Le financement du dispositif Pinel

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La loi Pinel (Ex. dispositif Duflot) est un dispositif fiscal permettant de défiscaliser en investissant dans l’immobilier locatif. Grâce au dispositif Pinel, l’acquéreur pourra tout à la fois se créer du patrimoine immobilier en profitant de l’effet de levier du crédit, réduire sa charge fiscale, bénéficier de revenus complémentaires à terme et protéger ses proches grâce à l’assurance du crédit (ADI).

 

Présentation du dispositif Pinel

La loi Pinel consiste en une réduction d’impôt sur le revenu pour les contribuables qui font l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA – c’est-à-dire en état futur d’achèvement – dans certaines zones géographiques. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, l’acquéreur doit s’engager à louer le bien nu (pas de LMNP ni de LMP) à un locataire qui en fera usage de résidence principale. Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement devra satisfaire aux normes de réglementation thermique et afficher un excellent niveau de performance énergétique. La durée d’engagement minimale est fixée à 6 ans pendant lesquels le propriétaire s’engage à respecter certaines conditions qui tiennent au plafonnement des loyers et aux ressources des locataires.

La réduction d’impôt varie en fonction de la localisation du logement (en métropole ou en outre-mer) et de la durée d’engagement : elle équivaut à 12 % du prix de revient du logement si l’acquéreur s’engage sur 6 ans, à 18 % s’il s’engage sur 9 ans et à 21 % s’il s’engage sur 12 ans. Le prix de revient s’entend du prix d’achat HT majoré de la TVA et des frais de notaires et/ ou d’intermédiaires. L’avantage fiscal est calculé dans la limite de deux plafonds : 300.000 € et 5.500 € par mettre carré de surface habitable. Dans les faits, ces conditions ne s’avèrent pas tellement restrictives pour les contribuables.

 

L’effet de levier du crédit

Investir dans l’immobilier locatif permet de profiter de l’effet de levier du crédit pour se constituer un patrimoine générant des revenus fonciers. Le levier de l’endettement vient augmenter la capacité d’investissement du contribuable. Le contexte actuel de taux bas permet d’ailleurs d’optimiser cet effet de levier sans mobiliser l’épargne qui pourra travailler sur des supports financiers.

La question du recours à un prêt immobilier et des conditions de crédit est primordiale dès lors qu’on envisage d’investir dans l’immobilier locatif. L’effet de levier du crédit s’entend comme « le différentiel entre le coût de l’emprunt immobilier et le rendement de l’épargne ». Dans un contexte de taux immobiliers bas, s’endetter permet à l’investisseur de s’enrichir car la rentabilité de l’investissement locatif est supérieure au coût du crédit. De plus – en s’endettant – le contribuable peut conserver son épargne et la placer sur des supports financiers (plus ou moins volatils selon son appétence au risque) plutôt que de l’immobiliser dans son projet immobilier. 

L’investisseur à tout intérêt à opter pour un crédit sur 25 ans pour optimiser le rendement de son achat immobilier et diminuer son effort d’épargne. L’effort d’épargne s’entend par le montant que le contribuable devra apporter chaque mois pour rembourser le crédit immobilier soit : Effort d’épargne = Mensualité de crédit – (Loyers versés + Réduction d’impôt). Plus la mensualité de crédit sur le logement est faible et moins la part à apporter par l’investisseur sera importante. Cependant, tous les établissements bancaires ne sont pas enclins à prêter sans apport sur 25 ans et les conditions de taux et de durée dépendront pour beaucoup du profil de l’investisseur. 

 

Financement à crédit et déductibilité des intérêts

L’administration fiscale prévoit que les intérêts sur l’emprunt immobilier sont déductibles des revenus locatifs. Le coût du crédit est donc moins important pour les investisseurs que pour les primo-accédants qui ne bénéficient pas de la déductibilité des intérêts sur leur résidence principale.

En France, les revenus fonciers sont imposés à la TMI de l’investisseur et sont soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17.2 % (CSG + CRDS). Exemple : Un investisseur dont la TMI est à 30 % doit s’acquitter de 1.000 € d’intérêts d’emprunt sur son investissement locatif l’année N. Il pourra déduire ces 1.000 € des loyers encaissés et fera donc une économie d’impôt de 1.000 € x (30% + 17.2 %) = 472 €.

Les intérêts d’emprunt qui viennent en déduction des revenus fonciers permettent donc de limiter la fiscalité sur le projet Pinel. De plus la déductibilité des emprunts permet d’amortir efficacement la hausse des taux en cas de resserrement des conditions de crédit et de remontée des taux.

 

Le différé du crédit : ménager sa trésorerie 

Le contribuable qui investi à crédit dans un bien immobilier en état futur d’achèvement (VEFA) a tout intérêt à contracter une franchise de prêt. Le mécanisme du différé (total ou partiel) permet de débloquer les fonds empruntés mais de commencer à ne rembourser les mensualités de crédit que plus tard.

En effet – lorsqu’il fait l’acquisition d’un bien en état futur d’achèvement – l’investisseur achète sur plan un logement dont la construction n’a pas commencée ou n’est pas achevée. Cela permet notamment de se positionner sur les lots les plus intéressants d’un programme immobilier. Il s’écoule généralement une période de 12 à 24 mois entre l’acquisition du bien et sa livraison.

Le paiement est échelonné au gré des différents « appels de fonds » passés par le promoteur pour financer les différentes étapes de la construction. Enfin, le bien est livré et l’acquéreur – s’il souhaite bénéficier du dispositif Pinel – dispose de 12 mois maximum pour le donner en location.

S’il devait commencer à rembourser son crédit alors même que le logement n’est pas livré, l’effort d’épargne serait trop important dans les premières années du projet car le bailleur ne percevrait pas encore de loyers ni de réduction d’impôt ! En fonction de la qualité de son dossier bancaire et de ses préférences, l’investisseur pourra opter pour un différé de remboursement partiel ou total. Dans le cas d’un différé total, l’investisseur n’aura à payer que l’assurance du prêt (ADI) pendant la durée de construction.

 

Modalités de remboursement anticipé

Le dispositif de défiscalisation Pinel exige pour le contribuable de s’engager pour une durée minimale de 6 ans. L’engagement est prorogeable deux fois mais le taux de réduction d’impôt diminue sur les trois dernières années d’engagement (1% du prix de revient par an de 9 à 12 ans contre 2 % les 9 premières années). Le contribuable pourra se poser la question au bout de la 9ème année d’engagement : conserver le bien sous le régime Pinel, changer de régime fiscal ou même le revendre. Négocier l’absence d’IRA (indemnités de remboursement anticipé) auprès de son banquier permet d’augmenter la rentabilité de l’opération en cas de revente du bien à l’issu de la période de défiscalisation.

 

Mode de versement de la réduction d’impôt

L’administration fiscale ne prend pas en compte le montant de la réduction d’impôt Pinel dans le calcul du taux de prélèvement à la source. Le montant de la réduction d’impôt est donc restitué par le fisc sous la forme d’un premier acompte (60 % du montant) versé le 15 Janvier et du solde (40 %) lors du traitement de la déclaration fiscale en Septembre. La première année de déclaration, l’acompte n’est pas versé en Janvier par le fisc. Le contribuable percevra donc la première réduction d’impôt en un seul versement l’année N +1.