements proches des grandes agglomérations et des infrastructures médicales sont plus recherchés.

3. Analyser la convention avec l’État et l’ARS : ces accords garantissent le bon fonctionnement de l’établissement et son niveau d’occupation.

4. Examiner les termes du bail commercial : s’assurer qu’il garantit des loyers stables et sécurisés sur une longue durée.

Investir en EHPAD : un choix stratégique

Avec l’augmentation de la population âgée dépendante, les besoins en EHPAD vont croître fortement dans les prochaines années. Ce type d’investissement représente une solution patrimoniale sécurisée, offrant une rentabilité attractive, une gestion déléguée, et des avantages fiscaux via le statut LMNP.

Conclusion : Investir en EHPAD reste une opportunité solide pour les investisseurs à la recherche d’un placement immobilier stable et sécurisé. Toutefois, il est primordial de bien choisir son exploitant et l’établissementafin d’assurer une rentabilité durable et une valorisation du bien à long terme.

Investir dans une résidence étudiante : un marché en forte demande

Trouver un logement étudiant dans les grandes villes françaises est un véritable défi en raison de la pénurie de logements adaptés et de la forte demande locative. Face à cette situation, les promoteurs immobiliers ont développé des résidences étudiantes proposant des logements meublés de qualité, spécialement conçus pour répondre aux besoins des étudiants.

L’investissement en résidence étudiante permet de bénéficier d’un placement sécurisé et rentable, avec une forte demande et une gestion souvent simplifiée via un bail commercial avec un gestionnaire spécialisé.

Pourquoi investir dans une résidence étudiante en 2025 ?

Avec plus de 2,8 millions d’étudiants en France, dont plus de 40 % sont en mobilité chaque année, la demande en logements adaptés reste largement supérieure à l’offre disponible. Ce déséquilibre crée un marché hautement sécurisé pour les investisseurs, avec des taux d’occupation très élevés.

Les atouts de l’investissement en résidence étudiante :

• Un marché en forte tension, garantissant une forte demande locative.

• Un loyer sécurisé via un bail commercial, souvent signé avec un exploitant spécialisé.

• Une rentabilité attractive, comprise entre 3,5 % et 5 % brut par an.

• Un investissement éligible au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), permettant de bénéficier d’avantages fiscaux.

• La possibilité de récupérer la TVA à 20 % sous certaines conditions.

Avec la réforme fiscale de 2025, l’investissement en LMNP dans une résidence étudiante reste une opportunité intéressante, mais nécessite une bonne sélection du bien et du gestionnaire.

Quels critères pour un investissement rentable en résidence étudiante ?

Pour garantir une rentabilité optimale et une occupation maximale, il est essentiel de choisir un bien bien localisé et bien géré. Voici les critères clés à privilégier :

1. L’emplacement : privilégier une ville universitaire dynamique avec un fort besoin en logements étudiants.

2. L’accessibilité : choisir une résidence proche des campus, transports en commun et commerces.

3. La qualité du gestionnaire : un bon exploitant garantit une gestion efficace et des loyers stables.

4. Les services proposés : une résidence avec des espaces communs, internet, laverie et services dédiés aux étudiants sera plus attractive.

5. Le bail commercial : vérifier la durée, les garanties et les obligations du gestionnaire.

Investir en résidence étudiante : un choix stratégique

Avec un marché en tension et une demande locative toujours croissante, les résidences étudiantes restent un placement immobilier sécurisé et rentable. Grâce au statut LMNP et aux avantages fiscaux associés, cet investissement permet de percevoir des revenus stables tout en optimisant sa fiscalité.

Conclusion : L’investissement en résidence étudiante est un choix judicieux pour les investisseurs à la recherche d’un placement à la fois sécurisé, rentable et fiscalement optimisé. Toutefois, il est essentiel de bien choisir l’emplacement et le gestionnaire afin de garantir une occupation maximale et une rentabilité durable.

Investir en résidence d’affaires

Face à la saturation des hôtels et au manque de logements adaptés aux professionnels en déplacement, les résidences d’affaires connaissent un essor important. Ces établissements offrent des logements meublés spécialement conçus pour les séjours professionnels, avec des services dédiés et une gestion optimisée.

Ce marché en forte croissance représente une opportunité d’investissement sécurisée, avec un taux d’occupation élevé et des revenus locatifs garantis dans le cadre d’un bail commercial signé avec un gestionnaire spécialisé.

Pourquoi investir dans une résidence d’affaires en 2025 ?

