Qu’est ce que la loi Malraux ?

La loi de défiscalisation Malraux concède une réduction d’impôt allant de 22 à 30% pour les travaux de restauration réalisés sur des biens situés dans des sites patrimoniaux remarquables (SPR) ou des quartiers anciens dégradés. Il est important de noter que le dispositif de défiscalisation Malraux se situe hors du plafond des niches fiscales (10 000€ par an). Il bénéficie d’un plafond particulier à hauteur de 30 000€ par an. A qui s’adresse la loi Malraux ? Ce dispositif s’adresse aux contribuables domiciliés en France qui souhaitent défiscaliser en « one shot » c’est-à-dire bénéficier d’une réduction d’impôts au titre de l’année d’acquisition du bien. En effet, la loi Malraux est destinée à ces contribuables qui acquièrent ou sont propriétaires d'un bien immobilier (situé dans un Périmètre Sauvegardé) et qui font des travaux de restauration. Généralement, les investissements Malraux sont réalisés par les personnes ayant une fiscalité très élevée.

Quelles sont les conditions à respecter afin de bénéficier de l'avantage fiscal Malraux ?

La loi Malraux accorde une réduction d’impôts de 22 à 30% des travaux de restauration réalisés. Dans le cadre de ce programme de défiscalisation, certaines conditions sont à respecter. Réalisation des travaux Les travaux doivent être réalisés sur la totalité de l’immeuble et sous le contrôle d’un ABF (Architecte des Bâtiments de France). Le préfet émet aussi une autorisation avant le démarrage des travaux. Location du bien L’investisseur doit respecter l’engagement de location nue pendant une période de 9 ans. Dans le cadre de la loi Malraux nouveau régime, le bien peut être loué en habitation, en professionnel ou en commercial. Le propriétaire doit effectuer l’engagement de location au maximum dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. Pour pouvoir bénéficier du dispositif Malraux, il n’est pas possible de louer le bien à un membre de sa famille, ascendant ou descendant. Plafond des travaux Le montant des travaux est plafonné à hauteur de 400 000 € par immeuble, pour la période comprise entre la date de délivrance du permis de construire et le 31 décembre de la troisième année suivante. Cette limite est aussi une limite globale par contribuable pour une période de 4 années consécutives Pour les opérations de restauration dont le permis de construire a été déposé antérieurement au 31 décembre 2016, les dépenses de travaux restent limitées à 100 000 € par an. Type de travaux Les travaux éligibles à la loi Malraux sont les travaux de démolitions, de reconstruction de toiture, de transformation de logement de tout ou partie d’un immeuble, de murs extérieurs d’immeubles existants, les travaux ayant pour effet de rendre habitable des combles, des greniers ou parties communes, les travaux déclarés d’utilité publique ainsi que les travaux de réparation et d’entretien, d’amélioration de l’habitacle.

Quels logements sont éligibles au dispositif Malraux ?

L’investissement dans le cadre de la loi Malraux doit obligatoirement se faire dans un secteur sauvegardé ou une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

Déclaration des revenus Malraux et cumul des avantages fiscaux

Comment déclarer ses revenus issus d'un investissement en loi Malraux ? Les charges foncières supportées par les propriétaires de Monuments Historiques ou assimilés sont déductibles soit : Du revenu foncier procuré par l'immeuble lorsque celui-ci est donné en location. La déclaration fiscale se réalise sur le document 2044 S. Les travaux doivent être inscrits dans la case « Travaux de restauration ». Néanmoins, la déclaration se fait sur le cerfa 2044 pour le dispositif Malraux nouveau régime. Il faut aussi remplir le 2042 C pour la réduction d’impôt liée aux travaux. Du revenu global du propriétaire lorsque l'immeuble ne procure aucune recette ; Pour partie du revenu foncier et pour partie du revenu global, lorsque l'immeuble procure des recettes mais est occupé en partie par son propriétaire. Peut-on cumuler des avantages fiscaux en plus du dispositif Malraux ? Le dispositif de défiscalisation n’entre pas dans le cadre du plafonnement des niches fiscales. A ce titre, toutes les autres réductions d’impôt jusqu’à 10 000 € de réduction sont possible. Il est donc tout à fait possible de bénéficier d’autres dispositifs comme la loi Pinel, Censi Bouvard, ou encore Girardin. En revanche, il n’est pas possible de cumuler les avantages de la loi Malraux et les autres incitations fiscales pour un même bien. Ainsi, un investissement en Malraux bénéficiera uniquement de la réduction prévue parle dispositif. Il n’est pas pas possible par exemple de louer son logement Malraux en meublé et bénéficier des avantages que procure une telle location.

