Quelles sont les conditions d'accès au dispositif Pinel Outre-Mer ?

La réduction d’impôt est accessible sous certaines conditions strictes notamment concernant le prix du loyer, le prix du bien et des conditions de revenus de la part du locataire. Ces conditions sont relativement différentes de celles prévues en métropole. Conditions relatives au logement Le logement doit être acquis neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Il est également possible d’acquérir un logement qui a été réhabilité. Le logement devra être conforme aux normes énergétiques (RT 2012). Concernant l’achèvement du bien, ce dernier devra intervenir au maximum dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte authentique. Au même titre qu’en métropole, le logement devra être loué pendant 6, 9 ou 12 ans au titre de la résidence principale du locataire et la mise en location devra intervenir au maximum dans les 12 mois qui suivent son achèvement. Enfin, l’investissement ne devra pas dépasser la limite de 300 000 € pour deux logements par an et 5 500 €/m2. Bien entendu, le logement devra être situé en zone Pinel. Conditions relatives au locataire Des conditions de ressources sont prévues. Elles diffèrent selon le lieu de l’investissement: Guadeloupe, Guyanne, Martinique, Réunion, Saint Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon Nouvelle Calédonie, Polynésie Française, Wallis et Futuna Personne seule 36 502 29 751 Couple 54 554 39 731 Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 65 579 47 780 Personne seule ou couple + 2 enfant à charge 78 550 57 681 Personne seule ou couple + 3 enfant à charge 92 898 67 854 Personne seule ou couple + 4 enfant à charge 104 642 76 472 Majoration pour personne à charge supplémentaire + 11 659 + 8 531 Conditions relatives aux zones du dispositif Les zones concernées pour un investissement en Loi Pinel Outre-Mer sont tous les immeubles neufs, situés dans les départements d’outre-mer : Guadeloupe Guyane Martinique Réunion Mayotte Saint-Barthélemy Saint-Martin Saint-Pierre et Miquelon Nouvelle-Calédonie Polynésie Française Iles Wallis et Futuna dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.

Quels sont les avantages d'un investissement en Pinel Outre-Mer ?

Le dispositif Pinel outre-mer permet de réduire le montant de ses impôts encore plus significativement que la loi Pinel classique. Jusqu'à 32% du prix d'acquisition du logement, selon la durée de location, pourra être déduit de ses impôts, mais il faut pour cela respecter les conditions de location. Comme en métropole, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt. Cette réduction va également varier selon la durée de l’engagement locatif choisie par l’investisseur. La réduction d’impôt va être de : 23% pour un engagement de 6 ans 29% pour un engagement de 9ans 32 % pour un engagement de 12 ans Cela permet donc à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôt, puis de vendre ou jouir de son bien à la fin de la durée d’engagement fiscal (6, 9 ou 12 ans). Le dispositif Pinel d’Outre-Mer permet également d’augmenter le plafonnement des niches fiscales. Ainsi, ce dernier passe de 10 000 € à 8 000 €. De la même manière qu’en métropole, il est possible de louer à ses ascendants ou descendants, dans les mêmes conditions. Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt réellement payé, il est possible de reporter l’excédant sur l’impôt des années suivantes, jusqu’à la 6ème année. Enfin, au même titre qu’en métropole, un investissement dans un logement neuf permet une exonération de taxe foncière de 2 à 7 ans suivant que le logement est conforme ou non aux normes énergétiques basse consommation.

Quelles sont les risques d'un investissement en Pinel Outre-Mer ?

Toutes les charges non prévues peuvent nuire à la rentabilité nette d’un investissement en Pinel Outre-Mer. Il s’agit notamment du non paiement des frais de copropriété, de taxe foncière ou encore le risque de loyers impayés. L’outre-mer est également caractérisé par un fort turn-over des locataires. Ceci multiplie les risques évoqués précédemment et impose une gestion plus importante pour l’investisseur. Ces aléas nécessitent d’être anticipés d’une part en prévoyant une assurance loyer impayés par exemple afin de limiter le risque locatif. Dans un second temps, il est conseillé de prévoir une rentabilité plus élevés afin de couvrir les éventuels risques. On pourra alors prévoir des loyers légèrement supérieurs au prix du marché. Enfin, les conditions climatiques dans certaines territoires d’Outre-Mer sont plus risquées et doivent être prises en compte. Les évènements intervenus à Saint Martin en Septembre 2017 en sont un tragique exemple ou près de 90 % des logements de l’île ont étés détruits par un ouragan.

A qui s’adresse la loi Pinel d’Outre Mer ?

