Le Bail commercial en résidence étudiante

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Un cadre juridique très avantageux pour le propriétaire

Le bail est le contrat de location signé entre les 2 parties que sont le propriétaire («bailleur») et le locataire («preneur»).

Lors d’un investissement immobilier locatif et précisément en résidence étudiante, l’investisseur va bénéficier d’un bail commercial. Pour rappel, ce type de bail est un atout car il diffère du bail d’habitation traditionnel sur de nombreux points.

En effet, le bail d’habitation a une durée standard de 3 ans avant la fin du bail et le locataire peut donner congé à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois en général. De plus, la répartition des charges entre bailleur et preneur n’est pas toujours bien établie. C’est en général le propriétaire qui s’acquitte d’une bonne partie des charges d’entretien et de fonctionnement du bien. Dans la mise en location d’un appartement classique, il est donc difficile pour le propriétaire d’avoir une vision sur le long terme…

Le contrat de bail commercial, de son côté, a une durée standard de 9 ans et le locataire ne peut d’ordinaire donner congé qu’à chaque échéance triennale, c’est pourquoi on parle d’un bail 3/6/9. Le bail commercial est également bien plus détaillé et exhaustif qu’un bail classique, définissant précisément le rôle de chacune des 2 parties dans la gestion du bien. Ceci a pour but d’éviter tout litige potentiel durant tout le cycle de location du bien. A son échéance et à défaut de congé signifié dans les règles par le bailleur ou le preneur, le bail commercial se poursuit tacitement, c’est-à-dire qu’il continue dans les mêmes conditions.

 

Les spécificités du bail commercial résidence étudiante

En résidence étudiante, l’investisseur profite donc de nombreux avantages grâce au bail commercial, ce qui lui permet d’être mieux protégé et de se projeter dans la durée quant à son studio étudiant.

Mais cela ne s’arrête pas là en résidence étudiante : la durée du bail est de 9 ans est ferme. Cela signifie que le locataire renonce à son droit de donner congé à l’issue de chaque période triennale. D'autre part, les charges usuelles d’entretien et de fonctionnement du bien sont toutes supportées par le preneur… Le bailleur se décharge donc de toute responsabilité quant à l’entretien et la gestion quotidienne du bien.

L’acquisition d’un studio en résidence étudiante représente ainsi un type d’investissement sûr et... "tranquille" !

 

Investir en toute sécurité avec la résidence étudiante

Une sécurité et une stabilité locative fortes

Si l’investisseur en résidence étudiante dispose d’un contrat de bail commercial, cela s’explique par le fait que ses locataires - les étudiants - ne sont pas ceux qui vont s’occuper sa studette. Heureusement, car la rotation étant bien entendu élevée sur ce type de patrimoine immobilier (changement de locataire tous les ans, location effective sur une année scolaire et potentielle vacance du bien pendant l’été par exemple), percevoir des loyers réguliers tout au long des 12 mois de l’année ne serait alors pas aisée pour le bailleur !

Un des intérêts du bail commercial en résidence étudiante repose dans le fait que le bail est signé directement avec le gestionnaire de la résidence et pas avec les occupants. Les loueurs délèguent chacun des locations meublées de la résidence auprès des investisseurs, puis fait son affaire personnelle de la sous-location à l’occupant final. Tout au long de son investissement en immobilier, le propriétaire n’aura donc qu’un seul locataire, un unique interlocuteur : le gestionnaire de la résidence.

Le gestionnaire, pierre angulaire du bail commercial

Par conséquent, le point n°1 à vérifier avant d’investir, c’est l’identité du gestionnaire : qui est-il ? quel est son historique ? est-il solide financièrement ?

En choisissant un "bon" gestionnaire, l’acquéreur met toutes les chances de son côté pour réaliser un investissement immobilier de qualité car il minimise le risque de défaut de perception de ses loyers.

Par ailleurs, le gestionnaire ne se contente pas seulement de verser les loyers à son bailleur. Il est également le garant de la bonne gestion de votre patrimoine et le maintient en bon état au fil des ans. Le propriétaire s’évite ainsi tous les aléas et les tracas habituels d’un investissement locatif en habitation classique. Il permet de bénéficier d’une stabilité optimale et d’une absence totale de gestion.

