Le plafond des loyers en loi Pinel

---

 

 

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel (Ex. Loi Duflot) permet aux contribuables de réduire leur impôt sur le revenu. L’investissement Pinel est un excellent moyen de se constituer un patrimoine générant des revenus locatifs tout en bénéficiant de l’effet de levier de l’emprunt.

 

Présentation du dispositif fiscal Pinel

Ce dispositif d’État a pour vocation d’encourager la construction (ou la rénovation) et la mise en location de logements neufs (ou réhabilités) dans des zones où le marché immobilier est le plus tendu. 

Les contribuables qui investissent dans ces zones tendues, où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logement est important, peuvent ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du bien. 

Sur une période d’engagement maximale de 12 ans, cet avantage fiscal peut s’élever à 21 % du prix du bien (prix d’achat + frais de notaire + frais d’intermédiaires) dans les limites de 300 000 € et 5 500 € par mètre carré. 

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur s’engage sur une période minimale de 6 ans pendant lesquels il doit remplir plusieurs conditions : le logement neuf, acquis en VEFA ou réhabilité doit notamment répondre aux normes de performances énergétiques RT 2012 ou BBC 2005. 

Il doit également être loué nu (pas de location meublée LMNP ou LMP) et tenir lieu de résidence principale au locataire. Dans le cadre de la loi Pinel, le contribuable s’engage enfin à louer son bien en respectant certaines conditions qui tiennent aux ressources des locataires et au montant maximum des loyers.

 

Loyers plafonnés et zonage de la commune

Le bailleur s’engage à respecter des plafonds de loyer calculés en fonction de la surface du logement et de la zone géographique sur laquelle il est implanté. Ces plafonds sont révisés chaque année pour chacune des zones A, A bis, B1, B2 et C. Seules les communes classées A, A bis et B1 sont éligibles au dispositif Pinel.

Les communes en zone B2 y sont éventuellement éligibles sous réserve d’obtention d’un agrément du Préfet de la région tandis que les communes situées en zone C n’y ouvrent pas doit. A noter que pour connaître le zonage de sa ville ou de sa commune de manière fiable, il suffit d’accéder au simulateur à disposition sur le site officiel du service public.

 

 

Le tableau ci-dessus indique les plafonds de loyer hors charge en fonction des différentes zones pour les baux conclus en 2022. Pour déterminer le montant plafonné du loyer Pinel, il faut multiplier la surface (S) du logement au loyer maximal par mettre carré (2ème colonne) puis à un coefficient multiplicateur (3ème colonne). 

 

Surface utile et surface habitable

La surface (S) prend en compte la surface habitable ainsi que la moitié des annexes dont le locataire à l’usage exclusif – dans la limite de 8 m2. Sont considérés comme des annexes les balcons, les loggias, les vérandas, les caves et les sous-sols. Seules les surfaces dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1.80 mètre entrent en considération dans le calcul de la surface (S). Par contre, le parking ou la place de stationnement ne sont pas considérés comme des annexes. Si le parking ne fait pas l’objet d’un bail séparé, le loyer mensuel ne peut pas subir de majoration et devra respecter les plafonds Pinel en vigueur.

 

Calculer le loyer Pinel

En fonction des plafonds, voici comment définir le loyer de votre investissement Pinel (pour un bail signé ou renouvelé en 2022) : 

Exemple (1) : un investisseur fait l’acquisition d’un T1 (éligible au dispositif Pinel) de 35 m2 à Villejuif (zone A bis). Le loyer plafonné hors charge est donc calculé comme suit : 17.62 € x 35 m2 x 1.2 = 740.04 €. 

Exemple (2) : un investisseur fait l’acquisition d’un T2 (éligible au dispositif Pinel) de 40 m2 à Lyon (zone A). Le logement dispose d’un balcon de 5 m2. La surface (S) à prendre en compte est de 42.5 m2 et le loyer plafonné hors charges est calculé comme suit : 13.09 € x 42.5 m2 x (0.7 + 19 / 42.5 m2) = 638.13 €. 

 

Obligations déclaratives

Pour prétendre bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, l’investisseur doit joindre – l’année d’achèvement des travaux / d’acquisition du logement livré – à sa déclaration de revenus :

• Le formulaire 2044-EB précisant notamment l’adresse et la surface du logement, les dates de livraison et de première mise en location et le montant du loyer.
• Le formulaire 2042-C en indiquant le prix de revient de l’opération ainsi que la durée initiale d’engagement de 6, 9 ou 12 ans. 
• Une copie de l’avis d’imposition (ou de non imposition) du locataire au titre de l’avant dernière année précédant la conclusion du bail de location. 
• Une copie du bail de location si le bien est loué. Le bail est à joindre à la déclaration de l’année suivante si le logement n’est pas encore loué. 

Le formulaire d’engagement 2044-EB précise expressément que les loyers ne peuvent être supérieurs aux plafonds réglementaires. La copie du bail de location signé par le locataire permettra à l’administration fiscale de s’assurer que le loyer plafonné est bien respecté. Il est donc primordial de calculer correctement le loyer plafonné Pinel au risque de remettre en cause la réduction d’impôt Pinel et donc la rentabilité financière de l’opération !

La location doit être effective et continue sur toute la période d’engagement de location : le logement doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement du programme immobilier. Même en l’absence temporaire de locataire, le propriétaire ne pourra utiliser le logement pour lui-même ni le mettre à disposition d’un occupant à titre gratuit ou sans contrat de location. Le logement doit d’ailleurs être remis en location dès lors que le locataire a donné son congé au bailleur.

En principe, l’administration fiscale peut remettre en cause la réduction d’impôt octroyée au propriétaire si le bien n’est pas reloué dans les 12 mois qui suivent la réception du préavis du dernier locataire. Cependant, une tolérance existe si le propriétaire apporte la preuve que le bien est en état d’être loué et que tout à été mis en œuvre pour le louer : agences immobilières, annonces etc. 

 

Le "Pinel Breton"

Des plafonds dérogatoires (plus faibles) peuvent être instaurés par voie administrative dans certaines communes. De plus, les investissements réalisés en région Bretagne à compter du 31/03/2020 et jusqu’au 31/12/2020 ne sont pas soumis au zonage national. Des plafonds de loyer spécifiques sont applicables et 58 communes sont éligibles au Pinel "Breton".

Le "Pinel Breton" présente cette spécificité que certaines communes ne sont pas éligibles en totalité mais simplement sur une partie du territoire communal. Pour connaître le zonage de sa ville ou de sa commune de manière fiable en Région Bretagne, il suffit d’accéder au simulateur à disposition sur le site officiel du service public. Y sont détaillés les plafonds de loyers applicables à chaque commune.