Tous les contribuables français qui acquièrent avant le 31 Décembre 2021 un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement peuvent bénéficier de la loi Outre-Mer PINEL et de la réduction d’impôt. La loi Pinel s’adresse donc à un large public souhaitant se constituer un patrimoine et défiscaliser ses revenus. La loi Pinel d’Outre Mer cible plus précisément les contribuables qui payent un plus fort montant d’impôt. En effet, le dispositif d’Outre-Mer permettant des réductions d’impôt plus importantes qu’en métropole, les investisseurs les plus fiscalisés seront privilégiés. Quels points de vigilance avant de m’engager en Pinel d’Outre Mer ? Avant d’investir dans un bien immobilier et bénéficier de la loi Pinel d’Outre-Mer, il est nécessaire de s’attarder sur quelques points. L’acheteur devra bien prendre en compte tous les aspects délicats, toutes les précautions, liés à l’investissement dans un bien immobilier hors métropole. Dans un premier temps, comme tout acquisition immobilière locative, il est nécessaire de rechercher un ou plusieurs locataires pour percevoir un loyer. Il faudra ensuite veiller à entretenir régulièrement le bien immobilier afin de maintenir la valeur patrimoniale à son meilleur niveau. Au niveau de l’Outre-Mer, il faudra prendre en compte et assumer le turn-over important des locataires, les probables risques d’impayés et les retards de paiement, très fréquents dans ces régions. Il est en effet souvent difficile d’assumer une gestion locative à distance. Enfin, il faudra anticiper une éventuelle hausse de la taxe foncière et des impositions qui augmentent chaque année.

Quel est le principe de la loi Pinel d’Outre-Mer ?

Le principe est simple puisqu’il reprend celui de la loi Duflot : Location dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien, loyers plafonnés fixés par décret en fonction de la zone de localisation du bien. La loi permet aux acquéreurs d’un logement neuf destiné à être mis en location pour une durée minimum de six, neuf, ou douze ans de bénéficier d’un avantage fiscal. Il s’agit d’une réduction d’impôt de 23%, 29% ou 32% du prix de revient étalée sur 6, 9 ou 12 ans. De plus, l’investisseur se donne la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier. Quel est l’objectif de la loi Pinel d’Outre Mer ? L’objectif premier du dispositif Pinel Outre-Mer est de relancer l’investissement locatif et d’ainsi mettre fin à la crise du logement dans les DOM-COM. Le volet « Outre-Mer » de ce dispositif s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans les département et collectivités d’Outre-Mer. Plus attrayant fiscalement que le dispositif en métropole, il s’agit pour l’administration fiscale d’inciter les contribuables à investir dans les DOM-COM. C’est donc une opération « gagnant-gagnant » où l’investisseur réduit durablement son montant d’impôt et où l’activité économique (constructions = nouveaux emplois) dans les DOM-COM se développe. Ainsi le dispositif PINEL vise à redonner de l’oxygène dans certaines zones où, confrontés à une hausse continue des loyers et une raréfaction de l’offre, les locataires rencontrent toujours plus de difficultés à se loger.

Quels points de vigilance avant de m’engager sur un investissement en loi Pinel Outre-mer?

Cet avantage fiscal Pinel concerne les contribuables qui résident en France et qui souhaitent investir dans un logement neuf au sein de l’hexagone. L’acheteur devra bien prendre en compte tous les aspects délicats, toutes les précautions, liés à l’investissement dans un bien immobilier : Rechercher un ou plusieurs locataires pour percevoir un loyer. Entretenir régulièrement le bien immobilier afin de maintenir la valeur patrimoniale à son meilleur niveau. Assumer le Turn-Over des locataires, les probables risques d’impayés et les retards de paiement. Impôt et taxe foncière qui augmentent chaque année, il faudra anticiper avant d’investir.

Quel est le plafonnement global pour un investissement en loi Pinel outre mer 2017 ?

Le plafond pour le calcul de la défiscalisation Pinel Outre-Mer est de 300 000 euros, et de 5 500 euros par m2 de surface habitable, pour un ou deux investissements par année. Les plafonds sont ajustés en fonction de la surface du logement. Ils sont donc à multiplier par un coefficient variable selon la surface du logement et qui ne peut pas dépasser 1,2. Le coefficient multiplicateur s’obtient par la formule suivante : 0,7 +(19 / surface du logement) .

Quelles zones sont concernées pour un investissement en Loi Pinel Outre-mer ?

