Questions Fréquentes Loi Malraux

Qu’est ce que la loi Malraux ?

La loi de défiscalisation Malraux concède une réduction d’impôt allant de 22 à 30% pour les travaux de restauration réalisés sur des biens situés dans des sites patrimoniaux remarquables (SPR) ou des quartiers anciens dégradés. Il est important de noter que le dispositif de défiscalisation Malraux se situe hors du plafond des niches fiscales (10 000€ par an). Il bénéficie d’un plafond particulier à hauteur de 30 000€ par an.

A qui s’adresse la loi Malraux ?

Ce dispositif s’adresse aux contribuables domiciliés en France qui souhaitent défiscaliser en « one shot » c’est-à-dire bénéficier d’une réduction d’impôts au titre de l’année d’acquisition du bien. 

En effet, la loi Malraux est destinée à ces contribuables qui acquièrent ou sont propriétaires d'un bien immobilier (situé dans un Périmètre Sauvegardé) et qui font des travaux de restauration. Généralement, les investissements Malraux sont réalisés par les personnes ayant une fiscalité très élevée.

Quelles sont les conditions à respecter afin de bénéficier de l'avantage fiscal Malraux ?

La loi Malraux accorde une réduction d’impôts de 22 à 30% des travaux de restauration réalisés.  Dans le cadre de ce programme de défiscalisation, certaines conditions sont à respecter. 

Réalisation des travaux

Les travaux doivent être réalisés sur la totalité de l’immeuble et sous le contrôle d’un ABF (Architecte des Bâtiments de France). Le préfet émet aussi une autorisation avant le démarrage des travaux.

Location du bien

L’investisseur doit respecter l’engagement de location nue pendant une période de 9 ans. Dans le cadre de la loi Malraux nouveau régime, le bien peut être loué en habitation, en professionnel ou en commercial.

Le propriétaire doit effectuer l’engagement de location au maximum dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Malraux, il n’est pas possible de louer le bien à un membre de sa famille, ascendant ou descendant. 

Plafond des travaux

Le montant des travaux est plafonné à hauteur de 400 000 € par immeuble, pour la période comprise entre la date de délivrance du permis de construire et le 31 décembre de la troisième année suivante. Cette limite est aussi une limite globale par contribuable pour une période de 4 années consécutives

Pour les opérations de restauration dont le permis de construire a été déposé antérieurement au 31 décembre 2016, les dépenses de travaux restent limitées à 100 000 € par an. 

Type de travaux

Les travaux éligibles à la loi Malraux sont les travaux de démolitions, de reconstruction de toiture, de transformation de logement de tout ou partie d’un immeuble, de murs extérieurs d’immeubles existants, les travaux ayant pour effet de rendre habitable des combles, des greniers ou parties communes, les travaux déclarés d’utilité publique ainsi que les travaux de réparation et d’entretien, d’amélioration de l’habitacle.

Quels logements sont éligibles au dispositif Malraux ?

L’investissement dans le cadre de la loi Malraux doit obligatoirement se faire dans un secteur sauvegardé ou une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

Déclaration des revenus Malraux et cumul des avantages fiscaux

Comment déclarer ses revenus issus d'un investissement en loi Malraux ?

Les charges foncières supportées par les propriétaires de Monuments Historiques ou assimilés sont déductibles soit :

• Du revenu foncier procuré par l'immeuble lorsque celui-ci est donné en location. La déclaration fiscale se réalise sur le document 2044 S. Les travaux doivent être inscrits dans la case « Travaux de restauration ». Néanmoins, la déclaration se fait sur le cerfa 2044 pour le dispositif Malraux nouveau régime. Il faut aussi remplir le 2042 C pour la réduction d’impôt liée aux travaux.
• Du revenu global du propriétaire lorsque l'immeuble ne procure aucune recette ;
• Pour partie du revenu foncier et pour partie du revenu global, lorsque l'immeuble procure des recettes mais est occupé en partie par son propriétaire.

Peut-on cumuler des avantages fiscaux en plus du dispositif Malraux ?

Le dispositif de défiscalisation n’entre pas dans le cadre du plafonnement des niches fiscales. A ce titre, toutes les autres réductions d’impôt jusqu’à 10 000 € de réduction sont possible. Il est donc tout à fait possible de bénéficier d’autres dispositifs comme la loi Pinel, Censi Bouvard, ou encore Girardin.  

En revanche, il n’est pas possible de cumuler les avantages de la loi Malraux et les autres incitations fiscales pour un même bien. Ainsi, un investissement en Malraux bénéficiera uniquement de la réduction prévue parle dispositif. Il n’est pas pas possible par exemple de louer son logement Malraux en meublé et bénéficier des avantages que procure une telle location.

