Choisir son promoteur en loi Pinel

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La loi Pinel (Ex. dispositif Duflot) est un dispositif fiscal permettant de défiscaliser en investissant dans l’immobilier locatif. Grâce au dispositif Pinel, l’acquéreur pourra tout à la fois se créer du patrimoine immobilier en profitant de l’effet de levier du crédit, réduire sa charge fiscale, bénéficier de revenus complémentaires à terme et protéger ses proches grâce à l’assurance du crédit (ADI).

 

Présentation du dispositif Pinel

La loi Pinel consiste en une réduction d’impôt sur le revenu pour les contribuables qui font l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA – c’est-à-dire en état futur d’achèvement – dans certaines zones géographiques. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, l’acquéreur doit s’engager à louer le bien nu (pas de LMNP ni de LMP) à un locataire qui en fera usage de résidence principale. Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement devra satisfaire aux normes de réglementation thermique et afficher un excellent niveau de performance énergétique.

La durée d’engagement minimale est fixée à 6 ans pendant lesquels le propriétaire s’engage à respecter certaines conditions qui tiennent au plafonnement des loyers et aux ressources des locataires. La réduction d’impôt varie en fonction de la localisation du logement (en métropole ou en outre-mer) et de la durée d’engagement : elle équivaut à 12 % du prix de revient du logement si l’acquéreur s’engage sur 6 ans, à 18 % s’il s’engage sur 9 ans et à 21 % s’il s’engage sur 12 ans. Le prix de revient s’entend du prix d’achat HT majoré de la TVA et des frais de notaires et/ ou d’intermédiaires. L’avantage fiscal est calculé dans la limite de deux plafonds : 300.000 € et 5.500 € par mètre carré de surface habitable. Dans les faits, ces conditions ne s’avèrent pas tellement restrictives pour les contribuables.

 

L’acquisition d’un bien en VEFA

Le dispositif Pinel concerne très principalement l’immobilier neuf ou acquis en VEFA. Lorsqu’il fait l’acquisition d’un bien en état futur d’achèvement (VEFA), l’investisseur achète sur plan un logement dont la construction n’a pas commencée ou n’est pas achevée. Cela permet notamment de se positionner sur les lots les plus intéressants d’un programme immobilier. Il s’écoule généralement une période de 12 à 24 mois entre l’acquisition du bien et sa livraison. La vente en état futur d’achèvement est encadrée par la loi de façon à protéger l’investisseur. De façon classique, l’acquéreur s’engage auprès d’un promoteur immobilier en signant un contrat de réservation (dénonciable sous certaines conditions) puis signe l’acte authentique auprès du notaire.

Le paiement est échelonné au gré des différents « appels de fonds » passés par le promoteur pour financer les différentes étapes de la construction. Depuis le 1er janvier 2015, le promoteur est tenu d’obtenir une garantie financière d’achèvement (GFA) extrinsèque. La GFA donne la certitude aux acquéreurs que le financement et l’achèvement du programme immobilier seront assurés même en cas de défaillance du promoteur. De plus, le contribuable qui fait l’acquisition d’un logement Pinel auprès d’un promoteur immobilier bénéficie des garanties « biennales » et de « parfait achèvement ». La première couvre l’investisseur en cas de défaut de fonctionnement sur un élément équipant le bien.

La garantie de parfait achèvement couvre quant à elle les éventuels défauts ou désordres constatés par le propriétaire à la livraison du bien par le promoteur. Investir dans l’immobilier neuf, c’est aussi la garantie pour le contribuable de ne pas avoir de travaux à effectuer avant de nombreuses années. Ainsi, l’investisseur aura une vision claire des coûts associés à son bien immobilier sur le long terme.

 

Qualité du bâti et choix du promoteur

La réussite d’un investissement locatif Pinel tient autant à la qualité de l’emplacement du programme immobilier qu’à celle du bâti. La taille de la résidence est un premier critère de choix. Privilégier les « petits » programmes neufs comptant moins de 70 lots permet d’espérer une meilleure valorisation du lot à la revente. Ce type de programme présente en effet l’avantage de ne pas attirer une seule clientèle d’investisseurs mais aussi des particuliers qui veulent y faire leur résidence principale. L’investisseur aura également tout intérêt à lire attentivement la « notice descriptive » qui accompagne obligatoirement les contrats de réservation. Cette notice donnera à l’investisseur une idée exacte de la qualité des matériaux utilisés (carrelages, vitrages etc.) ainsi que des équipements présents dans la cuisine et les sanitaires.

Eplucher cette notice descriptive permettra à l’investisseur de s’assurer que la qualité des prestations est cohérente avec celle des programmes concurrents. A contrario, l’investisseur doit savoir raison garder : il investi dans de l’immobilier locatif neuf et non pas dans sa résidence principale. Les prestations les plus « haut de gamme » ne sont pas forcement les plus adaptées à un simple investissement locatif. Enfin, il est possible de juger de la qualité d’un promoteur en se renseignant sur les programmes qu’il à déjà livré. 

 

Les promoteurs 

En France, on décompte une cinquantaine de promoteurs d’envergure nationale ou régionale qui font sortir de terre chaque année des programmes immobiliers neufs éligibles (ou non) au dispositif Pinel. En 2018, quelques 120.000 logements neufs ont ainsi été commercialisés en France métropolitaine [source : indicateur logement ; www.statistiques.developpement -durable.gouv.fr]. L’éditeur de presse spécialisé en immobilier Inovapresse tient chaque année un classement des promoteurs immobiliers en fonction du volume d’affaires réalisé.

En 2018 c’est Nexity qui tenait le haut du panier et confortait sa position de leader sur le marché de la construction neuve avec plus de 4 Mds € de volume d’affaires. Altaréa Cogedim et Bouygues Immobilier font aussi partie des acteurs incontournables du marché de la promotion avec respectivement 3.7 Mds € et 2.6 Mds € de volume d’affaire. Dans le « Top 10 » des promoteurs immobiliers les plus important, on retrouve les traditionnels Kaufman & Broad, Vinci Immobilier, Eiffage Immobilier, Les Nouveaux Constructeurs ou encore Icade et BNP Real Estate. 

Nexity

Le groupe Nexity est le leader du marché Français de la promotion immobilière. Le groupe travaille tant sur l’immobilier résidentiel que sur l’immobilier de bureau et fait sortir de terre chaque année des résidences de service destinées aux séniors ou aux étudiants. Nexity compte également – en 2019 – plus de 880.000 lots en gestion locative pour le compte de ses clients particuliers. La part de marché de Nexity sur le marché de l’immobilier résidentiel neuf s’est portée à 13.4 % pour plus de 21.000 réservations. 

Altaréa Cogedim

Le groupe Altaréa se compose de plusieurs marques assurant sa solide implantation sur les différents marchés de la promotion immobilière. Acteur incontournable du marché, le groupe maitrise un portefeuille de plus de 675 projets immobiliers en cours au 2ème trimestre 2019 représentant au total 4.5 millions de mètre carré. 

Bouygues Immobilier

La filiale du groupe Bouygues spécialisée dans la promotion immobilière développe des projets en France et en Europe depuis plus de 60 ans. Avec plus de 2.700 M € de chiffre d’affaires en 2019, le promoteur intervient majoritairement sur la construction d’immobilier résidentiel qui représente 82 % de son activité. Le groupe Bouygues propose lui aussi des solutions de gestion locative pour les contribuables investisseurs. La solution « Bien Géré » prend par exemple en charge toutes les démarches administratives, de la mise en location jusqu’au travaux d’entretien courant.