Avec la montée du télétravail hybride et la multiplication des déplacements professionnels, la demande pour des logements flexibles et bien situés ne cesse d’augmenter.

Les avantages clés de l’investissement en résidence d’affaires :

• Un marché en forte demande, notamment dans les grandes métropoles et pôles économiques.

• Une rentabilité attractive, généralement entre 4 % et 5 % brut par an.

• Un bail commercial sécurisant, garantissant des loyers réguliers et une gestion simplifiée.

• Un investissement éligible au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), permettant de bénéficier d’avantages fiscaux sur les revenus locatifs.

• La possibilité de récupérer la TVA à 20 % sous certaines conditions.

L’investissement en résidence d’affaires s’adresse aux investisseurs cherchant un placement stable, rentable et peu contraignant, avec une forte demande locative et une gestion déléguée.

Les critères pour un investissement rentable en résidence d’affaires

Pour maximiser la rentabilité et la sécurité locative, il est essentiel de choisir un bien bien placé et bien géré. Voici les facteurs déterminants :

1. L’emplacement stratégique : privilégier les zones économiques dynamiques, à proximité des centres d’affaires, gares, aéroports et pôles industriels.

2. L’accessibilité et les transports : un bon réseau de transports en commun et de services à proximité est essentiel.

3. Un gestionnaire expérimenté : choisir un exploitant fiable, assurant une gestion efficace et des loyers garantis.

4. Les services proposés : une résidence avec réception, ménage, salle de réunion et espaces de coworking attirera davantage de locataires professionnels.

5. Le bail commercial : vérifier les garanties offertes par le gestionnaire, notamment en matière de loyers et de durée du contrat.

Investir en résidence d’affaires : un choix stratégique

Avec un marché en pleine expansion, une demande locative forte et des conditions fiscales avantageuses, l’investissement en résidence d’affaires reste une excellente opportunité.

Conclusion : Investir dans une résidence d’affaires permet de bénéficier d’une rentabilité attractive, d’une gestion simplifiée et d’un marché porteur. Toutefois, il est crucial de bien sélectionner l’emplacement et l’exploitant pour garantir une occupation optimale et des revenus locatifs sécurisés sur le long terme.

Investir en résidence de tourisme : une opportunité à optimiser

Les résidences de tourisme offrent des logements meublés et entièrement équipés, permettant aux vacanciers et voyageurs d’affaires de bénéficier d’un hébergement plus flexible et économique que l’hôtel. Ces établissements proposent des services similaires à ceux d’un hôtel, tels que la réception, le ménage, la laverie et parfois un espace bien-être ou une piscine.

Avec la montée du tourisme en France et l’essor des locations saisonnières, ce marché reste attractif pour les investisseurs, mais les réformes fiscales de 2025 ont changé certaines règles, notamment sur le régime micro-BIC et la taxation des revenus locatifs.

Pourquoi investir en résidence de tourisme en 2025 ?

Le marché de la location de tourisme reste un levier d’investissement intéressant, mais il est désormais plus encadrépar les autorités.

Les atouts de l’investissement en résidence de tourisme :

• Un marché dynamique, soutenu par la reprise du tourisme et la demande croissante de logements alternatifs à l’hôtel.

• Des loyers sécurisés grâce à un bail commercial avec un gestionnaire spécialisé.

• Une rentabilité potentiellement élevée, souvent entre 4 % et 6 % brut par an, selon la localisation et la gestion de la résidence.

• Un investissement éligible au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), permettant d’amortir le bien et d’optimiser la fiscalité.

• La récupération de la TVA à 20 %, sous conditions, réduisant le coût d’acquisition du bien.

Cependant, les nouvelles règles fiscales de 2025 impactent la fiscalité des locations meublées touristiques et nécessitent une vigilance accrue.

Les nouvelles réglementations depuis 2025 : ce qui change pour les résidences de tourisme

Avec la loi de finances 2025, plusieurs modifications impactent les investisseurs en location saisonnière :

1. Baisse des avantages fiscaux du régime micro-BIC :

   • Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement forfaitaire passe de 71 % à 50 % et le plafond de revenus est réduit de 188 700 € à 77 700 €.

   • Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement est réduit de 50 % à 30 %, avec un plafond abaissé de 77 700 € à 15 000 €.

   • Conséquence : le régime micro-BIC devient beaucoup moins avantageux, obligeant de nombreux investisseurs à passer au régime réel pour optimiser leur fiscalité.