Les zones concernées pour un investissement en Loi Pinel Outre-Mer sont tous les immeubles neufs, situés dans les départements d’outre-mer : Guadeloupe Guyane Martinique Réunion Mayotte Saint-Barthélemy Saint-Martin Saint-Pierre et Miquelon Nouvelle-Calédonie Polynésie Française Iles Wallis et Futuna dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.

Quelles sont les limites de la loi Pinel outre-mer ?

Toutes les charges non prévues peuvent nuire à la rentabilité nette d’un investissement en Pinel Outre-Mer. Il faut ainsi prévoir une rentabilité élevée dés le départ afin de limiter les risques que peuvent présenter ces aléas, notamment le paiement des frais de copropriété (si l’investissement porte sur un appartement) ainsi que l’augmentation des impôt et de la taxe foncière). Le risque des probables impayés ou retard de paiement peuvent également nuire à la rentabilité d’un investissement en Pinel Outre mer, il faut anticiper, et assumer le turn-over des locataires. La mise en place d’une caution solide voir d’une assurance loyers impayés (auprès d’une agence immobilière par exemple) peut se révéler intéressante afin de limiter le risque locatif.

Quels sont les principaux avantages de la loi Pinel outre mer 2017 ?

Comme en métropole, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt. Cette réduction va également varier selon la durée de l’engagement locatif choisie par l’investisseur. La réduction d’impôt va être de : 23% pour un engagement de 6 ans 29% pour un engagement de 9ans 32 % pour un engagement de 12 ans Cela permet donc à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôt, puis de vendre ou jouir de son bien à la fin de la durée d’engagement fiscal (6, 9 ou 12 ans).

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PINEL OUTRE-MER : investir dans les DOM-TOM n'a jamais été aussi bénéfique !

Le dispositif Pinel Outre-mer vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux conséquents suite à l'acquisition d'un bien immobilier neuf ou en état de futur achèvement (VEFA).

Cette loi vise à encourager les investisseurs à se tourner vers les départements d’Outre-mer afin d'augmenter l’offre locative dans ces zones où la demande reste forte.

Si vous souhaitez tout savoir sur ce type d'investissement, vous êtes au bon endroit !

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Chaque année, le dispositif Pinel fait le bonheur de nombreux investisseurs. Mais pour quelles raisons ? Tout simplement parce qu’il permet de bénéficier d’avantages fiscaux importants via l'acquisition d'un bien neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA).

Principe : Le dispositif Pinel Outre-mer reprend le modèle de la loi Pinel en métropole. Le principe est toujours le même : acquérir un logement neuf en VEFA pour le mettre en location et bénéficier ainsi d’une réduction d’impôts pendant toute la durée d’engagement.

Dans le cadre de la loi Pinel Outre-mer, en tant qu’investisseur, vous achetez donc un bien que vous vous engagez à louer pendant 6, 9 ou 12 ans. Vous pouvez ainsi profiter des taux de défiscalisation suivants :

*Loi de finances 2021 : abaissement qui ne concerne pas les logements “situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un certain niveau de qualité.”

Le choix de la durée de location s’effectue au départ de l’investissement. Vous avez le choix entre 6, 9 ou 12 ans pour votre location. Si vous choisissez 9 ans, vous avez la possibilité de reconduire d’une année supplémentaire jusqu’à la 12ème année. De même, si vous optez pour 6 ans, une fois ces 6 ans écoulés, vous pouvez reconduire 3 années supplémentaires, et cela jusqu’à la limite des 12 ans.

EN PRATIQUE : AVANTAGE FISCAL POUR UNE ACQUISITION PINEL OUTRE-MER

Pour l’acquisition d’un logement de 60m² à Cayenne d'un montant de 180 000€, avec un engagement locatif de 9 ans, l’acheteur bénéficiera d’une réduction d’impôt de 29%, et pourra donc réduire un total de 52 200€ de ses impôts, soit 4 350€ par an pendant 9 ans. Pour un engagement de 12 ans, l’investisseur pourra déduire 57 600€ d’impôts soit 4 775€ par an.

Le dispositif Pinel Outre-mer compte également parmi ses avantages une majoration du plafonnement des niches fiscales. Alors qu’en métropole, ce plafond est de 10.000€/an par contribuable, il est élevé à 18.000€ dans les départements d’Outre-Mer.

D’autre part, le marché locatif dans ces territoires est déséquilibré car la demande y est plus forte que l’offre. Un paramètre que la forte croissance démographique actuelle contribue à accentuer. Le propriétaire-bailleur qui se lance dans cet investissement peut donc bénéficier d’un marché dynamique où la vacance locative se montre très faible.