Quelles différences entre Malraux ancien et nouveau régime ainsi que Malraux et Monument Historique ?

La loi sur les monuments historiques a été mise en place en 1913. Cette loi accorde aux personnes qui acquièrent ce type de bien des mesures de défiscalisation, afin de les restaurer puis les louer. Cette loi de défiscalisation a ainsi pour but de favoriser l’entretien et la restauration des biens immobiliers Monuments Historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques. A la différence de la loi Malraux, le propriétaire d’un bien classé Monument Historique est autorisé à déduire de son revenu global tout ou une partie des charges foncières supportées, y compris si l'immeuble est utilisé comme résidence secondaire. Le point majeur de cette loi est qu’elle ne fonctionne pas sous forme de réduction d’impôt mais sous forme de déduction du revenu global imposable, ce qui peut engendrer une réduction d’impôt très importante selon les cas. L’investisseur doit également prendre l’engagement de conserver pendant au moins 15 ans le bien immobilier. Contrairement aux autres mesures de défiscalisation immobilières, les charges et les intérêts d’emprunts sont déductibles et imputables sur le revenu global et non pas seulement sur les revenus fonciers. Quelle est la différence entre le Malraux Ancien et le Malraux nouveau régime ? La loi Malraux ancien régime concerne les opérations dont le permis de construire a été déposé avant 1er janvier 2009. Ce dispositif permettait à l’investisseur d’imputer sur son revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration. Il est important de noter qu’aucune limite de montant n’était prescrite. La loi Malraux nouveau régime concerne les opérations dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2009. La loi Malraux 2017 accorde une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des travaux réalisés. Il y a une limite de travaux de 400 000€. Ainsi, contrairement à l’ancien régime qui octroie une réduction du revenu imposable (sur lequel est calculé l’impôt), le nouveau régime permet une réduction directe de l’impôt.

Que faire une fois que les 9 ans réglementaires sont écoulés ?

Après avoir loué son bien Malraux pendant 9 ans, plusieurs cas de figure s’offrent à vous. Vous pouvez revendre le bien acquis en tenant compte de l’éventuelle plus-value réalisée du fait de la durée de détention relativement faible. Le régime des plus-values immobilières s’applique lors de la revente d’un appartement en défiscalisation loi Malraux. Il faut noter que les travaux de rénovation ou restauration n’entrent pas dans le calcul de la plus-value. En effet, les dépenses de travaux ayant déjà bénéficié des réductions d’impôt, il n’est pas possible de les ajouter au prix du foncier qui diminuerait la plus-value immobilière et donc l’impôt s’y afférant. Vous pouvez aussi le transmettre en usufruit à vos enfants. Il est également possible de continuer à le louer nu ou de changer de régime fiscal et de le louer en tant que bien meublé, dans un soucis d’optimisation de la fiscalité des revenus fonciers. En effet, grâce à l’endettement, les revenus fonciers ne sont fiscalisés que plusieurs années après l’acquisition du bien.

En quoi consiste la loi Malraux ?

