LMNP : Questions Fréquentes

Qu'est-ce-que la location meublée non professionnelle ou LMNP ?

Le régime LMNP (loueur meublé non professionnel) est un statut fiscal destiné aux propriétaires de bien locatif meublé dont les recettes locatives sont égales ou inférieures à 23.000 € par an. Ce régime est différent de celui de la location nue qui est soumis au régime des revenus fonciers. Le statut LMNP permet à l’investisseur d’amortir le bien à hauteur de 80 % sur une période de 20 ans et de percevoir des revenus fonciers défiscalisés.

Pourquoi investir en LMNP ?

Investir en LMNP permet un investissement immobilier avec une fiscalité réduite liée à l’amortissement du bien.

Comment bien investir en LMNP ?

Le statut LMNP reste de l’immobilier. À ce titre, privilégiez 3 choses : le lieu, le lieu et… le lieu ! Il s’agit ici d’acheter un bon appartement et de le mettre en location meublée.

Pourquoi investir en LMNP dans l’ancien ?

Pour deux raisons : acheter un bien immobilier pour un investissement purement locatif dans une ville où il y a une réserve foncière. Cela rendra l’investissement rentable car cette réserve offre un sérieux potentiel de revalorisation (ex : Blanc Mesnil avec le grand Paris). Raison n°2 : cela fera progresser votre patrimoine.

Comment investir en LMNP d’occasion ?

Soit vous recherchez un bien d’occasion – de la même façon que vous recherchez votre résidence principale – pour le mettre ensuite en location.

Soit vous avez un appartement que vous louez en meublé : il faut attendre 3 ans pour pouvoir passer d’un statut à l’autre.

Où investir en LMNP ?

Il s’agit d’investir dans :

Une ville avec un potentiel foncier,

Une ville avec une réserve de locataires (notamment les grosses villes où la demande est forte).

Quelles sont les dépenses amortissables ?

Il y a 3 types d’amortissement :

• Amortissement du mobilier : de 3 à 10 ans. 
• Amortissement de l’immobilier : jusqu’à 30 ans.
• Amortissement des frais : notaire, agence, charges, assurances, etc.

Quelles sont les charges déductibles ?

Les charges déductibles correspondent à l’ensemble des charges que vous payez dans l’exploitation de votre bien meublé, et que vous pouvez déduire de vos recettes. Voici les charges les plus courantes concernées :

• Assurance du bien
• Charges de copropriété
• Electricité
• Entretien et petites réparations
• Honoraires d’agence
• Impôts et taxes
• Téléphone et Internet
• Intérêts d’emprunt et frais de dossier (si l’emprunt a été effectué dans l’année)

Toutes ces charges énumérées sont déductibles des loyers, soit les recettes locatives brutes.

Quelles sont les recettes que je dois déclarer ? 

Vous devez déclarer tous les revenus BIC :

• Micro BIC : si les recettes ne dépassent pas 70 000€, un abattement de 50% sera réalisé sur ces recettes.
• Statut réel BIC : déclarer les recettes classiques, l’ensemble des amortissements.

Déclarez les intérêts du crédit et des assurances mais pas ceux du capital.

Comment passer d’une location dite "nue" à une location meublée ?

Vous ne pourrez louer en location meublée qu’après 3 ans minimum de location « nue ».

Pour ce faire, vous devrez meubler votre logement selon des critères spécifiques au statut LMNP. Afin de mener à bien votre objectif, consultez un expert connaissant la liste des équipements nécessaires. Il existe une liste minimale depuis la LOI ALLUR.

Quel est l’intérêt d’un CGA (Centre de Gestion Agréé) ? 

Le CGA est une prestation gérée par un expert-comptable. Elle a plusieurs intérêts :

Une réduction d’impôt en déduisant 2/3 de sa facture (case 7FF qui permet de réduire le montant de la facture d’un CGA).

Suppression de la majoration de 15% des revenus imposables.

Dispense de majoration fiscale en cas d’erreur.

Déduction de la totalité du salaire du conjoint imposable.

La tranquillité d’esprit : le CGA s’occupe de tout, vous n’avez pas à gérer toutes les démarches administratives.

Comment réaliser sa déclaration en LMNP Censi-Bouvard ?

Les démarches de déclaration en LMNP Censi-Bouvard se sont simplifiées au fil des années. Aux oubliettes le formulaire complémentaire de déclaration des revenus, place au formulaire classique. Ainsi, il vous suffira d’indiquer sur la déclaration fiscale 2042 dans la catégorie « salaires et traitements » l’engagement de location de votre bien immobilier. Auparavant, la démarche était beaucoup plus fastidieuse.

Loi Pinel ou Censi-Bouvard : lequel privilégier ?