2. Restrictions locales accrues sur la location courte durée :

   • Certaines grandes villes imposent des quotas et des restrictions pour limiter la prolifération des locations saisonnières.

   • Les copropriétés peuvent interdire plus facilement les locations meublées de tourisme via leur règlement intérieur.

   • Les mairies ont désormais davantage de pouvoir pour encadrer et limiter le nombre de jours de location autorisés.

3. Exigences accrues en matière de performance énergétique :

   • À partir de 2025, les logements classés G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) sont interdits à la location.

   • D’ici 2028, les logements classés F seront également concernés, obligeant les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique.

Les clés d’un investissement réussi en résidence de tourisme

Pour garantir un rendement locatif stable et éviter les mauvaises surprises, plusieurs critères doivent être étudiés avant d’investir :

1. Sélectionner un emplacement stratégique : privilégier les zones touristiques à forte demande, comme les stations balnéaires, les villes historiques ou les régions montagneuses.

2. Choisir un gestionnaire fiable : s’assurer que l’exploitant a une bonne santé financière et une expérience reconnue dans la gestion de résidences touristiques.

3. Analyser le bail commercial : vérifier les conditions de revalorisation des loyers, la durée d’engagement et les charges incombant au propriétaire.

4. Anticiper les nouvelles réglementations locales : s’assurer que la ville concernée n’impose pas de restrictions drastiques sur la location saisonnière.

5. Optimiser la fiscalité : envisager le passage au régime réel LMNP, qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien pour réduire l’imposition.

Investir en résidence de tourisme : une opportunité à analyser avec prudence

Avec la croissance du tourisme et l’attrait des hébergements alternatifs, les résidences de tourisme restent un placement immobilier attractif. Cependant, les nouvelles règles fiscales et les restrictions locales imposent une analyse approfondie avant d’investir.

Conclusion : L’investissement en résidence de tourisme doit être réfléchi et adapté aux nouvelles réalités du marché. Il est essentiel de choisir un emplacement stratégique, un gestionnaire solide et un régime fiscal optimisé pour garantir une rentabilité durable et éviter les pièges de la réglementation.

Location de résidence principale ou secondaire : quelles règles à respecter ?

Louer sa résidence principale ou secondaire via des plateformes comme Airbnb ou Abritel permet de générer des revenus complémentaires, mais ce type de location est strictement encadré en 2025.

Les règles essentielles à connaître :

• La location saisonnière concerne uniquement les touristes, pour de courts séjours.

• Un locataire ne peut pas rester plus de 90 jours consécutifs dans le même logement.

• La location d’une résidence principale est limitée à 120 jours par an.

• Certaines villes imposent une déclaration obligatoire en mairie et un numéro d’enregistrement pour louer légalement.

Avec le renforcement des réglementations locales et fiscales, il est important de se renseigner sur les obligations en vigueur avant de mettre son bien en location courte durée.

Location gérée ou non gérée : quel choix en 2025 ?

La location gérée concerne principalement les résidences de services (affaires, étudiantes, seniors, tourisme, EHPAD) et repose sur un bail commercial avec un exploitant professionnel. Ce mode d’investissement permet de déléguer la gestion locative, garantissant des loyers sécurisés et une simplicité administrative.

À l’inverse, une location non gérée implique une gestion directe par le propriétaire, qui doit prendre en charge la recherche des locataires, les contrats, l’entretien et les déclarations fiscales. Cette option offre plus de liberté, mais demande plus de temps et d’implication.

Le choix entre gestion autonome ou déléguée dépend des objectifs d’investissement, du temps disponible et du niveau de sécurisation des revenus recherchés.

Investir dans un mobil-home : une alternative aux résidences de services

L’investissement dans un mobil-home fonctionne de manière similaire à une résidence de services, notamment en résidence de tourisme. Ce type de bien est plus accessible, avec des prix variant entre 10 000 et 60 000 €, et permet une rentabilité rapide grâce à une forte demande locative en période estivale.

Avantages de l’investissement en mobil-home :

• Un coût d’acquisition réduit, comparé à l’immobilier traditionnel.

• Une rentabilité optimisée, surtout dans les zones touristiques.

• Une gestion simplifiée, souvent via des exploitants de campings.

Avant d’investir, il est essentiel de vérifier les conditions du bail avec le gestionnaire du terrain et d’analyser la rentabilité en fonction de la localisation et des frais annexes (emplacement, entretien, fiscalité).