La réduction d’impôts en Loi Pinel

---

 

 

Parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière existants en France (Loi Malraux, Loi Censi Bouvard etc.) le dispositif Pinel est sans aucun doute le plus connu. Le Pinel (Ex. Duflot) permet au contribuable d’investir dans l’immobilier de rapport et de se constituer un patrimoine rémunérateur tout en réduisant sensiblement son impôt sur le revenu.

 

Le dispositif fiscal Pinel

Investir à crédit dans un logement éligible au dispositif Pinel permet également au contribuable de protéger ses proches grâce à l’assurance décès-invalidité du prêt. Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, le logement doit être acquis neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou en vue d’être réhabilité. Une éco-conditionnalité s’applique également aux logements qui doivent respecter des critères de performance énergétique. Les biens acquis neufs ou en VEFA doivent ainsi respecter la norme énergétique RT 2012 ou être labélisés BBC 2005 (bâtiments basse consommation).

La localisation géographique du bien est également importante : en 2020, seuls les logements situés dans les zones A bis, A et B1 sont éligibles de plein droit au dispositif Pinel. Pour 2022, les zones B2et C sont à nouveau concernées. Le zonage national permet d’orienter les investisseurs vers des zones caractérisées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande locative. Sur toute la durée d’engagement, le propriétaire doit respecter des conditions qui tiennent au plafonnement des loyers ainsi qu’aux revenus fiscaux des locataires qui ne doivent pas excéder certains plafonds.

À noter que ces plafonds de ressources sont révisés chaque année et que la réduction d’impôt n’est pas remise en cause si les revenus des locataires augmentent les années postérieures à la signature du bail. Le bien immobilier doit être loué nu (pas de location LMP ni LMNP) et tenir lieu de résidence principale au locataire. La loi Pinel permet de donner en location le logement aux ascendants ou aux descendants de l’investisseur à condition qu’ils ne fassent parti du foyer fiscal.

 

 

Durée d'engagement et réduction d'impôt

Lorsqu’il réalise un investissement locatif de défiscalisation immobilière sous le régime Pinel, le contribuable peut choisir sa durée d’engagement. Pendant toute la durée d’engagement, il devra respecter strictement les conditions de mise en location (plafonds de loyer, conditions de ressources applicables aux locataires etc.) sous peine de voir l’administration fiscale remettre en cause la réduction d’impôt accordée. L’investisseur pourra ainsi choisir de s’engager sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Plus la durée d’engagement est longue et plus l’économie d’impôt réalisée sera importante. Le taux de réduction d’impôt est en effet progressif selon la durée de location effective du logement. Le contribuable pourra réaliser une économie d’impôt de 12 % du prix de revient du logementsur les 6 premières années d’engagement. La réduction d’impôt se portera à 18 % sur une durée d’engagement de 9 ans et à 21 % sur une durée maximale d’engagement de 12 ans. Le formulaire 2042-C (à remplir l’année d’achèvement des travaux pour un investissement en VEFA) permet aux contribuables d’opter pour une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans. Cependant, il est tout à fait possible de choisir de ne s’engager que sur 6 ans puis de proroger de 3 ou 6 années supplémentaires.

 

Prix de revient et base du calcul de la réduction d'impôt

La réduction d’impôt est calculée dans les limites de 5.500 € par mètre carré de surface habitable et de 300.000 € par contribuable et par an. Elle est calculée sur la base du « prix de revient » du logement. Si le logement est acquis neuf, en VEFA ou réhabilité, le prix d’acquisition sera majoré des différents frais liés à l’acquisition : TVA, frais de notaires (environ 2.5 % du prix TTC dans l’immobilier neuf), frais d’intermédiaire(s) et taxe de publicité foncière. Dans le cas d’un logement acquis par le contribuable en vue d’être réhabilité, on appréciera le prix de revient du logement à la date d’achèvement des travaux. Le prix d’acquisition TTC sera en effet majoré des frais de notaires et d’enregistrement, du montant des travaux de réhabilitation (coût d’acquisition des matériaux et salaires versés aux ouvriers) ainsi que des frais d’étude et d’architecte.