Quelles différences entre Malraux ancien et nouveau régime ainsi que Malraux et Monument Historique ?

La loi sur les monuments historiques a été mise en place en 1913. Cette loi accorde aux personnes qui acquièrent ce type de bien des mesures de défiscalisation, afin de les restaurer puis les louer. Cette loi de défiscalisation a ainsi pour but de favoriser l’entretien et la restauration des biens immobiliers Monuments Historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.

A la différence de la loi Malraux, le propriétaire d’un bien classé Monument Historique est autorisé à déduire de son revenu global tout ou une partie des charges foncières supportées, y compris si l'immeuble est utilisé comme résidence secondaire.

Le point majeur de cette loi est qu’elle ne fonctionne pas sous forme de réduction d’impôt mais sous forme de déduction du revenu global imposable, ce qui peut engendrer une réduction d’impôt très importante selon les cas. L’investisseur doit également prendre l’engagement de conserver pendant au moins 15 ans le bien immobilier. 

Contrairement aux autres mesures de défiscalisation immobilières, les charges et les intérêts d’emprunts sont déductibles et imputables sur le revenu global et non pas seulement sur les revenus fonciers.

Quelle est la différence entre le Malraux Ancien et le Malraux nouveau régime ?

La loi Malraux ancien régime concerne les opérations dont le permis de construire a été déposé avant 1er janvier 2009. Ce dispositif permettait à l’investisseur d’imputer sur son revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration. Il est important de noter qu’aucune limite de montant n’était prescrite.

La loi Malraux nouveau régime concerne les opérations dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2009. La loi Malraux 2017 accorde une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des travaux réalisés. Il y a une limite de travaux de 400 000€. Ainsi, contrairement à l’ancien régime qui octroie une réduction du revenu imposable (sur lequel est calculé l’impôt), le nouveau régime permet une réduction directe de l’impôt.

Que faire une fois que les 9 ans réglementaires sont écoulés ?

Après avoir loué son bien Malraux pendant 9 ans, plusieurs cas de figure s’offrent à vous. 

Vous pouvez revendre le bien acquis en tenant compte de l’éventuelle plus-value réalisée du fait de la durée de détention relativement faible. 

Le régime des plus-values immobilières s’applique lors de la revente d’un appartement en défiscalisation loi Malraux. Il faut noter que les travaux de rénovation ou restauration n’entrent pas dans le calcul de la plus-value. En effet, les dépenses de travaux ayant déjà bénéficié des réductions d’impôt, il n’est pas possible de les ajouter au prix du foncier qui diminuerait la plus-value immobilière et donc l’impôt s’y afférant.

Vous pouvez aussi le transmettre en usufruit à vos enfants.

Il est également possible de continuer à le louer nu ou de changer de régime fiscal et de le louer en tant que bien meublé, dans un soucis d’optimisation de la fiscalité des revenus fonciers. En effet, grâce à l’endettement, les revenus fonciers ne sont fiscalisés que plusieurs années après l’acquisition du bien.

En quoi consiste la loi Malraux ?

La loi de défiscalisation Malraux concède une réduction d’impôt allant de 22 à 30% pour les travaux de restauration réalisés sur des biens situés dans des sites patrimoniaux remarquables (SPR) ou des quartiers anciens dégradés. Il est important de noter que le dispositif de défiscalisation Malraux se situe hors du plafond des niches fiscales (10 000 € par an). Il bénéficie d’un plafond particulier à hauteur de 30 000 € par an.

Les programmes Malraux sont situés dans les zones protégées en raison de leur intérêt architectural ou historique des centres villes anciens (secteur protégé et sauvegardé). Une localisation privilégiée. Ainsi les produits proposés sur le marché dans le cadre de la Loi Malraux sont des immeubles très bien situés, en plein centre ville et qui bénéficient d’une forte valeur patrimoniale du fait de leur caractère historique ou remarquable. 

Quelles réductions d’impôt ?

Les taux de réductions varient selon la localisation de l’immeuble. Selon que l’on soit en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager), il est possible de défiscaliser 30% ou 22% du montant des travaux de rénovations engagés, dans une limite de 100 000 € par an sur une durée maximale de 4 ans. L’économie d’impôt peut donc atteindre 120 000 €.

Lorsque le montant de réduction d’impôt dépasse l’impôt effectivement payé par le contribuable, le surplus est reportable sur les 3 années suivantes.

 

A qui s’adresse le dispositif Malraux ?

Dans un premier temps, ce dispositif va surtout concerner les contribuables très fortement fiscalisés. En effet, grâce à un plafonnement des niches fiscales supérieur prévu par la loi, les investisseurs seront souvent ceux ayant déjà cumulé certaines réductions d’impôt et atteint le plafond de réduction autorisé ou encore simplement ceux payant un très fort montant d’impôt.