Les deux lois possèdent pour finalité commune la défiscalisation immobilière et l’obtention de compléments de revenus. Cependant leur champ d’application diffère :

La loi Pinel permet de déduire de votre impôt une partie de votre investissement locatif, dans la limite de 300 000€ par an. Le montant de la réduction d’impôt va dépendre de la durée de location du bien soit 12% du montant de l’investissement sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. La loi Pinel peut s’appliquer à tout type de bien, neuf ou ancien. Pour bénéficier de la réduction d’impôt le logement doit être loué obligatoirement en nu, à usage d’habitation et constituer la résidence principale du locataire.

La loi Censi Bouvard quant à elle permet une réduction de 11% du prix d’acquisition hors taxe (hors mobilier et frais de notaire) étalée sur 9 ans. Contrairement au Pinel, la réduction Censi Bouvard ne s’applique qu’aux biens neufs ou de plus de 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation. Cette réduction d’impôt sur le revenu est octroyée uniquement aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

Si l’avantage fiscal conféré par la loi Pinel est supérieur à celui octroyé par la loi Censi Bouvard, cette dernière a pour avantage de permettre une récupération de TVA à hauteur de 20% si vous êtes éligible.

Comment calcule-t-on la base de la réduction d’impôt ?

La base de la réduction d’impôt est constituée : du prix d’acquisition du logement augmenté des honoraires de notaire, commissions des intermédiaires, droits d’enregistrement et publicité foncière.

Qu'est-ce que le revenu BIC ?

Les revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) émanent théoriquement d’une activité commerciale ou industrielle. Dans le cas d’un investissement en résidence étudiante, les revenus perçus sont assimilés à des revenus BIC. Le revenu BIC est imposé à la TMI (tranche marginale d’imposition) du propriétaire, au même titre que les revenus principaux mais s’inscrit sur une feuille d’impôt différente (imprimé 2031).

Peut-on cumuler la réduction Censi-Bouvard avec d’autres avantages fiscaux ?

Il n’est pas possible de cumuler plusieurs types d’avantages fiscaux (Malraux, Girardin, Pinel …) sur un même bien. Vous pouvez en revanche réaliser plusieurs investissements défiscalisant la même année dans la limite du plafonnement des niches fiscales soit 10 000 euros par an et par foyer, non reportable les années suivantes.

Qu'est-ce-que la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard est une loi qui permet lors d’un investissement locatif en meublé (LMNP) avec une réduction d’impôt de 18 % du montant du bien immobilier dans la limite de 300.000 € HT étalée équitablement sur une période de 9 ans. Ce dispositif a été mis en place pour inciter les épargnants privés à investir dans les résidences de services notamment les résidences étudiantes et les établissements de soins et de retraite.

Doit-on souscrire à des assurances locatives en Censi-Bouvard ?

Non, il n’est pas nécessaire de prendre une assurance, c’est l’exploitant de la résidence qui garantit le versement des loyers. Pendant toute la durée du bail, le gestionnaire reste l’unique locataire, diminuant ainsi le risque d’impayés ou de vacance locative.

Quand l’avantage fiscal démarre-t-il ?

Pour les logements neufs : c’est l’année d’acquisition marquée par la signature de l’acte authentique qui déclenche le début de l’avantage fiscal - Pour les logements en VEFA ou de plus de 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation : c’est l’année d’achèvement des travaux qui compte.

Quelles sont les modalités d’un investissement en Censi-Bouvard ?

Peut-on investir en Censi Bouvard sans apport ?

L’acquisition d’un bien en Censi-Bouvard peut être financée sans apport. Vous pourrez alors déduire de vos revenus BIC les intérêts d’emprunt au titre des charges foncières.

Peut-on récupérer le logement pour son usage personnel au-delà de 9 ans ?

Oui, après 9 ans le propriétaire peut récupérer le logement à titre personnel. Il a également la possibilité de le vendre ou de continuer à le louer à l’exploitant.

Peut-on démembrer un bien immobilier en Censi-Bouvard ?

Non, il n’est pas possible de pratiquer de démembrement immobilier dans le cadre de la loi Censi-Bouvard.

Peut-on louer le bien à un membre de sa famille ?

Non, la location doit obligatoirement être confiée à l’exploitant de la résidence ou de l’établissement.

Peut-on récupérer le logement pour son usage personnel au-delà de 9 ans ?

Oui, après 9 ans le propriétaire peut récupérer le logement à titre personnel. Il a également la possibilité de le vendre ou de continuer à le louer à l’exploitant.

Peut-on pratiquer l'amortissement sur un Censi-Bouvard ?

Le régime Censi-Bouvard diffère du statut LMNP classique. Quand l’un permet à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôts, l’autre statut permet de bénéficier de l’amortissement du bien afin de diminuer le résultat et donc l’imposition sur les loyers perçus.

En Censi-Bouvard, l’amortissement du bien n’est donc pas autorisé. Cependant, au delà du plafond des 300 000€ liés à la réduction d’impôt, l’amortissement est possible. Autrement dit, un investissement à hauteur de 500 000€ permet une réduction de 11% du montant HT sur 9 ans de 300 000€, ainsi que la possibilité d’amortir les 200 000€ excédentaires à ce montant.

Le mobilier est quant à lui amortissable dans les conditions de droit commun (sur 5 à 10 ans). Selon la valeur du mobilier, l’amortissement peut donc permettre de réduire les résultats produits et ainsi de réduire l’assiette imposable.

L’amortissement du bien n’est donc pas cumulable avec la réduction d’impôt proposée par la loi Censi-Bouvard. Cependant, l’amortissement du mobilier est quant à lui tout à fait possible. De plus, une partie du bien est amortissable, la fraction dont la valeur excède 300 000€.

Peut-on investir en Censi-Bouvard sans apport ?

L’acquisition d’un bien en Censi-Bouvard peut être financée sans apport. Vous pourrez alors déduire de vos revenus BIC les intérêts d’emprunt au titre des charges foncières.

Quelle fiscalité pour le régime Censi-Bouvard ?

La réduction d’impôts

Un investissement en loi Censi Bouvard permet de réduire son montant d’imposition et de récupérer la TVA issue de cette transaction immobilière (environ 20% du prix total d’acquisition).

La réduction est la suivante : 11% du montant hors taxes (hors mobilier et frais de notaires) dans la limite d’un plafond de 300 000€ d’investissement.

Cette réduction s’étale sur 9 ans. Si le montant de réduction est plus important que le montant d’impôt à payer, celle-ci est reportable sur une durée de 6 ans.

La déclaration de revenus 

Les revenus dégagés par l’activité locative suite à un investissement en loi Censi-Bouvard sont fiscalement catégorisés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Deux types de déclaration sont possibles : le régime réel ou micro-BIC.

Régime Réel

Le régime réel s’applique de plein droit lorsque 3 conditions sont cumulativement réunies :

• Il exerce son activité en nom propre
• Son activité est exonérée de TVA
• Ses recettes annuelles n’excèdent pas 33 200€ HT ou 82 200€ HT pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme

Ce régime permet de réduire les différentes charges (taxe foncière, intérêts d’emprunt etc) de même façon que le régime réel pour la déclaration de revenus fonciers.

Si les recettes annuelles sont supérieures à 33 200€ , le régime réel s’imposera. Inférieur à ce montant, le déclarant aura le choix entre les régimes de déclaration.

Régime micro-BIC

Ce régime permet un abattement de 50% des recettes à déclarer. Cependant, aucune charge n’est déductible et les recettes annuelles ne peuvent excéder 33 200€. Contrairement aux revenus fonciers, il n’existe pas de possibilité de déficit en régime micro-BIC, le résultat de l’activité ne pouvant être négatif.

A savoir que dans le cas d’une activité de chambres d’hôtes ou de tourisme, le plafond de recettes à ne pas dépasser est de 82 200€ et l’abattement sera de 71%.

Quand démarre l’avantage fiscal en Censi-Bouvard ?

L’investissement en Censi-Bouvard concerne les logements neufs, en VEFA ou ayant plus de 15 ans après avoir bénéficié d’une réhabilitation. Cependant l’avantage fiscal ne commence pas à la même date en fonction des logements.

Pour les logements neufs, c’est l’année d’acquisition marquée par la signature de l’acte authentique qui déclenchera le début de l’avantage fiscal.

Concernant les logements en VEFA ou de plus de 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation, l’avantage fiscal débutera au moment de l’achèvement des travaux.

Comment doit-on déclarer les revenus perçus en Censi-Bouvard ?

Avec la loi Censi-Bouvard, les loyers sont perçus dans la catégorie des revenus BIC. Les revenus imposables peuvent être déterminés selon le régime micro BIC ou réel. 

Le loueur en meublé est soumis de plein droit au régime réel lorsque trois conditions sont cumulativement réunies :

• Il exerce son activité en nom propre, 
• Son activité est exonérée de TVA ou bénéficie de la franchise en base de TVA,
• Ses recettes annuelles n'excèdent pas 33 200 € HT (82 800 € HT pour les chambres d'hôtes et meublés de tourisme).

Dans le cas où le contribuable opte pour le régime micro BIC, un abattement de 50% sur les recettes s’applique après 20 ans de détention. Ce régime exclut la possibilité de faire du déficit BIC. 

Si le loueur ne remplit pas les 3 conditions précitées, il relèvera automatiquement du régime réel.