La loi de défiscalisation Malraux concède une réduction d’impôt allant de 22 à 30% pour les travaux de restauration réalisés sur des biens situés dans des sites patrimoniaux remarquables (SPR) ou des quartiers anciens dégradés. Il est important de noter que le dispositif de défiscalisation Malraux se situe hors du plafond des niches fiscales (10 000 € par an). Il bénéficie d’un plafond particulier à hauteur de 30 000 € par an. Les programmes Malraux sont situés dans les zones protégées en raison de leur intérêt architectural ou historique des centres villes anciens (secteur protégé et sauvegardé). Une localisation privilégiée. Ainsi les produits proposés sur le marché dans le cadre de la Loi Malraux sont des immeubles très bien situés, en plein centre ville et qui bénéficient d’une forte valeur patrimoniale du fait de leur caractère historique ou remarquable. Quelles réductions d’impôt ? Les taux de réductions varient selon la localisation de l’immeuble. Selon que l’on soit en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager), il est possible de défiscaliser 30% ou 22% du montant des travaux de rénovations engagés, dans une limite de 100 000 € par an sur une durée maximale de 4 ans. L’économie d’impôt peut donc atteindre 120 000 €. Lorsque le montant de réduction d’impôt dépasse l’impôt effectivement payé par le contribuable, le surplus est reportable sur les 3 années suivantes. A qui s’adresse le dispositif Malraux ? Dans un premier temps, ce dispositif va surtout concerner les contribuables très fortement fiscalisés. En effet, grâce à un plafonnement des niches fiscales supérieur prévu par la loi, les investisseurs seront souvent ceux ayant déjà cumulé certaines réductions d’impôt et atteint le plafond de réduction autorisé ou encore simplement ceux payant un très fort montant d’impôt. Ce dispositif va également s’adresser aux contribuables domiciliés en France qui souhaitent défiscaliser en « one shot » c’est-à-dire bénéficier d’une réduction d’impôts au titre de l’année d’acquisition du bien. Enfin, les opérations Malraux étant localisées dans les centres villes historiques sur des emplacements spécifiques, le dispositif concerne également les personnes souhaitant obtenir un bien de qualité et les amateurs de monuments historiques.

Quels sont les avantages et les risques d'un investissement en loi Malraux ?

Vous pouvez bénéficier jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôts sur 4 ans en investissant dans un secteur sauvegardé. Vous devenez propriétaire d’un patrimoine immobilier de caractère, souvent très bien situé. Ce bien, une fois restauré peut voir son estimation fortement augmenter et ainsi vous octroyer une belle plus-value si vous décidez de le revendre quelques années plus tard. Vous disposez également d’une grande liberté quant à la fixation des prix du loyer et il est possible de louer à n’importe quel locataire sans conditions de ressources (hors membre de la famille). Désormais, le dispositif est à la portée de tous types de profils d’investisseurs. Si ce type d’investissement a souvent concerné de riches contribuables, il est aujourd’hui possible d’investir dans des biens Malraux de toutes les tailles et à des prix abordables.

Quels sont les risques et les contraintes d’un investissement en loi Malraux ?

Le principal risque lié à la réduction d’impôt avec la loi Malraux est le risque au moment de la revente. En effet le principe de la loi Malraux est que l’investisseur fait l’acquisition d’un bien immobilier comportant un montant important de travaux, ce qui lui permet une importante réduction d’impôt. Il est donc primordial d’avoir une idée de la valorisation du foncier avant l’acquisition et après la réalisation des travaux. Il ne faut pas oublier qu’à la revente l’investisseur revend le bien immobilier et non les travaux effectués. Ainsi le risque est la valorisation du montant du foncier et des travaux. L’autre risque consiste à ne pas surévaluer le loyer, malgré la qualité du bien, il faut prendre en considération la valeur locative de ce bien et la ville dans laquelle il est situé. Il est donc primordial de prendre en compte les différents risques avant tout investissement.

Quels sont les logements éligibles au dispositif Malraux ?

L’investissement en immobilier loi Malraux doit être situé : Dans un site patrimonial remarquable (Secteur Sauvegardé) doté d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) Dans un Site Patrimonial Remarquable (ZPPAUP).

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Principe défiscalisation de la loi Malraux
Eligibilité
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Le dispositif de défiscalisation en Loi Malraux offre de nombreux avantages. Il permet notamment de bénéficier d’une réduction d’impôts de 30% du montant des travaux, étalée sur 2 à 3 ans.

Il a pour autre intérêt majeur de ne plus faire partie du système de plafonnement des niches fiscales (Loi de Finances 2013), ce qui laisse la possibilité de cumuler les avantages avec d’autres dispositifs de défiscalisation.

Il faut également noter que l’investissement peut être financé à crédit, faisant ainsi profiter les investisseurs du système de déficit foncier.

La loi de défiscalisation Malraux concède une réduction d’impôt allant de 22% à 30% pour les travaux de restauration réalisés sur des biens situés dans des sites patrimoniaux remarquables (SPR) ou des quartiers anciens dégradés.

Le dispositif de défiscalisation Malraux se situe hors du plafond des niches fiscales (10 000 € par an). Il bénéficie d’un plafond particulier à hauteur de 30 000 € par an. C’est-à-dire que les travaux annuels pris en compte sont plafonnés de 100 000€ par an, soit 30 000€ de réduction maximum au taux de 30%.

Les programmes Malraux se trouvent dans les zones protégées en raison de leur intérêt architectural ou historique (centres villes anciens, secteur protégé et sauvegardé). Une localisation privilégiée. Ainsi les produits proposés sur le marché dans le cadre de la Loi Malraux sont des immeubles très bien situés, en plein centre-ville et qui bénéficient d’une forte valeur patrimoniale du fait de leur caractère historique ou remarquable.

A QUI S'ADRESSE LE DISPOSITIF MALRAUX ?

Ce dispositif concerne notamment les contribuables fortement fiscalisés. Grâce à un plafonnement des niches fiscales supérieur prévu par la loi, il intéresse les investisseurs ayant déjà cumulé certaines réductions d’impôt. Il en va de même pour les personnes payant un très fort montant d’impôt.

Afin d’être éligible, voici les conditions à respecter lors d’un investissement de défiscalisation en loi Malraux :

Le programme de rénovation et les travaux doivent concerner la totalité de l’immeuble.

L’investisseur doit prendre l’engagement de louer nu le bien pendant 9 ans. L’engagement de location suscité doit être appliqué dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux de rénovation.

La réalisation des travaux dans le cadre d’un programme éligible Malraux ne doit pas s’étaler sur une période supérieure à 3 ans consécutive à la délivrance du permis de construire, sauf en cas de fouilles archéologiques.

Les travaux doivent être réalisés sous la supervision d’un Architecte des Bâtiments de France et faire l’objet d’une autorisation délivrée par le préfet avant leur démarrage.

Les travaux éligibles à la réduction d’impôts de la Loi Malraux concernent la reconstruction de toiture, la démolition, la rénovation des murs extérieurs d’immeubles existants, la transformation de logement, des combles ou de greniers, la réparation et l’entretien à l’exclusion des travaux d’agrandissement.

Les opérations Malraux étant localisées dans les centres villes historiques, le dispositif vise également les personnes souhaitant obtenir un bien de qualité et les amateurs de monuments historiques.

Les banques facilitent le financement d'un tel investissement : elles se montrent plus enclines à soutenir des projets subventionnés par le gouvernement. De plus, votre investissement Malraux se retrouve financé d’une part par les loyers que vous percevez, et d’autre part par votre réduction d’impôt. Une réduction pouvant aller, rappelons-le, jusqu’à 30 000€.

En outre, la défiscalisation Malraux est cumulable avec les avantages fiscaux procurés par les autres investissements locatifs comme le Censi-Bouvard ou Girardin, dès lors qu’ils portent sur des biens différents.

