Défiscalisez votre investissement
avec le dispositif Censi-Bouvard

Alternative à la maison de retraite, les résidences seniors ont vocation à héberger les personnes âgées autonomes redoutant la solitude à domicile.

Ces résidences se composent de véritables appartements individuels, fonctionnels, et comprennent de nombreux services inclus ou à la carte : blanchisserie, restauration, ménage, personnel de garde, et animations : ateliers, activités sportives etc.

Le marché des seniors est un marché porteur :

• En 2017, les seniors (personne âgée de plus de 50ans) représentent 1/4 de la population française.
• En 2060, un français sur trois aura plus de 60 ans.

Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), ou encore appelés maisons de retraite médicalisées, accueillent des personnes de plus de 60 ans en situation de perte d’autonomie physique ou psychique et pour lesquelles un maintien à domicile n’est plus envisageable.

De nombreux services de soins, d’aide à la vie quotidienne et d’animation sont assurés au sein de l’EHPAD.

Plusieurs types d’aides et de subventions sont octroyées aux résidents sous conditions de ressources et selon le niveau de dépendance. Parmi elles figurent l’APA et l’aide sociale.

Investir en EHPAD se révèle particulièrement intéressant :

Un marché éthique et pérenne

l’investissement en EHPAD répond à un besoin sociétal de la France. Avec le papy-boom et l’augmentation de l’espérance de vie, une augmentation de 75% des plus de 85 ans est prévue à l’horizon 2030. La problématique de dépendance deviendra donc centrale dans les prochaines années.

Un marché sécurisé

Un EHPAD ne peut être construit qu’à condition qu’une convention tripartite ait été signée entre :

• Le président du conseil général,
• L’ARS (agence régionale de santé),
• Le gestionnaire d’établissement.

De ce fait, aucun établissement ne voit le jour sans demande réelle sur le marché. Si 7 000 nouveaux lits sont construits chaque année, on estime qu’il en faudrait 10 000 pour répondre à la demande.

Pour être qualifiée comme telle, la résidence doit être occupée par au moins 70% d’étudiants et proposer au moins 3 des prestations suivantes : petit déjeuner, entretien des locaux, fourniture du linge, réception de la clientèle.

Comme pour le marché des personnes âgées, le marché des étudiants est un marché d’avenir avec :

• Un taux de natalité parmi les plus élevé d’Europe.
• 2,5 millions d’étudiants à loger chaque année.
• 60% de jeunes qui étudient hors du giron familial.

Les résidences d’affaires sont constituées de logements, généralement des studios, conçus pour héberger une clientèle professionnelle : entreprises françaises ou étrangères. Les occupants n’y résident en principe que de façon temporaire, le temps d’assister à des réunions de travail. Les résidences possèdent des salles de réunion spécialement équipées pour les séminaires et se situent dans les grandes métropoles, à proximité des transports en commun.

Ces résidences se définissent comme des établissements commerciaux d’hébergement classés, destinés à une clientèle touristique saisonnière ou permanente.

Depuis le 1er janvier 2017, les résidences de tourisme ne sont plus éligibles à la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Le gouvernement l’a remplacée par une nouvelle mesure visant à favoriser la réhabilitation du parc immobilier existant en axant la réduction d’impôt sur certains travaux de rénovation.

Que ce soit en cash, à crédit ou encore en faisant un mélange entre apport personnel et crédit, il existe différentes solutions pour financer votre projet immobilier.

L’achat d’un bien immobilier neuf passe souvent par le crédit immobilier et acheter dans le neuf vous octroie certains avantages en termes de crédit. Il est en effet important de noter que le financement de ce type d’investissement est facilité auprès des banques. En effet, celles-ci sont plus enclines à financer des projets soutenus par le gouvernement, comme dans le cas du dispositif Censi-Bouvard. De plus, une partie de votre investissement est financé d’une part par les loyers que vous percevez, d’autre part par votre réduction d’impôt, pouvant aller jusqu’à 33 000€ sur 9 ans dans le cas d’un investissement à hauteur de 300 000€ hors taxe. A cela s’ajoute le remboursement de la TVA dont vous bénéficiez en loi Censi-Bouvard. Enfin, les taux de crédit étant relativement bas actuellement, c’est le moment de se lancer et d’investir dans l’immobilier.

Pour obtenir plus d’informations sur le financement de votre projet, n’hésitez pas à nous contacter ou notre partenaire financezmoi.fr.

