Fiscalité en LMNP

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LMNP : principe

Concept : Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) est un dispositif qui vous permet de défiscaliser vos revenus locatifs. Pour bénéficier de cet avantage, il vous suffit de louer votre bien en meublé.

Avantage : Pour les revenus issus de locations meublées, ceux-ci ne sont pas considérés fiscalement comme fonciers (uniquement pour les locations vides), mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

En effet, pour l’administration fiscale, la location meublée est synonyme d’une prestation de service, et donc une activité commerciale.

 

LMNP : quel régime choisir ?

Régime Micro-BIC

Ce régime s’applique si les revenus annuels de votre location ne dépassent pas les 72 600€.

Bénéfice net imposable : Recettes (loyers perçus) avec un abattement forfaitaire de 50% (71% pour un bien classé meublé de tourisme).

Attention : Vous ne pouvez déduire aucune autre charge car l’abattement forfaitaire tient déjà compte des potentielles charges afférentes au bien loué.

Si vous choisissez ce régime, vous devez mentionner vos loyers LMNP (loyers perçus avec les charges comprises) sur votre déclaration de revenus.

Régime BIC réel

Vous avez la possibilité de déduire vos charges locatives et d’amortir le bien (à peu près 3% par an).

Règle : Ce régime est obligatoire si les revenus provenant de vos loyers sont supérieurs à 72 600 €.

A partir de 247 000€, vos revenus doivent être déclarés au régime réel normal.

 

Les charges déductibles du régime BIC 

• Les intérêts d’emprunts
• Les frais de notaires
• Les provisions pour risques
• Les assurances
• Les frais de gestion du bien
• Les charges intégrées dans le montant de votre loyer (facture d’eau etc)
• La taxe foncière
• Les travaux de répartition

Exemple : Vous louez en meublé un logement d'une valeur de 250 000€ pour un loyer mensuel de 700€, soit 8 400€ par an. Lorsque vous déclarez les loyers à l’Etat, vous retranchez 3 200€ d'intérêts d'emprunt plus 1 400€ de charges diverses. Fiscalement parlant, les loyers sont ramenés à 3 800€, et c'est sur cette somme que l’imposition sera faite non pas sur les 8 400€.

 

La prise en compte de l’amortissement

Un des avantages de la LMNP est bien l’amortissement du mobilier sur une durée de 5 à 7 ans ainsi que de l’immobilier sur une période comprise entre 20 à 30 ans.

Les revenus locatifs étant imposés selon les règles BIC, il est possible de déduire ces montants d'amortissement des revenus.

Il existe plusieurs méthodes comptables pour déterminer le montant annuel de ces amortissements :

• L’amortissement du bien : le montant est calculé sous forme de rentes fixes
• L’amortissement du mobilier et du matériel : les meubles etc.
• Les amortissements par composants : le bien est divisé en plusieurs éléments (façade, coque, toiture, canalisation, menuiserie, etc.), qui sont amortis à différentes périodes selon leur nature.

 

 

Régime CENSI-BOUVARD

La loi Censi-Bouvard permet de réduire son impôt sur le revenu (IR) dans la limite du prix de revient comprenant 300 000 € (frais de notaire compris). Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11% du prix HT étalée sur 9 ans ainsi que d’une récupération de la TVA payée.

 

LMNP : pourquoi investir ?

La LMNP comprend un certain nombre d'avantages :

• Réduction d'impôt de 11% grâce à la loi Censi-Bouvard sur 9 ans dans l’investissement ;

• Possibilité d’amortir fiscalement le bien et son mobilier ;

• Obtenir des revenus proches de zéro dans le cadre du régime réel via la déduction des charges liée à l’acquisition.

Voici quelques exemples concrets : Les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, tous les frais de gestion de procédures et de commissions pour la gestion de votre location, les travaux, les frais d’assurance, amortissement du bien, les indemnités d’éviction et de relogement...

• Aucune gestion concernant l’investissement dans les résidences de service ;

• TVA récupérable pour l’acquisition de résidences de services ou l’achat de résidence neuve (= le montant d'achat est hors-taxes).

• L’amortissement n’est pas intégré fiscalement dans le calcul de la plus-value.

 

LMNP : points d'attention

Comme pour toute procédure d’investissement, le statut LMNP comporte des risques :

• L’offre existante est limitée.
• Le financement est un peu plus complexe que l’immobilier classique.
• Il existe un risque lié à la capacité financière du gestionnaire et à la revalorisation du bien dans le temps.
• Les démarches administratives peuvent s’avérer longues et fastidieuses. Il est souvent nécessaire de faire appel à un conseiller ou un comptable, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires.