Le choix des locataires en Loi Pinel

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La loi Pinel (Ex. dispositif Duflot) permet de défiscaliser en investissant dans l’immobilier locatif. Grâce au dispositif Pinel, l’acquéreur peut se constituer un patrimoine immobilier tout en profitant de l’effet de levier du crédit, réduire sa charge fiscale, bénéficier de revenus complémentaires à terme et protéger ses proches grâce à l’assurance du crédit (ADI).

 

Présentation du dispositif Pinel

La loi Pinel consiste en une réduction d’impôt sur le revenu pour les contribuables qui font l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA – c’est-à-dire en état futur d’achèvement – dans certaines zones géographiques. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, l’acquéreur doit s’engager à louer le bien nu (pas de LMNP ni de LMP) à un locataire qui en fera usage de résidence principale. Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement devra satisfaire aux normes de réglementation thermique et afficher un excellent niveau de performance énergétique.

La durée d’engagement minimale est fixée à 6 ans pendant lesquels le propriétaire s’engage à respecter certaines conditions qui tiennent au plafonnement des loyers et aux ressources des locataires. La réduction d’impôt varie en fonction de la localisation du logement (en métropole ou en outre-mer) et de la durée d’engagement : elle équivaut à 12 % du prix de revient du logement si l’acquéreur s’engage sur 6 ans, à 18 % s’il s’engage sur 9 ans et à 21 % s’il s’engage sur 12 ans. Le prix de revient s’entend du prix d’achat HT majoré de la TVA et des frais de notaires et/ ou d’intermédiaires. L’avantage fiscal est calculé dans la limite de deux plafonds : 300.000 € et 5.500 € par mettre carré de surface habitable. La réduction d’impôt Pinel entre dans le plafonnement global des niches fiscales à 10.000 €. 

 

Choix du locataire et plafonds de ressources

Sous le dispositif défiscalisant Pinel, le bailleur est libre de choisir son locataire en respectant toutefois deux conditions essentielles : le locataire doit percevoir des revenus inférieurs aux plafonds de ressources fixés par décret (en fonction de la zone géographique du logement et de la composition du foyer fiscal du locataire) et ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire. Il est possible de louer à un ascendant ou descendant à la condition qu’il ne soit pas rattaché au foyer fiscal.

Pour un bail conclu en 2020, le revenu fiscal du locataire (au titre de 2018) ne doit pas avoir excédé les montants exposés dans le tableau ci-dessous :

 

 

Solvabilité du locataire et fiabilité du dossier

Outre les éventuelles dégradations causées par des locataires indélicats, l’impayé de loyer représente la plus grande inquiétude des propriétaires-bailleurs. En effet – outre l’avantage fiscal – le paiement du loyer mensuel permet à l’investisseur de s’acquitter des mensualités de son crédit immobilier et l’impayé affecte sérieusement la rentabilité de l’investissement locatif Pinel. La première précaution à prendre pour minimiser ce risque d’impayé est de choisir consciencieusement son locataire en évaluant sa solvabilité ainsi que la fiabilité des pièces de son dossier.

La rentabilité d’un projet immobilier locatif peut être sérieusement mise à mal par un impayé de loyer. Dès lors, le critère de solvabilité du locataire est essentiel ! On estime que le montant du loyer – charges comprises – ne doit pas excéder un tiers des revenus du locataire. Pour estimer les ressources du locataire et faire son choix parmi les différents dossiers de candidature, le bailleur est en droit de demander certains éléments. Le décret n° 2015-1437 du 5 Novembre 2015 liste les justificatifs que le propriétaire est en droit de demander au futur locataire ainsi qu’à sa caution. De façon classique, le bailleur demandera aux candidats à la location de fournir les documents suivants :

• Le contrat de travail ; 

• Les trois derniers bulletins de salaire ;

• Le dernier avis d’imposition ;

• Les trois dernières quittances de loyer du logement précédemment occupé.