Exemple : Un investisseur fait l’acquisition d’un T2 de 40 m2 à – éligible au dispositif Pinel – pour un montant HT de 150.000 €. La TVA (20 %) sur le logement se chiffre à 30.000 € soit un prix d’acquisition TTC de 180.000 €. L’investisseur s’acquitte également de 4.500 € de frais de notaires (2.5 %) et de 5.000 € de frais d’intermédiaires. Le prix de revient du logement s’établit donc à 189.500 € soit 4.737,5 € par m2 de surface habitable. Ce contribuable pourra donc profiter d’une réduction d’impôt de 3.790 € chacune des 9 premières années d’engagement. S’il prolonge l’engagement Pinel, il économisera 1.895 € chacune des 3 années supplémentaires. Au total il aura réalisé une économie d’impôt équivalente à 21 % du prix de revient du logement soit 39.795 € sur 12 ans.

Exemple : Un investisseur fait l’acquisition d’un T3 de 50 m2 – éligible au dispositif Pinel – pour un montant HT de 240.000 €. La TVA (20 %) sur le logement se chiffre à 48.000 € soit un prix d’acquisition TTC de 288.000 €. L’investisseur s’acquitte également de 7.200 € de frais de notaires (2.5 %) et de 1.000 € de frais d’intermédiaires. Le prix de revient du logement s’établit donc à 296.200 € soit 5.924 € par m2 de surface habitable. Le prix de revient ramené au mètre carré de surface habitable excède le plafond de 5.500 €. La réduction d’impôt sera donc calculée sur la base de 50 m2 x 5.500 € = 275.000 €. Ce contribuable pourra donc profiter d’une réduction d’impôt de 5.500 € chacune des 9 premières années d’engagement. S’il prolonge l’engagement Pinel, il économisera 2.750 € chacune des 3 années supplémentaires. Au total il aura réalisé une économie d’impôt équivalente à 21 % du prix de revient du logement soit 57.750 € sur 12 ans.

 

Quid de la place de stationnement ou de parking ?

Lorsqu’il fait l’acquisition d’un logement éligible au dispositif Pinel et que celui-ci dispose d’un parking ou d’une place de stationnement, deux possibilités s’offrent à l’investisseur. Si l’emplacement de parking figure sur le bail de location, on peut inclure sa valeur au prix de revient du logement. Cependant, le loyer ne pourra être majoré et devra respecter les plafonds de loyer Pinel. Le bailleur peut également faire le choix d’éditer un bail séparé pour louer l’emplacement de stationnement à sa valeur de marché. Dans ce cas, sa valeur ne pourra être prise en compte dans le calcul du prix de revient.

 

Plafonds de déduction en loi Pinel

Il est possible d’investir dans plusieurs logements Pinel (dans la limite de 2 biens et 300.000 € par an) et de cumuler les réductions d’impôts. Cependant, ces réductions d’impôt s’inscrivent dans le plafonnement global des niches fiscales à 10.000 € par an.

Exemple : Un investisseur fait l’acquisition de deux logements éligibles au dispositif Pinel la même année. Le premier (40 m2) a été acquis pour un montant de 180.000 € TTC et le prix de revient se chiffre à 4.612,5 € par m2 de surface habitable. Le second logement (35 m2) a été acquis pour 155.000 € TTC et son coût de revient s’élève à 4.539,28 € par mètre carré de surface habitable.

• 612,5 € x 40 m2 = 184.500 € (dont 4.500 € de frais de notaire)
• 539,28 € x 35 m2 = 158.875 € dont 3.875 € de frais de notaire)

Le plafond de 5.500 € est respecté dans les deux cas mais l’assiette de l’avantage fiscal Pinel est limitée à 300.000 € par an et par contribuable. On ne pourra donc pas retenir 343.375 € comme base de calcul à l’avantage fiscal mais seulement 300.000 €. La première année, le contribuable percevra donc une économie d’impôt de 6.000 €.