Ce dispositif va également s’adresser aux contribuables domiciliés en France qui souhaitent défiscaliser en « one shot » c’est-à-dire bénéficier d’une réduction d’impôts au titre de l’année d’acquisition du bien. 

Enfin, les opérations Malraux étant localisées dans les centres villes historiques sur des emplacements spécifiques, le dispositif concerne également les personnes souhaitant obtenir un bien de qualité et les amateurs de monuments historiques.

Quels sont les avantages et les risques d'un investissement en loi Malraux ?

Vous pouvez bénéficier jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôts sur 4 ans en investissant dans un secteur sauvegardé.

Vous devenez propriétaire d’un patrimoine immobilier de caractère, souvent très bien situé. Ce bien, une fois restauré peut voir son estimation fortement augmenter et ainsi vous octroyer une belle plus-value si vous décidez de le revendre quelques années plus tard.

Vous disposez également d’une grande liberté quant à la fixation des prix du loyer et il est possible de louer à n’importe quel locataire sans conditions de ressources (hors membre de la famille).

Désormais, le dispositif est à la portée de tous types de profils d’investisseurs. Si ce type d’investissement a souvent concerné de riches contribuables, il est aujourd’hui possible d’investir dans des biens Malraux de toutes les tailles et à des prix abordables.

Quels sont les risques et les contraintes d’un investissement en loi Malraux ?

Le principal risque lié à la réduction d’impôt avec la loi Malraux est le risque au moment de la revente. En effet le principe de la loi Malraux est que l’investisseur fait l’acquisition d’un bien immobilier comportant un montant important de travaux, ce qui lui permet  une importante réduction d’impôt.

Il est donc primordial d’avoir une idée de la valorisation du foncier avant l’acquisition et après la réalisation des travaux. Il ne faut pas oublier qu’à la revente l’investisseur revend le bien immobilier et non les travaux effectués. Ainsi le risque est la valorisation du montant du foncier et des travaux. 

L’autre risque consiste à ne pas surévaluer le loyer, malgré la qualité du bien, il faut prendre en considération la valeur locative de ce bien et la ville dans laquelle il est situé.

Il est donc primordial de prendre en compte les différents risques avant tout investissement. 

Quels sont les logements éligibles au dispositif Malraux ?

L’investissement en immobilier loi Malraux doit être situé :

• Dans un site patrimonial remarquable (Secteur Sauvegardé) doté d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP)
• Dans un Site Patrimonial Remarquable (ZPPAUP).

Comment se calcule la plus value immobilière ?

Le régime des plus-values immobilières s’applique lors de la revente d’un appartement en défiscalisation loi Malraux. Il faut noter que les travaux de rénovation ou restauration n’entrent pas dans le calcul. En effet, les dépenses de travaux ayant déjà bénéficié des réductions d’impôt, il est impossible de les ajouter au prix du foncier qui diminuerait la plus-value immobilière.

Quelles sont les conditions à respecter ?

• La réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble et louer les logements nus à usage d’habitation pendant une durée minimale de 9 ans .
• L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de l’immeuble.
• La déduction est limitée à 400 000 euros pour une période de 4 ans consécutives.
• La réduction d’impôt s’étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la délivrance de permis de construire.
• Les travaux de restauration doivent obligatoirement faire l’objet d’une autorisation spéciale délivrée par le préfet avant le démarrage des travaux.
• Les travaux sont obligatoirement suivis par les Architectes des bâtiments de France.

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Malraux 2017 ?

Les taux de réductions varient selon la localisation de l’immeuble. Selon que l’on soit en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP, on peut défiscaliser 30% ou 22% du montant des travaux de rénovations engagés, dans une limite de 100 000 euros par an sur une durée maximale de 4 ans. L’économie d’impôt peut donc atteindre 120 000 euros .

Les programmes Malraux sont situés dans les zones protégées en raison de leur intérêt architectural ou historique des centres villes anciens (secteur protégé et sauvegardé). Une localisation privilégiée. Ainsi les produits proposés sur le marché dans le cadre de la Loi Malraux sont des immeubles très bien situés, en plein centre ville et qui bénéficient d’une forte valeur patrimoniale du fait de leur caractère historique ou remarquable. 

Quels sont les travaux concernés par la défiscalisation Malraux ?

Les travaux éligibles à la loi Malraux 2017 appelés aussi « travaux déductibles Malraux » sont :

• Les travaux de démolitions.
• Les travaux de reconstitution de toiture.
• Les travaux de murs extérieurs d’immeubles existants.
• Les travaux de transformation de logement de tout ou partie d’un immeuble.
• Les travaux déclarés d’utilités publiques.
• Les travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes.
• Les travaux d’amélioration de l’habitation (sauf les travaux d’agrandissement).