Si le candidat à la location est à son compte, le propriétaire-bailleur pourra lui demander de fournir (selon les cas) une copie de sa carte professionnelle, un extrait D1 original du registre des métiers ou encore un extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois.

Le bailleur peut exiger de son futur locataire qu’il fournisse une caution pour garantir le paiement des loyers. La caution (simple ou solidaire) s’engage auprès du bailleur à payer les dettes d’un locataire qui serait dans l’incapacité de le faire. Il faut donc évaluer sa solvabilité au même titre que celle du futur locataire. Il est d’usage que la caution fournisse son dernier avis d’imposition, ses trois derniers bulletins de salaire ainsi que son contrat de travail. A noter que la caution solidaire est beaucoup plus facile à activer que la caution simple. En effet, le propriétaire pourra se retourner contre la caution solidaire dès le premier impayé tandis qu’il ne pourra activer la caution simple qu’après avoir engagé une procédure en commandement de payer contre le locataire. 

Le propriétaire-bailleur a également tout intérêt à vérifier la fiabilité des pièces fournies par le futur locataire. Il convient par exemple de rapprocher le montant des salaires du revenu imposable déclaré, de vérifier la cohérence entre les dates d’entrées précisées sur les feuilles de salaire et sur le contrat de travail etc. Mieux encore, le site impots.gouv.fr met à disposition un service de vérification des avis d’imposition permettant de vérifier leur authenticité. Le site est accessible en cliquant sur le lien suivant : https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/.

Attention, il est toutefois strictement interdit de demander des documents non mentionnés dans le texte du décret n° 2015-1437. Ainsi, le bailleur ne peut en aucun exiger de son potentiel locataire qu’il lui fournisse un extrait de casier judiciaire, un certificat médical etc. De plus, le bailleur ne peut en aucun cas motiver le refus d’un dossier de candidature pour un motif discriminatoire (âge, sexe, orientation sexuelle ou politique, couleur de peau etc.).

 

Choisir son locataire : indispensable pour obtenir la GLI

Malgré toutes les précautions que pourra prendre le bailleur lors du choix de son locataire, un impayé de loyer peut quand même se produire. Pour se prémunir contre les pertes financières qui en découleraient, le propriétaire-bailleur peut souscrire à une garantie loyer impayé (GLI) qui couvre le remboursement des loyers impayés, la prise en charge des frais de justice et les dégradations causées par le locataire. Attention toutefois, une compagnie d’assurance n’est aucunement dans l’obligation d’accepter un dossier de GLI. En effet, tous les potentiels locataires ne sont pas éligibles à la GLI. L’assureur évaluera lui aussi la solvabilité du locataire et refusera le dossier s’il estime que le risque d’impayé est trop important. Le choix du locataire est donc primordial pour obtenir un accord de GLI de la part de votre assureur. A noter qu’un bailleur ne peut cumuler GLI et caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Le coût d’une garantie loyer impayé est globalement compris entre 2.5 % et 5 % du montant du loyer charges comprises. 

 

Confier la gestion de son bien à une société spécialisée

Gérer en direct la location de son logement Pinel peut s’avérer chronophage pour l’investisseur. Ce dernier peut décider de se tourner vers une société de gestion locative qui assurera toutes les démarches liées à son investissement immobilier, à savoir la rédaction du bail, la sélection des locataires, l’envoi des quittances de loyers, la gestion des travaux d’entretien ou même la déclaration fiscale. Dans ce cas, la société de gestion locative assure la mise en location de l’appartement neuf, vérifie l’éligibilité du locataire (respect des plafonds de ressources) et pré-rempli la déclaration d’impôt du bailleur – montant de la réduction d’impôt, surface pondérée du logement, loyers perçus etc.

De plus, recourir à une société de gestion locative maximise les chances de trouver un locataire rapidement. Pour rappel, l’investisseur doit louer son bien dans les 12 mois qui suivent l’achèvement de l’immeuble (ou l’achèvement des travaux de rénovation) sans quoi l’administration fiscale pourrait remettre en cause la réduction d’impôts accordée.