 

Le bail commercial, un atout sur le long terme 

Évolution des loyers dans le temps

Dans le bail commercial figure le montant du loyer. Cette somme est généralement versée par le gestionnaire sur le compte du propriétaire à la fin de chaque trimestre comme il est prévu dans la législation des baux commerciaux. Néanmoins, par dérogation à cette règle, certains gestionnaires proposent un règlement mensuel des loyers. Les modalités de paiement des loyers perçus sont inscrites dans le bail.

Par ailleurs, ce loyer initial n’est pas fixe et évolue dans le temps. Il est revalorisé chaque année en fonction de l’évolution d’un indice publié tous les trimestres par l’INSEE. Bien qu’il existe plusieurs indicateurs de ce type, celui utilisé généralement dans un bail commercial en résidence étudiante est l’Indice de Référence des Loyers, ou IRL. Cet indice varie principalement en fonction de l’inflation et permet donc au propriétaire de s’assurer un rendement constant dans le temps.

En fonction de ce qui est précisé dans le bail, la variation (à la hausse comme à la baisse) de l’IRL peut être répercutée à 100% ou partiellement sur le montant du loyer. On parle alors dans ce dernier cas de figure d’une indexation plafonnée du loyer.

 

 

Répartition des charges entre l'investisseur et le gestionnaire

Comme évoqué précédemment, le bail commercial en résidence étudiante propose une répartition très avantageuse des charges pour le bailleur. En effet, son preneur - qui est donc le gestionnaire de la résidence - supporte la quasi-totalité des dépenses liées au studio objet du bail et à la résidence en général.

Les 3 principaux postes de dépense que l'investisseur conserve à sa charge sont :

La taxe foncière

Comme dans tout bien immobilier locatif, c’est le bailleur qui doit régler la taxe foncière. Son calcul étant notamment fonction de la surface du bien, la taxe foncière pour un studio étudiant ne dépasse généralement pas 80% d’un mois de loyer.

Les gros travaux

Les travaux à effectuer sur l’immeuble relevant de l’article 606 du Code Civil demeurent à la charge du bailleur. Il s’agit de travaux qui sont rarement à réaliser durant les 15 premières années de vie de la résidence (ravalement façade, réfection toiture…).

Le renouvellement du mobilier 

S’agissant d’une location meublée, le studio doit être équipé d’un mobilier comprenant notamment lit, chaise, bureau, réfrigérateur et plaques de cuisson. En cas d’usure "normale", c’est-à-dire du fait de l’ancienneté et ne relevant pas directement d’une dégradation de l’occupant, le mobilier doit être changé par le propriétaire. Parfois, dans le bail commercial est indiqué une clause limitant par exemple à une seule fois le renouvellement possible du mobilier dont doit s’acquitter le propriétaire durant la durée initiale du bail.

Les frais inhérents au bailleur relèvent donc de dépenses de courte durée, voire exceptionnelles. Mais au quotidien, la « vie» des résidences étudiantes (services proposés, consommations énergétiques, assurances, travaux d’entretien,…) est assurée par le gestionnaire. Cela permet à l’investisseur de ne pas se soucier de tous ces « à côté » et il n’a pas besoin de constituer une trésorerie importante «au cas où».

Revente du studio en résidence étudiante

Si l’on souhaite revendre un studio étudiant, les 2 points à prendre en compte pour en fixer le prix sont avant tout l’emplacement du bien et le bail commercial signé avec le gestionnaire. Bien choisis au départ, ces 2 éléments rendront le bien attractif pour les futurs repreneurs.

En effet, si la localisation géographique de la résidence est importante, le bail l’est tout autant. Car c’est au final ce document qui est garant de la bonne rentabilité de l’investissement.

En l’absence de congé, le bail commercial ne prend jamais fin et servira donc toujours de référence au futur acheteur du studio, de la même façon qu’il aura servi de base au premier acquéreur au moment de la livraison de la résidence étudiante.