Pour qui s’adresse le dispositif Malraux ?

Les opérations Malraux sont localisées dans les centres villes historiques sur des emplacements spécifiques.

La loi Malraux s’adresse aux personnes souhaitant obtenir un bien de qualité, aux amateurs de monuments historiques et surtout aux personnes ayant une forte fiscalité.

Comment investir en loi Malraux ? 

Pour investir en loi Malraux, vous devez acquérir un bien immobilier situé en Secteurs Sauvegardés ou faisant partie du Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP). En tant qu’investisseur, vous devrez également réaliser des travaux de rénovation certifiés d'utilité publique. Préalablement autorisés par une Autorisation Spéciale du Préfet, ces travaux seront obligatoirement suivis par un Architecte des Bâtiments de France. Les démarches d'investissement en Loi Malraux demandent une connaissance législative et réglementaire assidue, ce qui rend préférable la sollicitation des services de spécialistes en immobilier avant de vous lancer.

Pourquoi investir en loi Malraux ?

Investir en Malraux permet une défiscalisation significative en « one shot », c’est-à-dire d’une réduction d’impôts au titre de l’année d’acquisition du bien. 

La loi Malraux a également l’intérêt de cumuler ses avantages avec d’autres dispositifs de défiscalisation.

Par ailleurs, l’investissement peut être financé à crédit, faisant ainsi profiter les investisseurs du système de déficit foncier.   

Enfin, le système Malraux concède une réduction d’impôt allant de 22 à 30% - selon des conditions spécifiques – et bénéficie d’un plafond à hauteur de 30 000 € par an.

Quel est l’avantage d’un investissement en loi Malraux ? 

La loi Malraux offre une réduction d’impôt conséquente calculée sur le montant des travaux réalisés pour restaurer le bâtiment acquis. Ledit bâtiment remplit les conditions d’un bien classé ou situé dans une zone ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager). Grâce à une bonne rénovation, vous bénéficierez d’un bien de caractère complètement remis à neuf, parfaitement situé et riche d’un patrimoine historique.

Quels sont les principes de la loi Malraux ?

Il s’agit d’un investissement en deux temps : 

1.    Achat du bien foncier

2.    Coût des travaux de rénovation.

Ce sont ces travaux qui vont bénéficier d’une importante réduction d’impôt (crédit d’impôt au taux de 22% à 30% des sommes investies).

D’autre part, lesdits travaux ne doivent pas dépasser 40 à 70% du montant total de l’opération.

En revanche, en investissant, vous vous engagez à détenir et louer le bien pendant 15 ans. 

Que retenir du dispositif loi Malraux ? 

La loi Malraux offre une réduction d’impôts conséquente pendant 2 ans. 

Et bien sûr, en échange, il y a une contrainte : louer l’actif pendant 15 ans minimum.

Pourquoi investir sans apport en loi Malraux ? 

Pour la raison suivante : investir en étant totalement couvert par un emprunt bancaire vous permettra d’optimiser la défiscalisation. La réduction d’impôt reste valable même si l’acquisition du bien se fait par emprunt. De plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles à 100%.

Comment réduire ses impôts avec la loi Malraux ? 

La loi Malraux réduit vos impôts sur les travaux que vous aurez réalisé pour restaurer un actif protégé. Selon les critères, le crédit d’impôt varie entre 22% et 30% des sommes investies. 

Comment se calcule le rendement en loi Malraux ? 

Prenez le montant des travaux et appliquez 22 % ou 30 % selon les critères spécifiques du logement convoité. 

Exemple : si le montant des travaux est de 120 000 € et que le bien immobilier se trouve en secteur sauvegardé, la remise d'impôt sera de 36 000 € (120 000 € × 30 % = 36 000 €).

Quels sont les inconvénients de la loi Malraux ?

D’une part, la nature des travaux : ceux-ci coûtent souvent plus cher qu’on ne le pense. La conséquence est que l’on fait facilement l’erreur de mettre trop d’argent dans l’achat du bien foncier au détriment des rénovations nécessaires. 

D’autre part, il y a la contrainte de mettre le bien en location pendant 15 ans minimum (location nue, niveaux de fiscalité élevés sur les loyers).

Quels sont les bâtiments concernés par la loi Malraux ?  

 Les bâtiments concernés par la loi Malraux sont les biens :

• Faisant partie du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) et situés dans un Site dit Patrimonial Remarquable (SPR) ;
• Placés au niveau des Quartiers Anciens Dégradés (QA) ou des Quartiers Conventionnés (QC) ;
• Qui intègrent les Plans de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP) ;
• Qui se trouvent dans la Zone de Protection du Patrimoine Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou dans une Aire de mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AVAP).