La loi Pinel 2021 Outre-mer s’avère ainsi plus intéressante qu'en métropole, à condition que le projet de départ soit viable. Investir dans un logement ou une construction à des centaines de milliers de kilomètres de chez soi comporte des risques, mais reste tout de même pertinent.

Qui mieux que vous pour parler de nous ?

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L’Écoute et les conseils personnalisés sont au rendez vous. Le suivi de dossier et les ajustements nécessaires sont assurés.

Géraldine RINNER

Il y a 2 mois

J'apprécie beaucoup la disponibilité du conseiller et les échanges faciles que l'on peut avoir avec lui. Je compte sur ses compétences pour gérer sérieusement mon placement. Merci tout particulièrement à lui.

DECOSSE

Il y a 2 mois

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duongdanh22

Il y a 3 mois

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Blu

Il y a 6 mois

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Types de biens éligibles

De même qu’avec le Pinel classique, l’investisseur doit résider fiscalement en France et acheter un logement qui remplit les critères suivants :

Être un logement neuf, en VEFA ou acquis pour une réhabilitation ;
Posséder le label écologique BBC 2015 ou RT 2021 ;
Être loué dans les 12 mois suivant la livraison.

Par ailleurs, il lui faut respecter les plafonds suivants :

Le prix d’acquisition du bien ne doit pas excéder 5 500€/m².
Le montant d’investissement soumis à la réduction est de 300 000€ maximum et limité à 2 biens par an.

LES ZONES GÉOGRAPHIQUES CONCERNÉES

Le zonage Pinel - mis en place en 2003 - découpe la France en cinq zones bien précises : la zone A, A bis, B1, B2 et C. Les DOM-TOM, eux, se situent dans la zone B1.

Ce zonage définissant le plafond de loyer appliqué aux différents logements, la zone géographique est l’un des premiers critères à prendre en compte pour investir en Loi Pinel Outre-Mer.

Vous l’aurez compris, les biens immobiliers locatifs admissibles à la loi Pinel Outre-mer doivent se trouver sur l’un des territoires suivants :

Guadeloupe
Guyane
Martinique
La Réunion
Mayotte
Saint-Barthélemy
Saint-Martin
Saint-Pierre-et-Miquelon
Nouvelle-Calédonie
Polynésie Française

Comment investir ?

L'emplacement
Trouver son financement
Les assurances
Le promoteur
Choix du locataire

Objectif : L’emplacement du bien acquis est primordial. La localisation fixe la valeur de votre bien immobilier.

Avantage principal : Les biens sont situés dans des zones où la demande de logements est supérieure à l’offre. Investir dans des zones tendues garantit presque à 100% la location du bien.

La Réunion : Il est conseillé de se concentrer sur le nord et l’ouest de La Réunion, où se trouvent les pôles touristiques et économiques de l’île.

Martinique : Il est conseillé de se concentrer sur les secteurs de Schœlcher, Fort-de-France, Le Lamentin et Ducos. Ces agglomérations concentrent le tiers de la population martiniquaise et sont très bien desservies par les transports en commun.

Nouvelle Calédonie : La demande locative est très forte sur le sud de l’île, notamment sur le secteur du Grand Nouméa.

Guyane : Il est conseillé à l’investisseur de privilégier les secteurs de Cayenne et Kourou, où la demande locative est la plus forte.

Guadeloupe : Les secteurs les plus sûrs pour un investissement réussi sont l’agglomération de Pointe-à-Pitre - bientôt fluidifiée par deux lignes de tramway - ainsi que Baie Mahault, Petit Bourg et Gosier, où les jeunes actifs cherchent à se loger.

Que ce soit en cash, à crédit ou encore en faisant un mélange entre apport personnel et crédit, il existe différentes solutions pour financer votre projet immobilier.

L’achat d’un bien immobilier neuf passe souvent par le crédit immobilier. Investir dans le neuf procure certains avantages en termes de crédit. Le financement de ce type d’investissement est facilité auprès des banques car celles-ci sont plus enclines à financer des projets soutenus par le gouvernement, comme dans le cas du dispositif Pinel Outre-mer.

De plus, une partie de votre investissement est financé :

par les loyers que vous percevez,
par votre réduction d’impôt, pouvant aller jusqu’à 96 000€ sur 12 ans dans le cas d’un investissement à hauteur de 300 000€.

Enfin, les taux de crédits étant, actuellement, relativement bas, c’est le moment opportun de se lancer et investir dans l’immobilier !

Pour obtenir plus d’informations sur le financement de votre projet, n’hésitez pas à nous contacter ou de contacter notre partenaire Financez-moi.

