Principe Monuments Historiques

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Vous souhaitez investir dans un Monument Historique ? Retrouvez ici tout ce qu'il y a à savoir sur la loi Monuments Historiques, son principe, ses avantages et ses conditions ! 

Monuments Historiques : Définition 

La loi Monuments Historiques a pour objectif de préserver le patrimoine architectural français. Ce dispositif fiscal encourage la réhabilitation et l’entretien des vieilles demeures via un avantage fiscal important.

Cette loi vous permet d’investir dans un bâtiment classé ou inscrit Monuments Historiques tout en bénéficiant d’une fiscalité particulièrement attractive : c’est-à-dire la possibilité de déduire les dépenses engagées dans votre investissement de votre revenu global. Les charges déductibles concernent non seulement les travaux de rénovation mais également les charges locatives et les intérêts d’emprunt.

Ce système est surtout intéressant pour les contribuables fortement imposés car ils sont exposés aux tranches les plus élevées de l’impôt sur le revenu.

Monuments Historiques : Variantes du régime

Le dispositif diffère selon que vous occupez ou mettez le bien en location : 

Quand l'investissement ne produit aucune recette

Quelle que soit sa situation (ouvert à la visite, occupé, non occupé…), si votre investissement Monuments Historiques ne génère aucune recette, les charges foncières qui le touchent sont déductibles du revenu global. Il s’agit :

• Des cotisations d’entretien versées à l’administration des Affaires Culturelles,
• Des dépenses de travaux (réparation, entretien, etc),
• Des charges foncières retenues dans le régime de droit commun.

La déduction est ainsi égale à 100% si le bâtiment est ouvert à la visite au moins 50 jours par an. Elle sera de 50% dans le cas contraire.

Quand l’investissement est inoccupé et produit des recettes

Si vous n’occupez pas votre investissement mais qu’il génère des recettes, les charges foncières s’imputent alors sur les revenus fonciers. Et cela sans limitation sur le revenu global si le bien est loué. 

Si l’immeuble n’est pas loué mais produit des recettes comme celles générées par les visites payantes, ces recettes sont soumises au régime de droit commun. Elles le seront après déduction des charges telles que la rémunération du personnel chargé de recevoir les droits d’entrée et la déduction forfaitaire. 

Quand l’investissement est occupé et produit des recettes

Dans ce contexte, les charges foncières liées à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve l’usage sont intégralement imputables sur le revenu global.

Concernant les charges restantes, notamment celles relatives au droit de visite ou à l’occupation partielle, elles comptent pour la détermination du revenu net foncier.

Différences entre Monuments Historiques et loi Malraux

Il est important de dissocier les dispositifs Monuments Historiques et Malraux. Les différences entre les deux lois se basent sur les biens éligibles et l’avantage fiscal :

La loi Malraux concerne les biens situés dans des secteurs sauvegardés et promet une défiscalisation allant jusqu’à 30% des travaux.

La loi Monuments Historiques impacte les biens classés ou inscrits Monuments Historiques et offre une défiscalisation pour l’intégralité des travaux.

Monuments Historiques : Pourquoi investir ? 

La loi Monuments Historiques comprend un certain nombre d'avantages :

• Déduction intégrale des travaux sur les revenus bruts imposables, étalés sur 3 ans.
• Intérêts d’emprunts déductibles sans limite du revenu brut imposable.
• Aucun plafonnement des niches fiscales.
• Aucun plafonnement de ressources du locataire.
• Aucun plafonnement de loyers.
• IFI allégé.

Enfin, si le bien habité en tant que résidence principale, le propriétaire aura une déduction de 50% des charges de ses revenus.

Monuments Historiques : Les conditions

Un bien classé ou inscrit Monuments Historiques étant placé sous la surveillance du ministère de la Culture, le dispositif Monuments Historiques comporte quelques engagements :

Pas de démolition, de déplacement ou de transformation sans l’accord préalable du ministère. Il en va de même pour le don, la vente ou le leg du bien.

Les travaux sont soumis et suivis par les ABF (Architecte des Bâtiments de France). 

Le bien doit être conservé pendant 15 ans. 

En cas de location, la durée minimum de la mise en location est de 3 ans (régime de droit commun).

Monuments Historiques : La déduction fiscale

La loi Monuments Historiques permet de diminuer ses revenus imposables sans limite grâce à la déduction fiscale. 

*Calcul = Montant des travaux X tranche d’imposition

À la différence d’une réduction, la déduction fiscale n’abaisse pas directement l’impôt mais la base d’imposition. Par conséquent, elle privilégie les contribuables soumis aux plus fortes tranches de l’impôt sur le revenu. En d’autres termes, plus vous êtes imposé, plus l’avantage augmente proportionnellement.

Monuments Historiques : Les logements concernés

Les logements compris par la défiscalisation Monuments Historiques sont :

• Les bâtiments classés Monuments Historiques,
• Les immeubles inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques,
• Les biens labellisés par la Fondation du Patrimoine,
• Les immeubles faisant partie du patrimoine national en vertu de leur caractère historique ou artistique particulier, et agréés par le ministère de la Culture.

Par contre, les bâtiments situés sur les sites classés ne sont pas éligibles à la loi Monuments Historiques, à moins que ces immeubles ne soient eux-mêmes des Monuments Historiques.

Monuments Historiques : Défiscalisation et droits de succession

Les bâtiments classés ou inscrits Monuments Historiques sont exonérés des droits de succession sous réserve d’une convention passée entre les héritiers, donataires ou légataires avec les ministères de la Culture et des Finances.

La convention engage, dans ce cadre, les ayants-droits à respecter certaines modalités :

• Conserver les éléments du décor figurant dans la convention,
• Respecter les conditions d’entretien,
• Ouvrir les lieux au public au moins 100 jours par an (dimanches et jours fériés, d’avril à octobre inclus).

En pratique, cette exonération reste très rare car elle est généralement réservée à des biens pour lesquels l’administration trouve un intérêt particulier.