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Avant d'investir en loi Malraux, différents éléments sont à prendre en compte pour savoir si ce type d’investissement serait rentable dans votre situation :

Votre taux d’imposition,
Le montant des dépenses de restauration éligibles (dépenses de réparation, entretien, amélioration, frais d’assurance, de gestion),
Le montant des dépenses exclues (intérêts d’emprunt).

Ces charges sont à mettre en balance avec le loyer perçu et la réduction accordée par le dispositif Malraux. Voilà autant d’informations qu’il est important d’avoir en tête avant de vous lancer dans cet investissement.

N’hésitez pas à contacter l’un de nos consultants Euodia pour obtenir une simulation personnalisée.

Les taux de réduction varient d’après la localisation de l’immeuble. C’est-à-dire selon qu’il se trouve en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager) :

Secteur sauvegardé : 30% du montant des travaux réalisés (limité à 100 000€/an).
ZPPAUP : 22% du montant des travaux réalisés (limité à 100 000€/an).

Ainsi, la réduction d’impôt représente 30% du montant de l’investissement affecté aux travaux de rénovation pour les immeubles situés dans :

Un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé,
Un quartier ancien dégradé,
Un ancien secteur sauvegardé.

En considérant la totalité de l’investissement, cela représente 17 à 20% du montant investi.

Pour rappel, les investissements en loi Malraux n’entrent pas dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales de 10 000€ : ces investissements bénéficient d’un plafond spécifique de 30 000€ par an et de 18 000€ lorsque le permis de construire est antérieur à 2013.

Par ailleurs, la limite annuelle des dépenses éligibles reste soumise à un double plafonnement de 400 000€ par immeuble et de 400 000€ par contribuable pour une période de 4 ans.

Les contribuables pourront reporter sur trois années la fraction de la réduction d'impôt qui n’aurait pas pu être imputée au titre d’une année d’imposition, faute d'un impôt suffisant.

EN PRATIQUE

Pour une habitation protégée d’une valeur totale de 300 000 € (120 000 € de foncier et 180 000 € de restauration), située dans un secteur sauvegardé, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 %, sur les dépenses engagées dans la rénovation. Dans le cas où la rénovation du bien est répartie sur 3 ans, le propriétaire paye donc 60 000 € par an et peut bénéficier chaque année d'une réduction d’impôt de 18 000€, jusqu’à la livraison des travaux.

En supposant qu’il doit payer 25 000 € d’impôts annuels, il ne paiera plus que 7 000 € par an, pendant trois ans.

Dans cet exemple de simulation Malraux, la réduction d’impôt s’élève à 54 000 €, sur l’ensemble des trois années.

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Les avantages et contraintes de la loi Malraux.

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Les avantages d'un investissement en loi Malraux
Une réduction d'impôts Jusqu'à 120 000€ de réduction d'impôts sur 4 ans en investissant dans un secteur sauvegardé.
Propriétaire Vous devenez propriétaire d'un patrimoine immobilier de caractère, bien situé, avec une potentielle plus-value.
Liberté Grande liberté quant à la fixation du prix du loyer.
Abordabilité De plus en plus de biens Malraux à des prix abordables.
Toujours plus de défiscalisation Un investissement Malraux est cumulable avec d'autres dispositifs de défiscalisation

Les avantages d'un investissement en loi Malraux

Une réduction d'impôts

Jusqu'à 120 000€ de réduction d'impôts sur 4 ans en investissant dans un secteur sauvegardé.

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Les contraintes d'un investissement en Loi Malraux
Revente Le risque d'une mauvaise évaluaton du bien à la revente, il faut estimer la valorisation avant et après les travaux.
Travaux Risque du montant trop élevé des travaux et donc la perte d'une certaine rentabilité.
Surévaluation Attention à la surévaluation du loyer !
Une obligation dans le temps L'obligation de mise en location du bien pour une durée minimale de 9 ans.

Les contraintes d'un investissement en Loi Malraux