En souscrivant à un investissement en loi Censi-Bouvard, il est primordial de s’intéresser au bail commercial. En effet, vous serez lié par celui-ci à l’exploitant de la résidence pendant toute la durée du contrat, soit 9 ans, d’où l’importance de savoir dans quoi on s’engage. Toutes les informations contractuelles se trouvent dans ce bail commercial, notamment les revalorisations possibles du loyer. Le bail ne pouvant être renégocié durant toute la durée du contrat, il faut s’assurer que les révisions prévues correspondent à vos attentes. Par ailleurs cette revalorisation est généralement limitée à un certain pourcentage annuel et peut être indexé sur l’indice de référence des loyers ou l’indice du coût de la construction.

Cet engagement étant de longue durée, il faut vraiment signer ce bail en toute connaissance de cause.

Un investissement en Censi-Bouvard ne peut pas excéder les 300 000€ hors taxe, tout en sachant que vous aurez la possibilité de récupérer le montant de la TVA dont vous avez dû vous acquitter.

La réduction d’impôt possible lors d’un investissement en Censi-Bouvard est de 11% de votre investissement hors taxe. Il est par ailleurs possible de cumuler cet avantage en multipliant ces investissements. Effectivement, vous avez la possibilité de cumuler plusieurs logements en Censi-Bouvard, et ainsi bénéficier à chaque fois de la réduction.

Il est possible de cumuler le statut de loueur en meublé non professionnel et l’avantage fiscal proposé par un placement en Censi-Bouvard, cependant il existe certaines conditions.

Un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d’impôt ne pourra pas en même temps être amorti, du moins pas entièrement. En effet, si le montant de votre investissement hors taxe est supérieur à 300 000€, alors vous aurez la possibilité d’amortir la fraction supérieure, n’ayant donc pas bénéficié de la réduction d’impôt.

Lorsque vous souscrivez au dispositif Censi-Bouvard, vous êtes soumis au régime d’imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Vous déclarez donc vos revenus sur la liasse fiscale 2033 ainsi que sur le formulaire 2042 C, cases 7.

La loi Censi-Bouvard est soumise au plafonnement global des niches fiscales, soit 10 000 ou 18 000€ de réduction et 4% des revenus imposables sur la base du barème progressif.

Afin d’être éligible au dispositif Censi-Bouvard, vous devez être une personne physique dont le domicile fiscal est en France. Cependant le changement de domicile fiscal durant l’engagement de location n’annule pas la réduction d’impôt.

Le fonctionnement de la réduction d’impôt en Censi-Bouvard est le suivant :

• Vous bénéficiez d’un étalement de l’impôt sur 9 ans reportable 6 ans si le montant de la réduction est supérieur au montant à payer ;
• La réduction d’impôt est de l’ordre de 11% du prix de revient avec la possibilité de récupérer la TVA sur le montant investi ;
• Le montant de l’investissement ne doit pas excéder 300 000 €. Dans le cas de l’indivision le plafond de 300 000 € est applicable sur le montant de l’ensemble de l’indivision. La réduction se calcule au prorata des quotes-parts pour chaque indivisaire ;
• L’acquisition en indivision de logements fait l’objet d’une réduction d’impôt, ce qui n’est pas le cas pour le démembrement sauf si cela concerne le conjoint survivant ;
• Vous avez droit à une déduction des intérêts d’emprunt, dont les intérêts sur le capital, l’assurance, la garantie de prêt ou encore les frais de dossier. La déduction porte aussi sur les frais, charges et taxes sur le montant de l’investissement réalisé.

Depuis la Loi de Finance 2017, les résidences de tourisme ont leur propre loi fiscale. Elles n’entrent donc plus dans le dispositif Censi-Bouvard.

Plusieurs situations peuvent entraîner l’annulation de la réduction d’impôt et l’arrêt du dispositif Censi-Bouvard.

• Le non-respect de l’engagement de location ;
• Le non-respect des conditions de mise en location ;
• Le non-respect de l’activité de location ;
• La vente du logement pendant la durée d’engagement ;
• La non-éligibilité du logement ;
• La non-conformité des travaux de réhabilitation ;
• La non-reprise par le conjoint survivant de l’avantage fiscal.

Vous êtes résident fiscal français et vous avez souscrit en loi Censi-Bouvard en 2009 (année N). Vous décidez de quitter la France en 2013 (N+4), le retour en France ayant lieu en 2016 (N+7). Pour le calcul de la réduction fiscale, seront prises en compte les années 2009 à 2013 (N à N+4) puis de 2016 à 2017 (N+7 et N+8) soit 7 années de réduction d’impôt sur les 9 ans prévus par la loi Censi-Bouvard puisque les 2 ans hors France ne sont pas intégrés.