Objectif : Vous protéger d’éventuels risques inhérents à la location de votre bien.L’assurance doit notamment comprendre la garantie locative qui couvre :

Les loyers impayés, dans la limite d’un certain loyer mensuel et sur une durée maximale qui peut dépendre selon les assureurs ;
Les dégradations causées par le locataire et prend en charge les réparations, dans une certaine limite définie par l’assureur ;
Option de carence ou vacance locative, permettant de percevoir jusqu’à 80% du montant du loyer, quel que soit la raison de l’inoccupation du bien.

Tarifs : Les tarifs sont variables d’un assureur à l’autre, mais sont, généralement, compris entre 3 et 4% du montant annuel du loyer, charges comprises.

Son rôle : Responsable de la construction de votre futur logement, c’est sur le promoteur que reposent toutes les charges liées au bon déroulement des opérations, d’où l’importance de bien le choisir !

NB : Un promoteur fiable aura déjà réalisé des travaux sur des biens similaires et est reconnu régionalement pour son savoir-faire.

Garantie : Il est important de vérifier si le promoteur propose une garantie intrinsèque (c’est-à-dire qu’il assure lui-même l’achèvement et la livraison du bien ou le remboursement des avances en cas de non livraison) ou extrinsèque (garantie par un tiers, soit une banque ou une assurance).

Nos recommandations : Nous travaillons avec l’ensemble des promoteurs du marché, tels que : Vinci Immobilier, Eiffage Immobilier, Bouygues Immobilier, Nexity ou encore BNP Paribas Real Estate, en passant également par des promoteurs davantage à taille humaine, comme Carrere Immobilier, Kaufman & Broad ou Severini.

Pour que votre investissement soit rentable, il est nécessaire de choisir adroitement le locataire de votre bien, chose qui n’est pas toujours aisée. La fiabilité et la solvabilité du locataire doivent donc être assurées. Il est ainsi recommandé de choisir des candidats dont la situation financière est stable (CDI, fonctionnaires...), et qui peuvent justifier d’un salaire trois fois supérieur au montant du loyer.

Loger un membre de sa famille : C’est l’une des nouveautés du dispositif Pinel, il est désormais possible de loger un membre de sa famille, sans perdre l’avantage fiscal (à condition que celui-ci ne soit pas rattaché au foyer fiscal de l’acheteur).

Vous pouvez ainsi acquérir un logement neuf, réduire le montant de votre impôt, tout en en faisant profiter un membre de votre famille, sans vous soucier de trouver un locataire que vous ne connaissez pas.

Vous pouvez également vous faire aider par une agence de location, experte en la matière et qui s’occupera ainsi du choix de votre futur locataire.

Pour en savoir plus sur votre investissement et sur les meilleurs programmes en Pinel Outre-Mer, n'hésitez pas à consulter les conseillers spécialisés du groupe Euodia.

Les avantages et contraintes de l’investissement Pinel Outre-mer

Pour en savoir plus sur l’investissement dans un Pinel Outre-mer, prenez rendez-vous avec l’un de nos conseillers.

Avantages d’un investissement en loi Pinel Outre -Mer
Réduction d'impôts Bénéficier d'une réduction d'impôts avantageuses pendant 6, 9 ou 12 ans.
Le choix du locataire Possibilité de choisir un descendant/ ascendant non rattaché au foyer fiscal comme locataire.
Récupérer son bien Récupération du bien possible après la période d'engament. Il est donc avanteux d'investir dans un lieu qui vous plait.
Plus-value Potentielle plus-value à la revnte en fonction du secteur.

Avantages d’un investissement en loi Pinel Outre -Mer

Réduction d'impôts

Bénéficier d'une réduction d'impôts avantageuses pendant 6, 9 ou 12 ans.

Le choix du locataire

Possibilité de choisir un descendant/ ascendant non rattaché au foyer fiscal comme locataire.

Récupérer son bien

Récupération du bien possible après la période d'engament. Il est donc avanteux d'investir dans un lieu qui vous plait.

Plus-value

Potentielle plus-value à la revnte en fonction du secteur.

Contraintes d’un investissement en loi Pinel Outre -Mer
Limite d'investissement Investissement limité à 300 000€ ou 5 500€/m², par foyer fiscal.
Des loyers plafonnés Loyers plafonnées en fonction des zones A, Abis, B1 ou B2.
Délai de livraison Le délai de livraison du bien peut prendre un certain temps car nous parlons de logements neufs ou en Etat Futur Achècement (VEFA).

Contraintes d’un investissement en loi Pinel Outre -Mer